sehr geehrter Herr Anwalt,
in einem Prozess einer Berliner Bank gegen die Gesellschafter eines notleidenden Immobilienfonds in Berlin, dem ich auch angehöre, hat das Landgericht Berlin der Bank bzw. dem Insolvenzverwalter letzendlich Recht gegeben, so dass die Gesellschafter (ca. 150) anteilmäßig an die Bank wegen eingeforderter Darlehen inkl. Zinsen und Verfahrenskosten zahlen müssen.
Ich bin mit einem Betrag von etwa 34.000 Euro beteiligt.
Innerhalb von 3 Monaten soll ich diesen Betrag zahlen, dann bekomme ich einen Nachlass von 5%
(Ha Ha), wenn nicht, wird ein höherer Betrag mit Zwangsvollstreckung fällig. Bis zum 06.02.2012, 24:00 Uhr soll ich dem Vergleichsvorschlag der gegnerischen Anwaltskanzlei zustimmen, wenn ja, wird das Verfahren gegen mich beendet, keine weitere Zahlungsverpflichtung, keine weitere Gesellschafterhaftung.
Nun besitze ich eine kleine Eigentumswohnung vom ca 30 qm, die ist bewohnt und vermietet. Sie hat einen aktuell geschätzten Wert von 40.000 Euro. Darauf wurde sehr schnell vom Insolvenzverwalter eine Sicherungshypothek von etwa 29.000 Euro eingetragen.
Der geforderte Betrag des Insolvenzverwalters wäre theoretisch mit dem Wert der Immobilie abgesichert.
Jetzt meine Fragen:
+ Wie würde die Sicherungsvollstreckung ausgeführt?
+ Wie macht der Insolvenzverwalter diese Sicherungshypothek zu Geld?
+ Müsste das Objekt verkauft werden und der Verkaufserlös an die Bank gezahlt werden - innerhalb von 3 Monaten, (bis 26. März 12)?
+ Würde die Gläubigerbank eine Hypothek in der Höhe der einzuteibenden Forderung ziehen und ich hätte den Betrag über eine geraume Zeitspanne abzuzahlen?
+ Hätte ich noch die Verfügung über die Immobilie oder wäre mein Mieter jetzt im Vertrag mit der Bank und müsste an sie/bzw. den I-verwalter zahlen?
+ Muss ich meinen Mieter über den jetzigen Sachstand informieren?
Ich hoffe auf Ihren fachlichen Rat, damit ich am 6.2., wenn ich mit meinem Anwalt über das Verfahren berate, etwas schlauer bin.
Vielen herlichen Dank!
BIEBRICH
Antwort geschrieben am 04.02.2012 20:22:48 
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Rechtsanwalt MBA Marcus Schröter
Burgallee 23, 61231 Bad Nauheim, Tel: 06032/5070054, Fax: 06032/9359974
Steuerrecht, Gesellschaftsrecht, Insolvenzrecht, Wirtschaftsrecht, Baurecht, Vertragsrecht, Kreditrecht
Bewertungen: 750
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vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:
In Ihrem Fall hat offenbar der Insolvenzverwalter die Gesellschafter des Immobilienfonds erfolgreich verklagt. Soweit gegen die Entscheidung des LG Berlin keine Berufung mehr möglich und die Entscheidung des LG Berlin rechtskräftig ist, wird der Insolvenzverwalter die titulierte Forderung vollstrecken.
1. Wie würde die Sicherungsvollstreckung ausgeführt?
Durch die eingetragene Sicherungshypothek kann der Sicherungsgläubiger die Zwangsversteigerung beantragen und die Miete pfänden, wenn diese nicht bereits abgetreten ist.
2. Wie macht der Insolvenzverwalter diese Sicherungshypothek zu Geld?
Der Insolvenzverwalter kann wie ausgeführt die Zwangsversteigerung beantragen und bis zur Versteigerung die Mieten pfänden.
3. Müsste das Objekt verkauft werden und der Verkaufserlös an die Bank gezahlt werden - innerhalb von 3 Monaten, (bis 26. März 12)?
Wird die Wohnung veräußert, muss zuvor eine Einigung mit dem Sicherungsgläubiger gefunden werden, da die Wohnung lastenfrei (ohne Sicherungshypothek) an den potentiellen Käufer übertragen werden muss.
D.h. der Sicherungsgläubiger muss dem Notar den Betrag mitteilen gegen den die Sicherungshypothek gelöscht wird. Liegt der Verkaufspreis oberhalb der Forderung des Insolvenzverwalters wird der Restbetrag an Sie ausgekehrt. Aufgrund der Sicherheit für den Insolvenzverwalter besteht sicherlich die Möglichkeit bei einer Anerkennung der Forderung eine Ratenzahlung zu vereinbaren, wobei hier sicherlich Zinsen verlangt werden. Aber Sie können dadurch eine Verwertung der Wohnung vermeiden.
