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Schönheitsreparaturen-nachträgliche Belastung ausgezogener Mieter rechtens?


07.12.2009 11:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bitte um Bewertung folgender mietrechtlicher Situation:

Mieter ziehen zum 30.6. nach zwei Jahren Wohnzeit aus der Wohnung des Vermieters aus.

Verlangte Reparaturen, die schriftlich festgehalten worden sind, werden in Eigenarbeit erledigt, weitere Forderungen des Vermieters sind daraufhin nicht bekannt. Der Aufforderung seitens der Mieter, die Mietkaution zumindest anteilig vor Erstellung der Nebenkostenabrechnung zu überweisen, kommt der Vermieter kommentarlos erst einmal nicht nach.

Zum 30.11, d.h. fünf Monate nach Auszug, schickt der Vermieter eine „vorläufige Nebenkostenabrechnung“, in der neben den bisherigen Abschlägen nun auch noch eine „Kostenrechnung“ eines Malerbetriebs zu finden ist, der im Monat 11.- annähernd 5 Monate nach Auszug der Mieter- im Auftrag des Vermieters bei allen Gewerbe- und Mietparteien im Anwesen die Streichung der Heizkörper- und Fensterbänke ausführt oder ausführen soll. Der Vermieter verweist dabei auf die im Mietvertrag geltende Regelung zu Schönheitsreparaturen.

Es ist aufgrund der sogenannten „Kostenrechnung“ nicht ersichtlich, ob die Tätigkeiten bereits ausgeführt wurden oder ob es sich um einen sogenannten Kostenvoranschlag handelt. Nach meiner Meinung handelt es sich nur um ein Angebot, das aber natürlich bereits eifrig vom Vermieter auf die Mieter umgelegt wurde.

Diese Rechnung wird den zum 30.6. ausgezogenen Mietern anteilig berechnet und erhöht die bisher vorausbezahlten Nebenkostenzahlungen um nahezu 130 % . Über die zusätzlichen Schönheitsreparaturarbeiten waren die bereits ausgezogenen Vermieter weder informiert, noch wurden sie auf eine mögliche eigene Durchführung der Schönheitsreparaturen hingewiesen.

Meine Frage: Darf der Vermieter


a) eine derartige Renovierung im gesamten Haus nach der neusten Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen überhaupt umlegen bzw. auf Kosten der Mieter durchführen (siehe Klauseln im Anhang)? Und dies auch noch ohne Vorabinfo oder Hinweis auf eigene Erledigung(was ja bei Ausgezogenen nicht mehr möglich ist)?

b) falls ja, diese den bereits zum 30.6. ausgezogenen Mietern anteilig in Rechnung stellen und die Rückzahlung der Kaution hierfür reduzieren ?
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(Zur Beurteilung: Folgende Klausel zu Schönheitsreparaturen im Vertrag der Mieter:

1) Der Mieter übernimmt auf seine Kosten die laufenden-turnusmäßig wiederkehrenden- Schönheitsreparaturen:
2) Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden einschl. Leisten, der Heizkörper und Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
3) Die Schönheitsreparaturen sind, gerechnet von Beginn des Mietverhältnisses an bzw. von der letzten fachgerechten Dürchführung an, in den nachstehenden Zeitabständen fällig-soweit nicht nach dem Grad der Abnutzung eine spätere Ausführung erforderlich ist. Dem Mieter bleibt der Nachweis offen, dass die Mietsache (noch) nicht renovierungsbedürftig ist.
Wände und Decken in
Küchen, Baderäumen und Duschen alle 3 Jahre
Wohn und Schlafräumen, Fluren Dielen und WCs alle 5 Jahre
Sonstige Nebenräume alle 7 Jahre
Fußböden einschl. Leisten, Heizkörper und Heizrohre,
Innentüren, Fenster, Außentüren von innen alle 7 Jahre

Bei Beendigung des Mietverhältnisses gilt für Schönheitsreparaturen, die aufgrund des Fristenplanes noch nicht fällig sind, die nachfolgende Kostenregelung - soweit nicht nach dem Grad der Abnutzung eine geringere Abgeltungsquote geboten ist. Dem Mieter bleibt der Nachweis offen, dass er nicht oder nur in geringerer Höhe zur Zahlung verpflichtet ist.

Küchen, Bäder und Duschen: Liegen die Reparaturen länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter 33% der erforderlichen Kosten gemäß eines vom Vermieter vorgelegten Kostenvoranschlags einer Fachfirma. Bei länger als 2 Jahren 66% der Kosten.

Wohn, Schlafräume, Fluren, Dielen, WCs: Liegt die Reparatur länger als 1 Jahr zurück, 33 % der erforderlichen Kosten, länger als 2 Jahre: 40 %, länger als 3 Jahre: 60%, länger als 4 Jahre: 80% der Renovierungskosten.

