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Schönheitsreparaturen durch den Mieter (Auszug)


17.12.2009 18:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Notarin und Rechtsanwältin Sonja Richter



Ich habe am 1.8.2004 eine Wohnung gemietet und habe dieses zum 31.1.2010 gekündigt.

Nun stellt sich die Frage, ob ich gemäß aktueller Rechtssprechung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet bin.

Im Mietvertrag steht der folgende Paragraph:
§11 Schönheitsreparaturen durch den Mieter

1.Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen der Wände, das Streichen der Fußböden / Treppenstufen einschließlich der Leisten, Heizkörper und Heizrohre, Streichen der Innentüren, Fenster und Außentüren von innen sowie der Innenseite der Balkone/Logien) in den Mieträumen wenn erforderlich, mindestens aber in den nachfolgenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen.
Die Zeitfolge beträgt: In Küche, Bad und Duschen: drei Jahre; in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten: fünf Jahre; in anderen Nebenräumen: sieben Jahre. Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind; von diesen Zeitpunkt.
Bezüglich der Schönheitsreparaturen hinsichtlich Fußböden/Treppenstufen einschließlich Leisten, Heizkörper und Heizrohre, Innentüren, Fenster und Außentüren von innen beträgt die Frist 7 Jahre.
2.Der Mieter ist auch bei der Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fristen nach Ziffer 1 seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind. Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung fachgerecht renoviert Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der obengenannten Fristen – zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisse – durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er zeitanteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen fristen seit beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer Firma, die in die Handwerksrolle eingetragen ist. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er zum ende des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durch führt.

In Bezug auf $11 Ziffer 1 gibt es die handschriftliche Ergänzung durch ein *:
„Gleiches gilt für die Instandhaltung des Parketts (Abschleifen und Neuversiegelung) wobei diese Arbeiten alle 7 J. Auf Kosten des Mieters erfolgen.“

Seit Einzug in diese Wohnung habe ich keine Schönheitsreparaturen durchgeführt.

Bin ich nun bei Beendigung dieses Mietverhältnisses verpflichtet die Schönheitsreparaturen durchzuführen?

Welche Auswirkungen hat die handschriftliche Ergänzung in Bezug auf die Instandhaltung des Parketts? Bezieht sich dieses auch Beendigung des Mietverhältnisses, da sie nur zur Ziffer 1 per Sternchen (*) hinzugefügt wurde.
Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage auf Grundlage der mir vorliegenden Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:

Die Klausel Ihres Mietvertrags entspricht in der entscheidenden Passage exakt dem Wortlaut aus der Entscheidung des BGH (Az.: VIII ZR 361/03): “wenn erforderlich, mindestens aber ...”. Der BGH hat diese Klausel für unwirksam erklärt. Dies gilt damit auch für Ihren Mietvertrag. Somit sind Sie nicht zur Leistung von Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Problematisch ist die handschriftliche Ergänzung. Die Rechtsprechung legt ihrer Beurteilung nämlich regelmäßig zugrunde, daß es sich um vorgedruckte Verträge handelt, die an den Regeln zum Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) zu prüfen sind. Bei der handschriftlichen Ergänzung könnte es sich jedoch um eine individuell vereinbarte Regelung handeln, die ggf. für zulässig gehalten werden könnte. Hierfür spricht die Individualität. Dagegen spricht jedoch, daß die handschriftliche Ergänzung auf den vorgedruckten Vertrag Bezug nimmt und damit auf Regeln verweist, die gerade nicht individuell ausgehandelt wurden. Es ist hier nicht ausgeschlossen, daß unterschiedliche Auffassungen zu dieser Frage vertreten werden. Daher ist eine Prognose schwierig.

Unabhängig davon, ob die Ergänzung wirksam ist oder nicht, sind jedenfalls die sieben Jahre noch nicht abgelaufen. Ein Verweis auf § 11 Ziff. 2 gibt es gerade nicht, was dafür spricht, daß Sie bei einem früheren Auszug (also vor Ablauf von sieben Jahren) keine Verpflichtungen hinsichtlich des Parketts haben.

Sie haben daher gute Erfolgsaussichten, wenn Sie insgesamt die Leistung von Schönheitsreparaturen verweigern.

Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben, und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Sonja Richter
- Rechtsanwältin -
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