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Schönheitsreparaturen nach kurzer Mietzeit


11.10.2004 15:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



*** BITTE UM SCHNELLST MÖGLICHE ANTWORT EINES BERLINER ANWALTS ***

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe folgendes Problem:

Ich bin seit dem 01.09.2003 Mieter einer kleinen Zweitwohnung in Berlin-Neukölln (33qm, 1 Zi). Diese habe ich fristgemäß zum 31.10.2004 gekündigt. Die Kündigung ist bestätigt. Nach der jüngst erfolgten Vorbesichtigung der Wohnung verlangt der Vermieter (HV *****) nun von mir eine Komplettrenovierung der Wohnung, einschließlich Reinigung von Steckdosen und Gegensprechanlage (Diese sind von diversen Vorrenovierungen mit Farbe verschmiert und stark verschmutzt), sowie Beseitigung von Schäden an der uralten Einbauküche und der Entfernung von Plastikeinbauteilen im Badezimmer, Entfernung von Kleberesten auf den Kacheln, Lackierung der Türeingangschwelle etc.

Das sehe ich natürlich überhaupt nicht ein. Nach 15 Monaten Nutzung einer kleinen Wohnung für gelegentliche Übernachtungen, wo diese vorher schon genauso ausgesehen hat.

Hierzu ist folgendes zu sagen:

1)Die Wohnung befindet sich – bis auf Kleinigkeiten – in besserem Zustand als bei Anmietung. Ich habe nach Einzug die stark verschmutzte Einbauküche sowie das Bad grundreinigen müssen, sowie Massen von Farbresten vom Fußboden beseitigt etc. Ich habe nicht einmal ein einziges Loch in eine Wand gebohrt, geschweige denn Wände verschmutztzt o.ä. Die Plastikteile im Bad stammen ebenfalls vom Vormieter.

2)Ich hab die Wohnung nicht als Erst-, sondern als Zweitwohnung genutzt. Das bedeutet, ich war nur meist nur am Wochenende, und den ganzen letzten Winter kaum dort. Wann soll ich die Wohnung denn dann in 15 Monaten so verwohnt haben, dass sie jetzt komplett renoviert werden muss?

3)Einige Monate nach Einzug erfolgte eine Übergabeprotokollierung. Bei dieser habe ich den Beauftragten der Hausverwaltung auf jeden kleinen Schaden / Mangel hingewiesen. Dieser beruhigte mich jedoch immer wieder und meinte das sei nur „eine Kleinigkeit“ und er wisse doch dass das schon vorher gewesen sei, das bräuchten wir nicht aufnehmen. Im Bad wies ich ihn darauf hin, dass die Farbe ziemlich vergilbt sei. Er widerspach dem jedoch entschieden und meinte das Bad sei vollkommen in Ordnung. Daraufhin sagte ich ihm in aller Deutlichkeit, dass er mit bei Auszug dann nicht damit kommen solle, dass die Wände im Bad vergilbt seien. So ging dies eigentlich in jedem Zimmer weiter. Im Bad behob er einen Emallieschaden an der Wanne (großer Lackabplatzer).

4)Genau diese „Kleinigkeiten“ werden mir nun zur Last gelegt. Ich soll jeden kleinen Schaden beheben und die ganze Wohnung streichen bzw. lackieren, selbst die Eingangsschwelle der Tür, die offensichtlich schon seit Jahren unlackiert ist. Natürlich ist jetzt auch die Farbe im Bad vergilbt.

5)Für den Fall dass ich meinen "Pflichten" nicht nachkomme, wird mir gedroht, dass eine Fachfirma mit den Arbeiten beauftragt wird, und mir für die Zeit der Renovierung auch noch die Miete für die Wohnung berechnet wird.

Ich bitte um Informationen, welchen Renovierungsumfang ich nach der Rechtsprechung tatsächlich hinnehmen / durchführen muss und wie ich am besten vorgehe (RSV vorhanden).

Der genaue Wortlaut des Mietvertrages zu den Schönheitsreparaturen folgt weiter unten. Die 20%-Regelung werde ich natürlich auch nicht so einfach akzeptieren, da dies immer noch mehrere 100 EUR ausmachen wird.

Mit freundlichen Grüßen
MS


§4. Mietzins, Nebenkosten und Schönheitsreparaturen

[…]

8. Der Mieter ist verpflichtet, die während sowie bei Beendigung des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen (vgl. §13).

Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und Scheuerleisten, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen etc.

Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20% der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter; liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40%, länger als 3 Jahre 60%, länger als 4 Jahre 80%; dem Mieter ist es unbenommen, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit fachgerecht ausführt oder ausführen lässt.

