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Seitens der Bank gekündigtes Immobiliendarlehen


12.11.2006 23:10 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth




Im Oktober 2004 wurde uns das Darlehen gekündigt da wir 3Monate mit den Raten in Rückstand geraten sind. (Freiberufler mit Auftragsloch und damals keine Rücklagen) Nach etwa 4 Monaten konnten wir zwar wieder Ratenzahlungen in einer mit der Bank abgesprochenen Höhe (die in etwa die auflaufenden Zinsen decken sollte) leisten was aber die Bank nur insofern interessierte als dass Sie keine Zwangsversteigerung einleitete aber die Kündigung aufrechterhalten wurde. Unser Wunsch das Darlehen fortzuführen wurde mit der Begründung abgelehnt dass die Statuen der Bank und das Kreditgesetz es angeblich verbiete einem einmal Gekündigten ein neues Darlehen auszureichen. Auch unser Vorschlag doch ein höhere Rate zu zahlen um die aufgelaufenen Zinsen zu begleichen wurde abgelehnt, „ dass wäre nicht notwendig“.
Mittlerweile hat sich unsere Einkommenssituation deutlich verbessert und es sind zusätzliche Sicherheiten (geerbtes Haus) hinzugekommen. Da alle Bemühungen eine andere Bank zu finden aus dem Grund der vorliegenden Darlehenskündigung bisher gescheitert sind, besteht nun die Bank doch auf einem schnellen Verkauf bzw. Zwangsversteigerung beider Immobilien. Die zusätzliche Sicherheit wurde meiner Frau abgenötigt (in Form einer nachrangigen Grundschuld abgetreten), um noch einen Aufschub bis zum Jahreswechsel zu erreichen. Zusätzlich sollten wir ein Papier gespickt mit Verzichtserklärungen auf Verjährungsansprüche, Zwangsversteigerung im einvernehmen etc. unterschreiben was wir bis jetzt nicht getan haben. (für diese Vereinbarung werden 500 € Gebühr verlangt)

Zudem werden Vorfälligkeitsentschädigungen in meiner Ansicht nach unverhältnismäßiger Höhe verlangt.
A.) Müssen wir überhaupt Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, da ja die Bank gekündigt hat und laut BGB (§490)? In diesem Fall eigentlich keine Entschädigung vorgesehen ist? Laut Anhang des Darlehensvertrags 11.2 müssten wir zwar etwas bezahlen das aber wesentlich niedriger ist als die momentan geforderte Summe.

Sonderbedingungen für Hypothekendarlehen (Fassung 7/1993)
10. Kündigungsrecht der Bank
10.1. Die Bank kann das Darlehen nur kündigen, wenn
10.1.1. der Darlehensnehmer mit einem Betrag mindestens in der Höhe der für drei Monate geschuldeten Leistung nach Mahnung unter Hinweis
auf das Kündigungsrecht länger als einen Monat in Verzug bleibt,
10.1.2. die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Beleihungsobjektes oder eines seiner Teile angeordnet wird,
10.1.3. die vereinbarte Grundschuld oder eine sonstige Sicherheit auch nach Fristsetzung unter Hinweis auf das Kündigungsrecht nicht verschafft wird,
10.1.4. bei Koppelung des Darlehens mit einer Lebensversicherung die abzuschließende Lebensversicherung nicht oder in einer vom Darlehensvertrag abweichenden Form zustande kommt oder Prämienverzug in Höhe von mindestens einer Monatsprämie von länger als einem Monat besteht oder die abzutretende Lebensversicherung ganz oder teilweise gekündigt oder aus einem sonstigen Grunde aufgelöst oder in eine beitragsfreie umgewandelt
wird oder der Versicherer aus gesetzlichen, satzungsmäßigen oder sonstigen Gründen von der Verpflichtung zur Leistung ganz oder teilweise frei wird, und zwar er dann, wenn diese Voraussetzungen bei mehreren Versicherungsverträgen nur für einen Vertrag vorliegen.
10.2. Die Bark kann das Darlehen im übrigen nur aus einem wichtigen, im Verhalten des Darlehensnehmers liegenden Grund kündigen.
11. Entschädigung in besonderen Fällen
11.1. Werden fällige Beträge nicht rechtzeitig bezahlt, hat der Darlehensnehmer der Bank den entstehenden Verzugsschaden zu ersetzen.
11.2. Wird das Darlehen vor Ablauf eines Zinsbindungszeitraumes durch Kündigung seitens der Bank fällig, so ist von da an bis zum Zeitpunkt, zudem der Darlehensnehmer gem. Ziff. 8 kündigen kann, eine Entschädigung von 0.5% jährlich des fälligen Darlehensbetrages an die Bank zu entrichten.
Die Bank kann statt der pauschalen Entschädigung einen etwaigen höheren Schaden geltend machen. Dem Darlehensnehmer ist der Nachweis vorbehalten, ein Schaden sei überhaupt nicht entstanden oder wesentlich niedriger als die Pauschale.