4. Würde die Gläubigerbank eine Hypothek in der Höhe der einzuteibenden Forderung ziehen und ich hätte den Betrag über eine geraume Zeitspanne abzuzahlen?
Maßgebend ist wer die Sicherungshypothek hat eintragen lassen. Ist dies der Insolvenzverwalter wird er die Erlöse zur Insolvenzmasse ziehen. Mit diesem können Sie eine entsprechende Vereinbarung treffen, wobei die Laufzeit sicherlich nicht mehrere Jahre betragen wird, um das Insolvenzverfahren zeitnah abzuschließen. Sie können alternativ aber auch eine Finanzierung bei einer Bank versuchen, wonach als Sicherheit eine Grundschuld eingetragen wird. Der Darlehensbetrag wird dann an den Insolvenzverwalter ausgezahlt und die Sicherungshypothek wäre im Gegenzug zu löschen. Allerdings ist eine Finanzierung mit einer Sicherungshypothek im Grundbuch sicherlich erklärungsbedürftig.
5. Hätte ich noch die Verfügung über die Immobilie oder wäre mein Mieter jetzt im Vertrag mit der Bank und müsste an sie/bzw. den I-verwalter zahlen?
Sie können weiterhin über die Immobilie als Eigentümerin verfügen, allerdings immer mit dem Eintrag der Sicherungshypothek in Abt. III des Grundbuches.
6. Muss ich meinen Mieter über den jetzigen Sachstand informieren?
Den Mieter müssen Sie nicht informieren. Dieser kann allenfalls dann Kenntnis erlangen, wenn die Miete gepfändet wird oder ein Antrag auf Durchführung der Zwangsversteigerung gestellt wird.
Bevor Sie eine Vereinbarung oder den Vergleichsvorschlag akzeptieren, sollten Sie prüfen lassen, ob gegen das Urteil keine Rechtmittel mehr möglich sind bzw. Sie nicht den damaligen Verkäufer der Gesellschafteranteile im Wege der Beraterhaftung in Anspruch nehmen können.
Sollte der Vergleich alternativlos sein, sollten Sie eine Verlängerung der gesetzten Rückzahlungsfrist versuchen, um ausreichend Zeit zu haben die Wohnung zu veräußern oder eine Finanzierung des Vergleichbetrages zu erhalten.
Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und stehe im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion gerne zur Verfügung.
Mit besten Grüßen
Marcus Schröter, MBA
Rechtsanwalt & Immobilienökonom
Zertifizierter Zwangsverwalter
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 06.02.2012 09:17:57
Könnte das Ganze auch ohne Zwangsversteigerung ablaufen? Worauf müsste ich mich mit dem Insovenszverwalter einigen, damit ich die Immobilie nicht verliere?
Vielen Dank für Ihre Hilfe
Könnte das Ganze auch ohne Zwangsversteigerung ablaufen? Worauf müsste ich mich mit dem Insovenszverwalter einigen, damit ich die Immobilie nicht verliere?
Vielen Dank für Ihre Hilfe
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 06.02.2012 22:56:38
Sicherlich will auch der Insolvenzverwalter keine Zwangsversteigerung, da er mit den Kosten für das Verfahrens und insbesondere das Sachverständigengutachten in Vorleistung treten muss.
Daher wäre eine Einigung denkbar, indem Sie die Wohnung freihändig veräußert und der Insolvenzverwalter aus dem Erlös befriedigt wird.
Eine weitere Variante wäre, dass Sie ein Darlehen aufnehmen und eine Grundschuld als Sicherheit geben. Da hier zeitgleich eine Löschung der Sicherungshypothek erfolgen muss, ist eine Abwicklung über einen Notar erforderlich.
Der einfachste Weg ist sicherlich, wenn Sie mit dem Insolvenzverwalter eine Ratenzahlungsvereinbarung abschließen können, ohne das die Wohnung als Sicherheit herhalten muss. Die Sicherungshypothek würde dann nach Erfüllung des Vergleiches gelöscht werden.
Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen.
Viele Grüße
Sicherlich will auch der Insolvenzverwalter keine Zwangsversteigerung, da er mit den Kosten für das Verfahrens und insbesondere das Sachverständigengutachten in Vorleistung treten muss.
Daher wäre eine Einigung denkbar, indem Sie die Wohnung freihändig veräußert und der Insolvenzverwalter aus dem Erlös befriedigt wird.
Eine weitere Variante wäre, dass Sie ein Darlehen aufnehmen und eine Grundschuld als Sicherheit geben. Da hier zeitgleich eine Löschung der Sicherungshypothek erfolgen muss, ist eine Abwicklung über einen Notar erforderlich.
Der einfachste Weg ist sicherlich, wenn Sie mit dem Insolvenzverwalter eine Ratenzahlungsvereinbarung abschließen können, ohne das die Wohnung als Sicherheit herhalten muss. Die Sicherungshypothek würde dann nach Erfüllung des Vergleiches gelöscht werden.
Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen.
Viele Grüße
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