Bei übermäßiger Abnutzung verpflichtet sich der Mieter unabhängig der o.g. Fristen/Prozentregelungen die eingetretenen Schäden zu beseitigen.

§13. Gebrauch und Pflege der Mieträume, Schönheitsreparaturen

1. Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich; in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.

2. Hat sich der Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet, und beabsichtigt der Vermieter, nach Beendigung des Mietverhältnisses bauliche Veränderungen, insbesondere Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, ist der Mieter zur Zahlung einer angemessenen Entschädigung anstelle der geschuldeten Leistung verpflichtet.

3. … Mieter muss lüften und reinigen…

4. … Mieter muss Mieträume von Ungeziefer frei halten

5. … Mieter ist auch für Beschädigungen durch 3, zu seinem haushalt gehörende Personen verantwortlich…

6. … Kleinreparaturen bis 76 EUR im Einzelfall, bis 6% der Jahresbruttokaltmiete jährlich trägt der Mieter…

7. … Verstopfungen bis zum Hauptrohr beseitigt der Mieter…

8.Kommt der Mieter seinen vorstehenden Verpflichtungen nicht nach, so hat der Vermieter dem Mieter eine Nachfrist mit Ablehnungsandrohung zu setzen, nach deren Verlauf er die erforderlichen Arbeiten auch ohne besondere Aufforderung auf Kosten des Mieters vornehmen lassen oder Schadenersatz wegen Nichterfüllung verlangen kann. Weitere gesetzliche Ansprüche bleiben unberührt.

9.Jeden in den Mieträumen entstehenden Schaden hat der Mieter unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen. Für einen durch nicht rechtzeitige Anzeige verursachten weiteren Schaden ist der Mieter ersatzpflichtig.

10.Der Mieter ist zur regelmäßigen Reinigung mitvermieteter Teppichböden verpflichtet.

Sehr geehrter Mieter!

Ziemlich typisch für ein rigoroses Vorgehen der Hausverwaltung, die meist von der Gunst der Eigentümer abhängig sind und darum alles versuchen, um den Eigentümer zufrieden zu stellen, ist der Fall, den Sie hier schildern. Bedenken Sie dabei also, dass nicht HV ***** klagen muss, sondern der oder die Eigentümer des Hauses in Neukölln. Ich setze voraus, dass mit HV die Hausverwaltung gemeint ist, die in der Regel nicht mit den Eigentümern identisch ist.

Zum Fall:
Die Regelung bzgl. der Schönheitsreparaturen entspricht meines Erachtens rein formal den Anforderungen, die die aktuelle Rechtsprechung an solche Klauseln stellt. Auf Unwirksamkeit können Sie sich deshalb nicht berufen.

Allerdings kann der Vermieter von Ihnen nicht verlangen, dass er durch Renovierungen besser gestellt wird, als dies bei Vertragsbeginn der Fall gewesen ist.

Ich hoffe, Sie haben den Zustand der Wohnung bei Anmietung mit Fotos dokumentiert -wahrscheinlich leider nicht. Sie haben aber sicherlich Zeugen, die zugegen waren, als Sie in die Wohnung eingezogen sind, die bestätigen werden, was Sie oben dargestellt haben.

Mein Tip:
Sie sollten die Wohnung wieder in den Stand versetzen, der herrschte, als Sie die Wohnung angemietet haben - so sollten Sie die Wohnung auch übergeben. Teilen Sie der Hausverwaltung mit, dass Sie die Wohnung selbst fachgerecht renovieren würden. Da es sich um ein Zimmer (33 qm) handelt, sollte es ein Leichtes sein, die Wohnung wie frisch gestrichen zu übergeben.

Die Einbauten brauchen Sie nicht zu entfernen, da diese in das Eigentum des Vermieters übergegangen sind.

Treten Sie dem unverschämten Verlangen der Hausverwaltung mit Freundlichkeit entgegen, indem Sie sich bereit erklären, zu renovieren. Wie gesagt, versuchen Sie die Wohnung in den Zustand zu versetzen, wie er bei Anmietung der Wohnung bestand. Mehr brauchen Sie nicht zu tun.

Sie können mich gern über die Entwicklungen auf dem Laufenden halten, ggf. kann ich Sie auch vertreten oder zumindest weiter beraten, falls es zu einem Prozess kommt.


Beste Grüße aus Kreuzberg


Dennis Sevriens
Rechtsanwalt

Kanzlei SEVRIENS
Bergmannstraße 12
10961 Berlin

Tel: +49 30 6120 3616
Fax: +49 30 6120 3626

Web: www.sevriens.net
Weblog: info.dpms.name
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