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Schwere Mängel nach dem Kauf einer Wohnung


| 13.06.2010 10:53 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Reinhard Otto


| in unter 1 Stunde

Der Fall:
Nach Abschluß des Kaufs einer Wohnung stellte sich heraus, dass das direkt der Wohnung vorgelagerte und angrenze Gebäude im Besitz des Motorradcubs "Hells Angels" ist. Jeden Mittwoch werden dort Treffen abgehalten, häufiger auch Parties am Freitag (auch auf der der Wohnung vorgelagerten Terrasse).
Diese Tatsache war dem Verkäufer bekannt und wurde sowohl mir, dem Immobilienmakler, als auch einer Käuferin, die zur gleichen Zeit die Nachbarwohnung kaufte, bewußt verschwiegen. Eine entsprechende Darlegung seitens des Immobilienmaklers liegt schriftlich vor.
Bei Nachfragen vor dem Kauf wurde vom Immobilienmakler nur gesagt, dass es sich bei dem Gebäude um ein Cafe handelt.
Bei dem Notarstermin wurde auf diesen Mangeln nicht hingewiesen.
Bei einer späteren telefonischen Nachfrage beim Verkäufer wurde behauptet, dies ginge ihn alles nichts an, er hätte ja den Makler.

Die Frage lautet:
Kann man wegen erheblicher Mängel in diesem Fall eine Kaufpreisminderung verlangen?
Trifft nicht Ihr Problem? Wir haben 124 weitere Antworten zum Thema:
13.06.2010 | 11:20

Antwort

von

Rechtsanwalt Reinhard Otto
600 Bewertungen
Guten Tag,

ich möchte Ihre Anfrage auf der Grundlage der mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten:

Sie können eine Minderung des Kaufpreises verlangen, wenn ein Mangel vorliegt, der Ihnen selber bei Vertragsschluss nicht bekannt war und Ihnen vom Verkäufer trotz eine Offenbarungspflicht verschwiegen worden ist.

Ob das von den Hells Angels betriebene Café Lärm- und sonstige Belästigungen verursacht, die über das übliche Maß eines "normalen" Cafés hinausgehen, muss im Streitfall von Ihnen dargelegt und bewiesen werden. Bei der Besonderheit allein der An- und Abfahrten eines Motorradclubs erscheint eine solche übermäßige Belästigung jedoch durchaus plausibel, so dass wohl von einem Mangel i.S.d. § 434 BGB auszugehen ist.

Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind ausgeschlossen, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt, § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Dass in unmittelbarer Nähe Ihrer gekauften Wohnung ein Café ist, wussten Sie. Wenn aus der Aufmachung des Café die Nutzung in der beschriebenen Weise als Rocker-Kneipe ohne Weiteres erkennbar gewesen sein sollte, müsste man ggf. Kenntnis der damit verbundenen Immissionen annehmen, was Ansprüche entfallen lassen würde.

Sollte dies allerdings nicht so deutlich zu erkennen gewesen sein, hätte eine Pflicht zur Nachfrage bestanden, die Sie ja auch an den Makler gestellt haben.

Der Makler hat Ihnen eine inhaltlich falsche Auskunft gegeben, weil er vom Verkäufer selber falsch informiert worden war.

In diesem Fall greift § 442 Abs. 1 Satz 2 BGB:

"Ist dem Käufer ein Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, kann der Käufer Rechte wegen dieses Mangels nur geltend machen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen ... hat."

Zwar spricht das Gesetz vom "Verkäufer", der arglistig verschwiegen haben muss, nicht von einem Makler. Allerdings hat der BGH u.a. in seiner Entscheidung vom 14. Mai 2004, Az.: V ZR 120/03 festgehalten:

"Beauftragt der Verkäufer einen Makler mit den Vertragsverhandlungen, ist es ihm als eigenes Verschulden gegenüber dem Käufer anzurechnen, wenn er den Makler nicht über die Umstände informiert, die dem Käufer zu offenbaren sind."


Wenn er, wie hier, bewusst dem Makler falsche Informationen erteilt, haftet er dafür, als wenn er sie selber dem Käufer gegenüber abgegeben hat.

Die Offenbarungspflicht entstand spätestens mit Ihrer Nachfrage, um welche Art von Betrieb es sich handeln würde. Hier durfte der Verkäufer auf keinen Fall die Unwahrheit sagen und die wahren Tatsachen veschweigen.


Nach erster summarischer Prüfung sind Minderungsansprüche aller Wahrscheinlichkeit nach gegeben, so dass Sie die Wahrnehmung Ihrer Interessen durch einen Anwalt erwägen sollten.

Ich stehe Ihnen dafür auch gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen



Bewertung des Fragestellers 2010-06-13 | 11:32


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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 2010-06-13
5/5.0
ANTWORT VON
Rechtsanwalt Reinhard Otto
Bielefeld

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