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Schwiegervater investiert ins Haus, steigt aus und fordert sein Geld wieder


28.12.2012 19:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus



Ich habe vor ca 1 Jahr mit meiner Frau einen Resthof gekauft! Grundbuch Eintragung, meine Frau und ich. Meine Frau ist zu 50% Teilhaberin einer Firma die anderen 50% gehören ihrem Bruder gleichzeitig auch Geschäftsführer. Mein sv ist Angestellter leitet aber die Firma! Aus dieser Firma hat meine Frau von ihrem Vater einen Kredit für den Kauf des Hauses bekommen im Hohe von 90000€. Ich selbst habe für die Sanierung des Wohnhauses nochmal einen Kredit in Höhe von 150000€ von einer Bank aufgenommen. Jeweils als Grundschuld eingetragen Bank 1 Firma 2. Mein sv wollte Geld von der Firma investieren und fing an einen direkt an das Wohnhaus angrenzendes Stallgebäude als Büroräume umzubauen. Ich wollte das von Anfang an nicht. So mit gab es auch nichts schriftliches. Bauanträge und so weiter liefen immer ohne eine Unterschrift von mir oder meiner Frau. Während der Bauphase kriselte es in unserer Ehe und mein sv stieg sofort aus dem Bauprojekt aus. Jetzt stand ich da mit einem Stallgebäude ohne Dach, ohne Fenster und fehlendem Giebel. Um das Haus noch einigermaßen verkaufen zu können musste ich das restliche Geld meines Kredites jetzt in den Teil des Stall stecken was zur folge hatte das das Wohnhaus nicht fertiggestellt werden konnte. Meine Frau und ich haben uns dazu entschieden das Haus jetzt entsprechend dem Wert des Hauses zu verkaufen. Mit dem Verkauf sollen beide Kredite abgedeckt werden. Jetzt kommt mein sv und will das Geld ca 80000€ die er bis dahin investiert hat wieder haben und möchte das ich für die Hälfte aufkomme. Kann er das? Es gibt nichts schriftliches, ich konnte wegen ihm das Wohnhaus nicht fertig bauen und muss deswegen das Haus verkaufen.
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Ohne Betrachtung eherechtlicher Wirkungen aufrund einer Scheidung gilt folgendes:

Sie sind Schuldner von 150T€ (-Tilgungen) gegenüber der Bank.
Ihre Frau ist Schuldner von 90T€ (-Tilgung) gegenüber der Firma.

Das Grundstück haftete jeweils in entsprechender Höhe gegenüber dem Gläubigern (Firma und Bank).

Wenn Sie das Grundstück verkaufen wollen, muss der Käufer die Grundschulden übernehmen oder ablösen.

Je nach aktuellem Verkehrswert sind nach Abzug dieser Ablöse in der Regel kein Verkaufserlös zu erwarten.

Die Gläubiger der Grundschulden können, je nach Sicherungsabrede in der Regel bei Zahlungsverzug, in das Grundstück vollstrecken.

Die Grundstücksinhaber können je nach Willen die Teilungsversteigerung betreiben, sodass das Grundstück in eine Hand übertragen wird.

In jeden Fall können Sie offen oder verdeckt das Grundstück selbst ersteigern.

Ein theoretischer Fall:
(Annahme: Bank 1 Firma 2 bedeutet Bank 1. Rang, Firma 2.Rang der jeweiligen Grundschuld)

Sie können die Raten Ihres Kredites nicht mehr bedienen.

Die Bank vollstreckt in das Grundstück.

Das Grundstück wird tatsächlich versteigert.

Der Versteigerungserlös bedient nach Abzug der Versteigerungskosten die Bank. In dieser Höhe wird Ihr Kredit getilgt.

Ein darüber hinausgehender Erlös bedient die nachrangige Grundschuld der Firma und erst danach erhalten die Eigentümer je nach Anteil den Restbetrag.

Ergebnis:

Das Grundstück ist Lastenfrei.

Ihr Kredit wird als erster, möglicherweise in Gänze getilgt.

Sie schulden (persönlich) gegenüber der Bank den Rest (in der Regel sofort).

Ihre Frau schuldet der Firma weiter den nicht getilgten Anteil.

Soweit intern (Ihre Frau und Sie) keine Ausgleichszahlungen vereinbart wurden, kann es beispielsweise passieren, dass Ihre Schuld gegenüber der Bank 1.000€ beträgt und Ihre Frau der Firma 90T€-Tilgung (weiterhin) schuldet.

Theoretischer Fall Ende.

Insofern Sie in Einverständnis mit der Bank einen freihändigen Verkauf erzielen, wird wohl, wie von Ihrem SV gefordert, eine interne hälftige Teilung des Erlöses vereinbart werden.

Je nachdem, wie viel Erlös zu erwarten ist, wird es wohl darauf hinauslaufen, dass Sie intern Ihrer Frau einen erheblichen Betrag schulden.

Denn auch hier wird der Verkaufserlös zur Ablöse beider Grundschulden aufgewandt werden müssen.


Ihre Fragen:

" Meine Frau und ich haben uns dazu entschieden das Haus jetzt entsprechend dem Wert des Hauses zu verkaufen."

Diese Vereinbarung sollte schriftlich geschehen und dabei ein im Scheidungsrecht (die wohl ansteht) erfahrener Anwalt Sie beraten.

"Mit dem Verkauf sollen beide Kredite abgedeckt werden."

Dazu muss aber ein entsprechender Käufer gefunden werden und dieser muss einen Betrag über der Ablösesumme anbieten.

"Jetzt kommt mein sv und will das Geld ca 80000€ die er bis dahin investiert hat wieder haben und möchte das ich für die Hälfte aufkomme. Kann er das?"

Insofern es sich um den Rest des Firmenkredites handelt, kann nur die Firma nach den Vereinbarungen des Kreditvertrages die Summe von Ihrer Frau, als Schuldnerin, verlangen. Oder die Firma betreibt die Zwangsversteigerung.

Insoweit es sich um zusätzliche Kosten handelt, kann der SV diese nicht geltend machen, da kein Auftrag Ihrerseits vorliegt. Zudem haben Sie Ihrem SV keinen Anlass gegeben SEINE Vorhaben nicht umzusetzen.

"Es gibt nichts schriftliches, ich konnte wegen ihm das Wohnhaus nicht fertig bauen und muss deswegen das Haus verkaufen."

Der Grund für den anderweitigen Einsatz IHRER Finanzmittel erschließt sich nicht aus dem Sachverhalt.

Schadensersatzansprüche lassen sich aus dem derzeitigen Sachverhalt ebenfalls nicht beurteilen.

Insbesondere ist jedoch eine "Ehekrise" kein Grund für ein schuldhaftes Verhalten und in der Regel kein Anlass für einen Schaden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine gute Handhabe für Ihr weiteres Vorgehen liefern.

Ich würde mich freuen, soweit Sie dies zum Anlass nehmen, mich bei einem möglicherweise gegebenen Vertretungsbedarf zu beauftragen. Die örtliche Entfernung spielt insofern keine Rolle.

--------------
Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.
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