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Schönheitsreparaturen notwendig bei Auszug?


11.11.2008 19:40 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

zum 01.03.2009 habe ich meine Wohnung gekündigt. Ich frage mich, ob ich zu Schönheitsreparaturen verpflichtet bin. Ich glaube, dass das BGH-Urteil VIII ZR 199/06 von 2007 auf mich zutrifft. Meine Fragen sind:

Bin ich zu einer Renovierung bzw. zu Schönheitsreparaturen verpflichtet? Muss ich in diesem Fall alles komplett renovieren? Ich wohne erst seit Ende 2004 in der Wohnung und habe sie nicht übermäßig abgenutzt.

Im folgenden finden Sie die Klauseln aus meinem Mietvertrag, in denen es um Schönheitsreparaturen geht:

§6 Erhaltung der Mietsache

1) Der Mieter hat die Mietsache sowie die zur gemeinschaftlichen Benutzung bestimmten Räume, Anlagen und Einrichtungen schonend und pfleglich zu behandeln. Er hat für ausreichende Lüftung und Heizung aller ihm überlassenen Räume zu sorgen. Der Mieter bestätigt mit seiner Unterschrift unter diesen Vertrag, Informationsmaterial „Richtig heizen und lüften“ erhalten zu haben. Er hat außerdem die Schönheitsreparaturen auszuführen und die zur gemeinsamen Benutzung bestimmten Räume, Einrichtungen und Anlagen zu reinigen, weil die Miete diese Leistungen nicht deckt.

2) Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen:

In Küchen und Bädern und Duschen alle drei Jahre

In Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre

In anderen Nebenräumen alle sieben Jahre

Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart erheblich abweichen. Er ist für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.

3) Lässt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist das Wohnungsunternehmen verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Plan bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.

§13 Rückgabe der Mietsache

1) Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind die überlassenen Räume in ordnungsgemäßem Zustand zu übergeben.

3) Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so sind die gemäß §6 dieses Vertrages fälligen Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen.

4) Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht fällig im Sinne von §6 Abs. 2 dieses Vertrages, so hat der Mieter das Wohnungsunternehmen einen Kostenanteil zu zahlen, da die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei der Berechnung der Miete berücksichtigt worden ist. Zur Berechnung des Kostenanteils werden die Kosten einer im Sinne des §6 Abs. 2 des Vertrages umfassenden und fachgerechten Schönheitsreparatur im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses ermittelt.
Der zu zahlende Anteil entspricht in der Regel dem Verhältnis zwischen den vollen Fristen lt. §6 Abs. 2 und den seit Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bis zur Räumung abgelaufenen Zeiträumen.
Die Kostenanteile des Mieters werden zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verwendet. Soweit der Mieter noch nicht fällige Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses durchführt, ist er von der Zahlung des Kostenanteils befreit.

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Guten Abend,

Sie haben recht, die Klausel über die Schönheitsreparaturen ist - und zwar insgesamt - unwirksam: Es darf nicht bestimmt werden, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der »bisherigen Ausführungsart« abweichen darf (§ 6 Abs. 2 Satz 3 des Mietvertrags).

Abgesehen davon ist auch die Quotenabgeltungsklausel in § 13 Abs. 4 des Mietvertrags unwirksam: Die Pflicht zur anteiligen Bezahlung von Renovierungskosten stellt auf den starren Fristenplan in § 6 Abs. 2 des Mietvertrags ab. Dies benachteiligt den Mieter nach der Rechtsprechung des BGH ebenfalls unangemessen, da nicht der tatsächliche Renovierungsbedarf berücksichtigt wird (BGH, Urteil v. 18.10.2006, VIII ZR 52/06).

Die Unwirksamkeit der Klauseln hat zur Folge, dass die gesetzliche Regelung gilt, nach der grundsätzlich der Vermieter für die Instandhaltung der Mietsache zur sorgen hat (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Sie können die Durchführung von Schönheitsreparaturen also verweigern und brauchen diesbezüglich auch keine Zahlungen zu leisten. Der Vermieter darf auch keinen Teil der Kaution für Renovierungskosten einbehalten.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 13.11.2008 | 19:30

Vielen Dank für die schnelle und kompetente Antwort. Ich hätte noch einige Fragen zur Ihren Antworten:

2. Wenn ich nicht zu Schönheitrepraturen verpflichtet bin, wie muss ich die Wohnung dann übergeben? Muss ich Beschädigungen wie etwa Bohrlöcher entfernen?

1. Kann der Vermieter sich nicht durch §6 Abs. 3 des Mietvertrages herausreden und behaupten, dass es sich mit dieser Erweiterung um „weiche“ Fristen handelt?

Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen,
R.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.11.2008 | 22:16

Guten Abend,

Zu Ihren Nachfragen:

1. § 6 Abs. 3 des Mietvertrags bezieht sich nur auf die Durchführung der Renovierung. Die Abgeltungsklausel in § 13 Abs. 4 verweist nicht darauf, sondern nur auf die starren Fristen in § 6 Abs. 2. Zwar spricht § 13 Abs. 4 davon, dass sich die Quote »in der Regel« nach dem Verhältnis zu den starren Fristen richtet. Dies wird allerdings a) nicht transparent genug sein, und setzt b) außerdem eine wirksame Überwälzung der Instandhaltungspflicht auf den Mieter voraus (die hier schon nicht vorliegt). Im Ergebnis besteht m. E. keine Pflicht zur Zahlung einer Quote.

2. Bohrlöcher müssen grundsätzlich nicht entfernt werden (jedenfalls solange es nicht übermäßig viele sind).


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

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