B.) Welche Chancen habe wir auf dem Klageweg eine Wiederausreichung des Darlehens zu erreichen, falls wir keine andere Bank finden?

C.) Kann die Zustimmung zu nachrangige Eintragung einer Grundschuld auf das von meiner Frau geerbten Haus von ihr zurückgezogen werden. (diese ist nicht eingetragen sondern wird von einer anderen Bank treuhänderisch verwaltet da diese noch eine erstrangige frühere Grundschuld hat)

D.) Ist es möglich dass irgend welche Ansprüche der Bank verjährt sind, da in dem Schreiben dass wir unterzeichnen sollten ein 5jährig Aussetzung von Verjährungsansprüchen verlangt wird?
13.11.2006 | 00:40

Antwort

von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth
757 Bewertungen
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Zunächst ist die Darlehenskündigung nur dann rechtmäßig, wenn die Voraussetzungen nach den Sonderbedingungen für Hypothekendarlehen auch erfüllt sind.

Nach Ziff 10.1.1. hat die Bank ein Kündigungsrecht, wenn der Darlehensnehmer mit einem Betrag mindestens in der Höhe der für drei Monate geschuldeten Leistung nach Mahnung unter Hinweis
auf das Kündigungsrecht länger als einen Monat in Verzug bleibt.
Der Kündigung selbst muss demnach eine Mahnung vorausgehen und dabei auf das Kündigungsrecht hingewiesen worden sein.
Liegt in Ihrem Fall eine Mahnung der Bank vor, die Ihnen in nachweisbarer Weise zugestellt worden ist ?

Wenn das nicht der Fall sein sollte, wäre bereits die Kündigung durch die Bank unwirksam und die Frage der Vorfälligkeitsentschädigung würde sich nicht mehr stellen. Sie hätten insoweit einen Rückzahlungsanspruch gegenüber der Bank, wenn Sie die Vorfälligkeitsentschädigung bereits gezahlt haben.

Ansonsten müssen die Banken die Vorgaben der Rechtsprechung (BGH Urteile vom 01.07.1997, Az.: XI ZR 197/96 und 267/96, veröffentlicht in WM 50/1997, S. 2.340 ff.; BGH Urteil vom 30.11.2004, Az. XI ZR 285/03, veröffentlicht in WM 7/2005, S. 322ff.) zur Berechnung der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung beachten. Maßgeblich ist dabei Folgendes:

1. Feststellung der Differenz zwischen Vertragszins und Wiederanlagezins

2. Kürzung dieser Differenz um ersparte Risikokosten, da eine Wiederanlage in festverzinslichen Wertpapieren weniger riskant ist als ein Darlehen an Kunden.

3. Einbeziehung der Tilgungen bis zum Ablauf der Zinsfestschreibungsfrist bei der Berechnung des Zinsschadens

4. Abzinsung der errechneten Zinsausfälle auf den Tag der vorzeitigen Rückzahlung

Vor diesem Hintergrund könnte die Klausel der Sonderbedingungen hinsichtlich der Vorfälligkeitsentschädigung unwirksam sein.

Die Beurteilung der Erfolgsaussichten einer Klage hängen davon ab, ob die Darlehenskündigung rechtswirksam ist. Wenn die Voraussetzungen nach den Sonderbedingungen vorliegen und zum Zeitpunkt der Kündigung auch die Möglichkeit einer Nachbesicherung nicht gegeben war, spricht eine Menge dafür, dass eine Klage wohl wenig Aussicht auf Erfolg haben dürfte.

Die Zustimmung zur nachrangigen Eintragung einer Grundschuld durch Ihre Frau wäre anfechtbar, wenn diese durch Drohung oder Täuschung bestimmt worden ist.
Eine solche Anfechtung kann jedoch nach dem Gesetz nur binnen Jahresfrist erfolgen.

Ob die Voraussetzungen hierfür vorliegen, kann aus der Ferne - ohne Kenntnis aller relevanten Umstände - ebenfalls nicht abschließend beurteilt werden. Sie haben ausgeführt, dass die Zustimmung von Ihrer Frau abgenötigt worden ist. Hierzu sollten Sie im Rahmen der kostenlosen Nachfrage noch näher vortragen.

Rückzahlungs- und Zinsansprüche aus Darlehen verjähren in drei Jahren, und die Verjährungsfrist beginnt am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger Kenntnis vom Anspruchsgrund und der Person des Schuldners hat oder diese Kenntnis ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen.

Nach Ihren Sachverhaltsangaben sind daher Ansprüche der Bank nocht nicht verjährt.

