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Schönheitsreperatur - bei Auszug


06.12.2004 21:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Abend,
wir haben unsere Wohnung zum 31.12.2004 fristgerecht gekündigt.
Unser Mietverhältniss besteht seit dem 01.04.1999.
Nun hatten wir Besuch unseres Vermieters (der eigentliche Vermieter - Vater des jetzigen Vermieters starb am 2.2.2004). Er besichtigte unsere Wohnung. Wir haben diese Wohnung unrenoviert übernommen und unser damaliger Vermieter hat uns mündlich zugesagt, dass wir keine Renovierung vorzunehmen haben, wenn die Wände am Auszugstag noch "einigermaßen weiß und sauber" aussehen.
Wir haben in die Wohnung viel Geld invesiert: Neuer Laminat, Verlegung eines zweiten Stromkreises, Einbau einer Duschkabine und eines neuen Waschbeckens etc.

Nun teilte uns der Vermieter mit, wir müssten die Wohnung komplett renovieren. Wenn wir die Duschkabine nicht mitnehmen, würde er es sich überlegen, uns zwei Räume quasi alsGutschrift nicht renovieren zu lassen.
Wir haben damals den Zewckform Mietvertrag NR.2873/84 abgeschlossen. Nun unsere Frage: Müssen wir die Wohnung renovieren? Vielen Dank! MfG A.D
Sehr geehrter Anfragender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Zunächst einmal könnte in der Zusage des verstorbenen Vermieters eine Änderung des Mietvertrages liegen. Dies ist grundsätzlich auch mündlich möglich.

Im Streifall bzw. vor Gericht müssten Sie jedoch diese Änderung des Mietvertrages beweisen. Hierzu wäre z.B. eine Zeugenaussagen Ihres etwa seinerzeit anwesend gewesenen Lebensgefährten in Betracht. Falls jedoch der mögliche Zeuge selbst Partei des Mietvertrages ist, kommt er als Zeuge nicht in Betracht.

Falls sich eine Änderung des Mietvertrages nicht beweisen ließe, käme auf den konkreten schriftlichen Mietvertrag nicht vor. Eine konkrete Prüfung erfordert selbstverständlich die Vorlage des Mietvertrages; der Zweckform Mietvertrag 2873/84 liegt mir leider nicht vor.

Der BGH hat zuletzt in einem Urteil die Wirksamkeit einer Klausel zur Übernahme von regelmäßigen Schönheitsreparaturen als unwirksam erklärt, weil der betreffenden Mieterin unabhängig von den Schönheitsreparaturen auch die Vornahme einer Endrenovierung auferlegt war.

In einem anderen Fall hat der BGH in seinem Urteil vom 23.06.2004 zur Wirksamkeit von vertraglichen Klauseln Stellung genommen, die in einem Großteil aller Mietverträge vorkommen. Nach dem Urteil sind solche Formularklauseln unwirksam, die die Fristen für die durch den Mieter vorzunehmenden Schönheitsreparaturen "starr" regeln.

In dem zugrunde liegenden Fall ging es um eine Regelung, durch die dem Mieter die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt werden sollte, und zwar "wenn erforderlich, mindestens aber" nach Ablauf bestimmter Fristen.

Nach Auffassung des BGH benachteiligen diese starren Fristen den Mieter unangemessen und sind damit nichtig.

Aus diesem Grund wird derzeit angenommen, dass bis zu 2/3 aller bisherigen Regelungen über Schönheitsreparturen als unwirksam anzusehen sind. Falls dies auch auf die Formulierung in dem Zweckform-Muster zutrifft, dann müssten Sie überhaupt keine Schönheitsreparturen vornehmen, da die Erhaltung der Mietsache dem Vermieter obliegt.

In diesem Zusammenhang möchte ich jedoch darauf hinweisen, dass Sie, falls Sie die Dusche wieder ausbauen, den Ursprungszustand wieder herstellen müssten. Dies könnte u.U. schwierig werden, falls Sie die ursprünglichen Einbauten nicht gelagert haben.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weiter geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen
Kai Breuning
- Rechtsanwalt -

Nachfrage vom Fragesteller 08.12.2004 | 20:56

Hallo,hier der genaue Wortlaut wg. Schönheitsrep. aus unserem Vertrag. Wir bitten um Sie freundlich zu prüfen, ob dies eine "starre" Klausel ist.

