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Schonfrist nach Kündigung


| 30.03.2010 19:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren Rechtsanwälte und Rechtsanwältinnen,

ich wäre Ihnen sehr dankbar, wenn Sie mir möglichst rasch folgende Frage beantworten könnten, da es um die Wahrung einer Frist geht. Vielen Dank! Hier die Situation:

Herrn K. wurde am 23.12.2009 die Wohnung gekündigt, weil er die Mieten für Oktober, November und Dezember 2009 nicht bezahlt hat. Aus dem Schreiben des Vermieter-Anwalts :

„Sie werden aufgefordert, den Gesamtbetrag spätestens bis zum 06.01.2010 zu überweisen.
... erklären wir hiermit die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ...
Wir haben Sie aufzufordern, die Mieträumlichkeiten bis zum 31.12.2009 geräumt ... herauszugeben. Bereits jetzt widersprechen wir ausdrücklich einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses gem. § 545 BGB.“

Herr K. zog weder aus der Wohnung aus noch zahlte er den Gesamtbetrag oder laufende Mieten.

Am 02.02.2010 erhielt er die Abschrift der Zahlungs- und Räumungsklage, die der Anwalt des Vermieters am 11.01.2010 an das Amtsgericht geschickt hatte.

Das Amtsgericht schrieb mit Datum vom 02.02.2010:

„Der beklagten Partei wird aufgegeben, ... dem Gericht ... anzuzeigen,

- ob sie sich gegen die Klage verteidigen will, ...
- ob sie den Klageanspruch ... anerkennen will.

Herr K. teilte dem Gericht fristgerecht mit, dass er den Klageanspruch vollumfänglich anerkennt.

Nun geht es um den folgenden Hinweis des Amtsgerichts, der ebenfalls auf diesem Schreiben vom 02.02.2010 stand:

„Hinweis für die beklagte Partei:

Schonfrist in Mietsachen

Die Kündigung wird unwirksam und der Räumungsanspruch entfällt gemäß § 569 Abs. 3 Ziffer 2 BGB,

wenn Sie an den Vermieter bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage den fälligen Mietzins und die fälligen Nutzungsentschädigungen (§ 546a Abs. 1 BGB) zahlen ...“

Meine Frage nun:
Hat Herr K. diese Schonfrist verwirkt, weil er den Klageanspruch vollumfänglich anerkannt hat?
Oder würde die Kündigung tatsächlich unwirksam und würde der Räumungsanspruch tatsächlich entfallen, wenn er bis zum 02.04.2010 (2 Monate nach Zustellung) den fälligen Mietzins und die fälligen Nutzungsentschädigungen bezahlen würde?

Anders gefragt: Wäre der ganze Spuk vorbei - bzw. könnte Herr K. in seiner Wohnung wohnen bleiben -, wenn er die fälligen Beträge fristgerecht bis zum 02.04.2010 bezahlen würde?

Ich danke Ihnen sehr für eine schnelle und präzise Antwort!
30.03.2010 | 21:08

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

auf der Grundlage Ihrer Angaben möchte ich Ihre Frage wie folgt beantworten:

1. Eine Verwirkung des Anspruchs aus § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB tritt durch die vollumfängliche Anerkennung des Räumungsanspruchs nicht ein, denn das Vorliegen eines Räumungstitels ist gerade Voraussetzungen für eine Heilungsmöglichkeit.


2. Die Heilung mit den von Ihnen genannten Folgen tritt tatsächlich ein, wenn die Zahlung bis zwei Monate nach Zustellung des Urteils durch den Mieter erfolgen würde.
Eine Heilung tritt dagegen nicht ein, wenn Mieter in den letzten beiden Jahren bereits wegen Zahlungsverzuges außerordentlich gekündigt wurde und diese Kündigung ebenfalls wegen Heilung unwirksam geworden ist.

Der Mieter müsste um die Heilung herbeizuführen den gesamten Mietrückstand sowie die Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB bezahlen. Ein darüber hinausgehender Schaden, hier z.B. die angefallenen Prozesskosten dagegen nicht. Die offenen Mietrückstände können ebenfalls durch eine öffentliche Stelle, in der Regel das Sozialamt, befriedigt werden, dies würde ebenfalls zu einer Heilung führen.



Sollten Sie neben der außerordentlichen, hilfsweise auch eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB ausgesprochen haben, so könnte zwar die fristlose Kündigung wegen § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam werden, nicht dagegen ohne weiteres die ebenfalls ausgesprochene fristgemäße Kündigung (BGH VIII ZR 6/04). Als Vermieter können Sie daher zumindest eine ordentliche Kündigung für den Fall aussprechen, dass der Mieter stets im Verzug mit seinen Mietzahlungen ist.

Ich hoffe mit meinen Antworten eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Baumgärtner
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Daniel Baumgärtner

Nachfrage vom Fragesteller 30.03.2010 | 21:36

Sehr geehrter Herr Baumgärtner,

vielen Dank für Ihre Antwort. Ich hätte noch eine Rückfrage zu Ihrem Punkt 2. "... Zahlung bis zwei Monate nach Zustellung des Urteils ..."

Im Hinweis des Amtsgerichts steht "...zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage ..."

Meinen Sie "Räumungsklage", wenn Sie "Urteil" schreiben? Könnte Herr K. erst noch auf das Urteil warten und bräuchte erst zwei Monate nach dem ergangenen Urteil alles zu bezahlen? Oder sollte er tunlichst zum 02.04. bezahlen, um eine "Heilung" zu erzielen. (sehr schöner Ausdruck!)

Noch für Sie zur Info: Ich bin nicht die Vermieterin, sondern eine Bekannte von Herrn K.

Vielen Dank für Ihre Antwort!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.03.2010 | 21:44

Vielen Dank für Ihre Nachfrage.
Mit Urteil und Rechtshängigkeit ist damit der auch im Gesetztext genannte Begriff des Räumungsanspruchs und damit der Räumungsklage gemeint.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Baumgärtner
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 07.07.2010 | 18:58


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