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Folgende Situation:
es besteht lebenslanger Nießbrauch für ein Ehepaar an einer Eigentumswohnung. Der Nießbrauch wurde eingerichtet bei Übertragung des Eigentums an die Tochter des Ehepaares. Der Eintrag ins Grundbuch
enthält keine gesonderten Vereinbarungen.
Die Wohnung ist Teil einer Wohnanlage, deshalb existiert eine Eigentümer- gemeinschaft nach dem Wohnungseigentums- gesetz. Diese Gemeinschaft hat eine Firma mit der Verwaltung beauftragt.
Nach der Übertragung der Wohnung haben die Eheleute als Nießbrauchsberechtigte weiterhin jahrelang die laufenden Kosten
("Hausgeld") an die Verwaltung entrichtet.
Mittlerweile ist die Wohnung per willkürliche Erbfolge an einen anderen Eigentümer übertragen worden. Die Verwaltung will nun den neuen Eigentümer mit den laufenden Kosten belasten.
Die Frage:
Ist diese Position juristisch haltbar, insbesondere bei Einbeziehung der Rechte und Pflichten der Nießbraucher gem. z.B. §§ 1036/1041 BGB?
Antwort geschrieben am 05.02.2012 20:39:50 
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Rechtsanwalt Jan Wilking
Tirpitzstr.21, 26122 Oldenburg, Tel: 0441-7779786, Fax: 0441-7779346
Internet und Computerrecht, Vertragsrecht, Mietrecht, Kaufrecht, Urheberrecht, Arbeitsrecht, Wettbewerbsrecht, Medienrecht
Bewertungen: 298
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gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:
Verpflichteter bzw Berechtigter nach § 16 Abs.2 WEG ist der jeweilige Wohnungseigentümer. Nur er ist Mitglied der Gemeinschaft, nicht jedoch der schuldrechtlich (z.B. Mieter) oder dinglich (z.B. Inhaber eines Wohnungsrechtes) Berechtigte. Hausgeldschuldner ist also nur der wahre Wohnungseigentümer, nicht dagegen der Nießbraucher. Denn gemäß § 16 Abs. 2 WEG bleibt der Wohnungseigentümer auch bei einer Belastung seines Wohnungseigentums mit einem Nießbrauch den anderen Wohnungseigentümern gegenüber zur Tragung der Lasten und Kosten verpflichtet, die sich aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergeben. An diesem Ergebnis ändert auch § 1047 BGB nichts; denn diese Vorschrift begründet nur eine Haftung des Nießbrauchers dem Wohnungseigentümer gegenüber im Innenverhältnis, führt aber nicht darüberhinaus zur Freistellung des Wohnungseigentümers im Außenverhältnis.
Im Innenverhältnis ist der Teilbetrag des Hausgeldes, der zur gewöhnlichen Unterhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums benötigt wird, vom Nießbraucher nach § 1041 S.2 BGB zu tragen. Wurde keine abweichende Regelung getroffen, muss der Nießbraucher also die laufenden Kosten bezahlen. Er kommt für alle Schönheitsreparaturen auf und trägt die öffentlichen Lasten wie zum Beispiel die Gebühren für Abwasser und Müllabfuhr. Insoweit hat der Eigentümer einen direkten Anspruch gegen den Nießbraucher, nicht aber der Verwalter bzw. die Gemeinschaft.
Der Teilbetrag des Hausgeldes, der für die Kosten einer außergewöhnlichen Reparatur oder Erneuerung des gemeinschaftlichen Eigentums benötigt wird (auch Instandhaltungsrücklage), hat der Wohnungseigentümer ebenso zu tragen wie die außerordentlichen Lasten im Sinne von § 1047 BGB. Der Eigentümer ist daher für außergewöhnliche Unterhaltskosten wie den Austausch einer veralteten Heizungsanlage zuständig und muss diese Kosten selbst tragen.
Dies betrifft aber nur die interne Kostentragungspflicht zwischen Nießbraucher und Eigentümer aufgrund des durch den vereinbarten Nießbrauchs entstandenen gesetzlichen Schuldverhältnisses. Gegenüber der Gemeinschaft haftet der Wohungseigentümer wie beschrieben für die gesamte Hausgeldumlage.
Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.
Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Jan Wilking
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Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 05.02.2012 21:36:00
Danke für die umfangreiche Erläuterung. Es bleibt keine wirkliche Nachfrage. Es ist für mich allerdings unverständlich, wieso der Nießbraucher nach den entsprechenden §§ einerseits der "wirtschaftliche Besitzer" mit den dazu gehörigen Rechten und Pflichten sein kann, aber nicht direkt die laufenden Kosten entrichten und somit kontrollieren darf.
Mit freundlichem Gruss nach Oldenburg
gez.
Danke für die umfangreiche Erläuterung. Es bleibt keine wirkliche Nachfrage. Es ist für mich allerdings unverständlich, wieso der Nießbraucher nach den entsprechenden §§ einerseits der "wirtschaftliche Besitzer" mit den dazu gehörigen Rechten und Pflichten sein kann, aber nicht direkt die laufenden Kosten entrichten und somit kontrollieren darf.
Mit freundlichem Gruss nach Oldenburg
gez.
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 05.02.2012 22:05:59
Aufgrund des von Ihnen geäußerten Gedankens haben einige Gerichte dem Nießbraucher ein Stimmrecht in der Eigentümerversammlung zugestanden, bis der BGH (BGH, Beschl. v. 7. März 2002 - V ZB 24/01) ein Machtwort gesprochen und das Stimmrecht trotz des wirtschaftlichen Besitzes des Nießbrauchers allein dem Eigentümer zugesprochen, eben weil den Eigentümer im Verhältnis zu den anderen Wohnungseigentümern die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums treffen.
Aufgrund des von Ihnen geäußerten Gedankens haben einige Gerichte dem Nießbraucher ein Stimmrecht in der Eigentümerversammlung zugestanden, bis der BGH (BGH, Beschl. v. 7. März 2002 - V ZB 24/01) ein Machtwort gesprochen und das Stimmrecht trotz des wirtschaftlichen Besitzes des Nießbrauchers allein dem Eigentümer zugesprochen, eben weil den Eigentümer im Verhältnis zu den anderen Wohnungseigentümern die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums treffen.
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