§ 8 Schönheitsreparaturen/Bagatell-Schäden:
1. Unter Berücksichtigung der in §3Ziff 1. festgelegten Mietzinshöhe übernimmt die Schönheitsreperaturen während der Mietdauer der Mieter. Zu den Schönheitsreperaturen gehören insbesondere Anstrich bzw. Tapezieren der Wände und Decken, Anstrich (Versiegelung) der Böden bzw. Reinigung/Erneuerung der Teppichböden, Innenanstrich von Türen und Fenstern, Anstrich von Heizkörpern, Versorgungsleitungen etc.
2. Kleine Instandhaltungen, die während der Mietdauer erforderlich sind vom Mieter auf eingene Kosten auszuführen, soweit die Schäden nicht von anderern Vertragspartner zu vertreten sind. Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, an Verschlussvorrichtungen für Fensterläden, Heiz-,Koch- und Kühleinrichtungen, Tür- und Fensterverschlüssen sowie Verglasungen und vergleichbare Kleinreperaturen.
3. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen bzw. kleinen Instandhaltungen übernommen, so kann der Vermieter die fälligen Reperaturen bereits während des Laufes des Vertrages fordern, spätestens jedoch bis Ende des Mietverhätnisses alle bis zu diesem Zeitpunkt nach dem Grad der Abnutzung und Beschädigung gemäß nachstehendem Fristenplan erforderlichen Instandsetzungen und Schönheitsreperaturen verlangen. Als angemessene Zeitabstände der Schönheitsreparaturen gelten:
für Küchen/Kochnischen, Bäder/Duschen und WC alle ---- Jahre für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen ---- Jahre. Im Vertrag unten als Fußnote steht: Zutreffendes kennzeichnen. (Falls keine abweichende Eintragung: 3 Jahre bei Küchen etc. und 5 Jahre bei Wohn- und Schlafräume etc.)Dies wurde nicht ausgefüllt, da wir die mündliche Zusage vom verstorbenen Vermieter hatten, dass wir beim Schönheitsreperaturen keine ausführen müssen, auch nicht beim Auszug (unter Zeuge gesagt - Zeuge ist Arbeitskollege).

Wenn wir doch die Schönheitsreperaturen vornehmen müssten, trotz der Komplettrenovierung und Vornahme von Investitionen für die Funktionsfährigkeit der Wohnung (i.Höhe von ca. DM 2.500,00) zum Einzug, müssen wir dies dann tun, oder sollen wir uns einen Rechtsanwalt suchen?
Vielen Dank.















Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.12.2004 | 14:44

Sehr geehrter Anfragender,

zunächst einmal möchte ich mich entschuldigen, dass ich erst jetzt dazu komme, Ihre Nachfrage zu beantworten:

Aufgrund des von Ihnen benannten Zeugen in Verbindung mit der Tatsache, dass die Klausel über die Schönheitsreparaturen nur unzureichend ausgefüllt wurde, sind die Chancen nicht schlecht, in einem etwaigen Prozess nachzuweisen, dass die Schönheitsreparaturen vollständig abbedungen sein sollten.

Falls der Richter dies so nicht sähe, käme es darauf an, wie er die Klausel versteht.

Für klingt die Klausel so, dass Schönheitsreparaturen nur nach Maßgabe des jeweiligen Zustandes geschuldet sind und die Fristen nur grobe Richtlinien sind. Das wäre insoweit schlecht für Sie, als dass dann die Klausel wohl wirksam wäre. Hingegen müsste dann der Vermieter beweisen, dass die Schönheitsreparatur schon erforderlich war.

Ob die Reparatur sachlich erforderlich ist, hängt von dem Zustand der Wohnung ab, der in Rahmen dieses Mediums nicht überprüft werden kann.

Ich hoffe, dass diese weiteren Auskünfte Ihre Frage vollständig beantworten konnten.

Mit freundlichen Grüßen
Kai Breuning
- Rechtsanwalt -

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