Nebenräume: Ähnliche Staffelregelung (der Verfasser)

Soweit der Mieter mit dem Kostenvoranschlag nicht einverstanden ist, steht es ihm frei, innerhalb von 2 Wochen nach Zugang seinerseits einen verbindlichen Kostenvoranschlag einer anderen Fachfirma vorzulegen, der einen geringeren Kostenaufwand ausweist. Dieser Voranschlag ist dann Berechnungsgrundlage der anteilig vom Mieter zu übernehmenden Kosten.

Unberührt bleibt das Recht des Mieters, statt der Kostenbeteiligung die noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen selbst vollständig und fachgerecht durchzuführen oder durchführen zu lassen.

Dies gilt nicht, wenn der Vermieter Umbaumaßnahmen beabsichtigt, die durchgeführte Schönheitsreparaturen zerstören würden.

Ist der Mieter mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug, verlangt der Vermieter-vornehmlich bei Beendigung des Mietverhältnisses- dass der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt bzw. durchführen lässt. Danach lehnt er das Leistungsangebot des Mieters ab. Nach Ablauf der Frist kann er vom Mieter Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen.

Sondervereinbarung unter Anlage: Der Mieter erhält die Wohnung in unrenovierten und untapezierten Zustand, nur die Heizkörper, Innentüren, Fenster und Außentüren von innen sind gestrichen/lasiert. Die Schönheitsreparaturen(Klausel §X des vorliegenden Mietvertrages sind daher nur bezüglich der Heizkörper, Fenster und Türen anzuwenden.)
Sehr geehrter Fragesteller,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

Eine Schönheitsreparatur im gesamten Haus und die Umlage der Kosten sind so wohl nicht zulässig. Dies wäre allenfalls möglich, wenn die Reparaturen im Haus bei allen Parteien notwendig wären und alle Parteien der Vornahme durch den Vermieter zustimmen würden. Somit ergibt sich, dass Sie die Kosten lediglich unter folgenden Voraussetzungen und in der genannten Höhe tragen müssen:

Grundsätzlich ist es möglich, eine Fristenregelung über Schönheitsreparaturen in Mietverträgen zu treffen, wenn der Mieter die Möglichkeit hat, nachzuweisen, dass wegen geringerer Abnutzung die Schönheitsreparaturen noch nicht notwendig sind. Das gleiche gilt auch für eine anteilige Kostentragungspflicht nach dem Auszug. Hier muss dem Mieter jedoch zusätzlich die Möglichkeit gegeben werden, die Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen.
Grundsätzlich liegen all diese Voraussetzungen in Ihrem Mietvertrag vor, so dass von einer Wirksamkeit der Klauseln ausgegangen werden kann. Allerdings werden Sie die Kosten nicht in der vollen Höhe zu tragen haben. Zum einen gilt hier die Staffelung. Da für Heizkörper etc. keine Fristenregelung getroffen wurde, muss hier analog der anderen Fristen argumentiert werden, so dass in Ihrem Fall – die letzte Renovierung lag 2 Jahre zurück – 28 % der Kosten nach der Fristenregelung übernommen werden müssten. Allerdings haben Sie noch die Möglichkeit, einen Kostenvoranschlag von einer anderen Fachwerkstatt einzuholen. Fällt dieser niedriger aus, so haben Sie nur Kosten in dieser Höhe zu erstatten. Schließlich – wurde die Reparatur schon durchgeführt – hilft Ihnen der Einwand weiter, dass Sie bei Verlangen die Reparaturen selbst durchgeführt hätten. In diesem Fall könnte der Vermieter wohl allenfalls die Materialkosten ersetzt verlangen, die Sie im Falle einer Selbstvornahme gehabt hätten.

Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen. Gerne stehe ich Ihnen auch für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)

Nachfrage vom Fragesteller 07.12.2009 | 12:59

Vielen Dank für die Antwort.

Bei einer Summe von unter 200 Euro, die hier von der Kaution abgezogen wurden, lohnt sich ein größerer Aufwand kaum, auch wenn der Vermieter meiner Ansicht nach hier offen seine Mietsache auf Kosten der Vermieter instand hält.

Folgende Nachfrage: In der NK-Abrechnung ist von einer Gesamtrechnung des Malers von etwa 860 Euro die Rede. Ich solle davon einen Anteil von 20% zahlen (etwa178 Euro), "für 2 Jahre Mietdauer" (O-Text). Ist diese Abschlagsberechnung korrekt nach Klausel des Mietvertrag, wie er sich hier darstellt?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.12.2009 | 13:20

Sehr geehrter Fragesteller,

vorausgesetzt, die Reparaturkosten an sich sind nicht zu hoch, so sind 20 % bei einer Frist von 7 Jahren für die Reparatur in Ordnung, wenn die letzte Reparatur - wie laut Ihrem Mietvertrag - zwei Jahre zurück liegt.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)

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