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Schönheitsreparaturen - neues BGH-Urteil


29.08.2004 00:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann


| in unter 2 Stunden

Hallo!

Ich habe von dem neuen BGH-Urteil zum Thema Schönheitsreparaturen gehört und würde nun gerne einmal die entsprechenden Klauseln in meinem Mietvertrag rechtlich beurteilt wissen.

Ich bin seit 01.09.2002 Mieter (unbefristeter Mietvertrag) einer 2ZKB. Ich habe vor kurzem zum 31.11.2004 gekündigt.

Ich habe die Wohnung frisch gestrichen und mit gereinigten Teppichböden (welche allerdings bereits 20 Jahre alt und entsprechend abgewohnt sind) übernommen.

Mein Formularmietvertrag sagt zu den Schönheitsreparaturen (SR) Folgendes:

-----------------------------------------------------

§ 11 Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen

1. Der Mieter übernimmt die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer auf eigene Kosten. Zu den Schönheitsreparaturen gehören Anstrich der Wände,und Decken [...] , Reinigen von Teppichböden, Innenanstrich von Fenstern und Türen, Anstrich von Heizkörpern und Heizrohren, Beseitigen kleinerer Putz- und Holzschäden.
2. Der Vermieter kann die fälligen Schönheitsreparaturen bereits während der Laufzeit des Vertrages fordern, spätestens jedoch bei Ende des Mietverhältnisses alle bis zu diesem Zeitpunkt nach dem Grad der Abnutzung und Beschädigung gemäß nachstehendem Fristenplan erforderlichen Schönheitsreparaturen verlangen. Als angemessene Zeiträume für die Durchführung der Schönheitsreparaturen gelten in der Regel: Wand- und Deckenanstriche in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Dielen und Toilettem alle fünf Jahre, in anderen Räumen alle sieben Jahre; Reinigen von Parkett- und Teppichböden alle fünf Jahre, Lackieren von Heizkörpern und Rohren, Innentüren, Fenstern und Außentüren innen alle fünf Jahre.Die Fristen laufen ab Beginn des Mietverhältnisses bzw. ab der letzten während des Vertrages ordnungsgemäß durchgeführten Schönheitsreparatur.
3. Sind bei Ende des Mietverhältnisses SR nach dem vorstehenden Fristenplan noch nicht fällig, kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter nur einen Kostenanteil von den Kosten zu tragen hat, die eine im Falle des vollen Fristenablaufes bei Ende des Mietverhältnisses durchzuführende SR verursachen würde. Der zu zahlende Kostenanteil errechnet sich regelmäßig nach dem Verhältnis der im Fristenplan vorgesehenen vollen Frist und des Zeitraums, der seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. seit der letzten vom Mieter ausgeführten SR bis zur Räumung abgelaufen ist. Liegen die letzten SR während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, zahlt der Mieter 20% der Renovierungskosten, länger als zwei Jahre 40%, länger als 3 Jahre 60% [...] Die Kosten der Renovierung werden im Zweifel nach einem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter benannten Malerfachgeschäftes ermittelt. Die Selbstausführung der erforderlichen SR bleibt dem Mieter unbenommen.
4. Die Kosten kleinerer Instandhaltungenk die während der Mietdauer erforderlich werden, sind vom Mieter zu tragen, soweit die Schäden nicht vom anderen Vertragspartner zu vertreten sind. Kleine Instandhaltungen umfassen nur das Beheben von Schäden bis zum Betrag von 50 EUR [...]

An den Formularmietvertrag ist noch ein Beiblatt mit Besonderen Vereinbarungen des Vermieters angefügt:

§ 18 Besondere Vereinbarungen

3. Nach Ablauf der Mietzeit sind die Räume unter Berücksichtigung der gesetzlich anerkannten Abnutzung wieder in den Urzustand zurückzuführen (Teppichboden fachmännisch chemisch gereinigt, Wände fachmännisch weiß gestrichen).


-----------------------

Zustand der Wohnung:

Teppichboden im Wohnzimmer reinigungsbedürftig, die übrigen meiner Ansicht nach nicht.

Wände mit diversen Bohrungen versehen (Zuspachteln erforderlich), praktisch alle Wände meiner Ansicht nach streichbedürftig (diverse Verschmutzungen), kleinere Putzschäden.

Meiner Ansicht nach widersprechen sich die beiden Klauseln im Mietvertrag.

In welchem Umfang muss ich nun - auch im Bezug auf das neue BGH-Urteil - Schönheitsreparaturen durchführen?





Trifft nicht Ihr Problem? Wir haben 451 weitere Antworten zum Thema:
29.08.2004 | 00:56

Antwort

von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann
719 Bewertungen
In der Tat widersprechen sich die beiden Klauseln. Während § 11 des Mietvertrages eine, auch nach dem jüngsten BGH-Urteil zulässige Klausel darstellen dürfte, die den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen jedenfalls dann verpflichtet, wenn diese notwendig sind, so verlangt § 18 des Vertrages eine unbedingte Renovierung ("Räume in den Urzustand zurückführen; Wände fachmännisch weiß gestrichen"), ohne Rücksicht auf zuvor durchgeführte Schönheitsreparaturen oder die Dauer der Mietzeit.

Damit hat sich der Vermieter ein Eigentor geschossen: Die schönste und wirksamste Klausel im Vertrag nützt nichts, wenn in einem Zusatz dann doch wieder etwas unwirksames verlangt wird.
Die Klausel des § 18 des Mietvertrages ist nämlich nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam, weil sie eben eine unbedingte Renovierungspflicht beinhaltet und den Mieter über Gebühr belastet. Denn nach dieser Klausel müsste der Mieter auch die Wände weissen, wenn er nach einem halben Jahr schon wieder auszieht. Der Zusatz "unter Berücksichtigung der gesetzlich anerkannten Abnutzung" dürfte daran nichts ändern: Für die normale Abnutzung der Mietsache zahlt der Miete schließlich Miete, dafür haftet er ohnehin nicht.

Davon abgesehen steht die Klausel im Widerspruch zu § 11, die einen wirksamen Fristenplan enthält. Widersprüche und Unklarheiten gehen aber zu Lasten des Verwenders der Vertragsklauseln, also des Vermieters.

Auch nach der Rechtsprechung zum "Summierungseffekt" führen die beiden obigen Klauseln in ihrer Gesamtheit zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters. Dieser muss dann nämlich während der Mietzeit nach Fristenplan UND bei Auszug nochmals renovieren.

Da § 11 des Vertrages nicht isoliert betrachtet werden kann, sondern die Klauseln zu Schönheitsreparaturen immer in ihrer Gesamtheit gesehen werden müssen, führt dies nach meiner Auffassung dazu, daß Sie insgesamt nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen = Renovierungen verpflichtet sind.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Auskunft weiterhelfen. Für Rückfragen dürfen Sie mich selbstverständlich jederzeit kontaktieren.

Mit freundlichen Grüßen,
A. Schwartmann


Andreas Schwartmann, Rechtsanwalt

ANTWORT VON
Rechtsanwalt Andreas Schwartmann
Köln

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