Ich empfehle Ihnen in jedem Fall, einen auf Bankrecht spezialisierten Kollegen vor Ort zu mandatieren, um Rechtsverlusten vorzubeugen und Waffengleichheit herzustellen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2006
info@kanzlei-roth.de


Nachfrage vom Fragesteller 14.11.2006 | 23:14


Sehr geehrter Herr Roth,

vielen Dank für die rasche und informative Auskunft.

Leider ist mir die Beantwortung von Punkt A - ob aufgrund der Tatsache das die Bank gekündigt hat wir ÜBERHAUPT eine Vorfälligkeitsentschädigung bzw. Schadensersatz zahle müssen. Im BGB § 490 (?) wird nur bei der Darlehnskündigung durch den Darlehnsnehmer vorgesehen, nicht jedoch durch den Darlehensgeber. Insofern sind wir der Ansicht keine Entschädigung zahlen zu müssen. Befinden wir uns da im Irrtum?

Müßte die Summe gesetztenfalls seitens der Bank detailliert aufgeschlüsselt werden um transparent zu sein. Uns wurde bisher nur eine Gesamtsumme genannt, die ein vielfaches dessen ausmacht als wie in 11.2 vereinbart ist - ca. den fünffachen Wert.

Die Zustimmung meiner Frau wurde insoweit abgenötigt als das vorgefertigte Schreiben zur Unterschrift vorgelegt wurde. Im Falle einer Verweigerung würde die sofortige Vollstreckung eingeleitet, ansonsten wurde uns eine erneute Frist von 3 Monaten gewährt. Dies erfolgte nach ca. 1 1/2 Stunden einseitiger Diskussion 2er Sachbearbeiter. Meine Frau und ich fühlten massiv unter Druck gesetzt.

Da die Kündigung schon vor über 2 Jahren erfolgte und wir seitdem auch regelmäßig vereinbarte Raten zahlen entsteht ohnehin der Eindruck eines weiterlaufenden Kredites mit variabler Laufzeit. Ist dem so bzw. müßte dieser wieder gekündigt werden?

Herzlichen Dank für Ihre Bemühungen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.11.2006 | 14:30

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Es ist umstritten, bo die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung beanspruchen kann, wenn sie außerordentlich wegen Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Darlehensnehmers oder wegen Zahlungsverzugs kündigt.
Die AGB der Banken bzw. Sparkassen enthalten insoweit entsprechende Regelungen.

In Ihrem Fall ergibt sich ein solcher Anspruch aus den mitgeteilten Sonderbedingungen.
Nur wenn keine Vertragsklausel eingreift, kommt die von Ihnen mitgeteilte gesetzliche Regelung in Betracht.
Diese Plattform ist nicht der geeignete Ort, um die Wirksamkeit der Sonderbedingungen abschließend zu prüfen.

Es ist vertretbar, dass vor dem Hintergrund der gesetzlichen Regelung in § 490 BGB hinreichend geschützt sind.
Auf der anderen Seite ist zu berücksichtigen, dass an jedes außerordentliche Recht zur fristlosten Vertragskündigung ein Schadensersatzanspruch geknüpft ist.

Nach der Rechtsprechung des BGH werden Entschädigungszahlungen nach zwei Methoden berechnet.

Gemäß der Aktiv-Aktiv-Methode kann die Bank den Zinsmargenschaden (entgangener Nettogewinn)als auch den Zinsverschlechterungsschaden (Differenz zwischen Wiederausleihzins und Vertragszins) ersetzt verlangen.

Nach der Aktiv-Passiv-Methode, die auf der Wiederanlage der Valuta im Kapitalmarkt gründet, kann die Bank die Zinsverschlechterungsrate (Differenz zwischen Vertragszinssatz des vorzeitig zurückgenommenen Darlensrests und der Rendite von Kapitalmarkttiteln öffentlicher Schuldner mit entsprechender Restlaufzeit) erstattet verlangen.

Insoweit muss Ihre Bank die geltend gemachte Entschädigungssumme transparent und nachvollziehbar machen, so dass Sie die Entschädigungsforderung gemäß den Vorgaben der Rechtsprechung auch überprüfen können.

Hinsichtlich der "unter Druck" erwirkten Zustimmung dürfte die benannte Jahresfrist abgelaufen sein, so dass insoweit eine Anfechtung nicht mehr greift.

Kreditverträge können auch durch schlüssiges Verhalten geschlossen werden. Dies setzt allerdings voraus, dass der jeweils andere das Verhalten als Willenserklärung verstehen darf. Das ist aufgrund des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts nicht anzunehmen.
Ein schlüssig zustandegekommener Kreditvertrag dürfte daher nicht zustande gekommen sein.


Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

ANTWORT VON
Rechtsanwalt Karlheinz Roth
Hamburg

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