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Für den Fall, dass sich keine Renovierungspflicht ableiten lässt, wie sollte ich mich gegenüber dem

| 06.04.2011 15:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum

Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Mack

| in unter 2 Stunden

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Ich habe meine Mietwohnung gekündigt und um mich bei der Übergabe hinsichtlich der Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag korrekt zu verhalten, möchte ich Sie um Ihre Einschätzung bitten:

"Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten auszuführen. Diese werden in Küche, Bädern und Duschräumen in der Regel alle 3 Jahre, in Wohn-und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten in der Regel alle 5 Jahre und sonstigen Räumen in der Regel alle 7 Jahre fällig, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses.
Zu den Schönheitsreparaturen gehören:
Das Entfernen alter Tapeten (sofern während der Mietzeit angebracht), Anstreichen der Decken und Wände innerhalb der Wohnung, das Streichen bzw. Lackieren der Heizkörper und Heizrohre sowie anderer Versorgungsleitungen, der Innentüren, der Fenster, der Außentüren von innen sowie der übrigen Holzteile. Bei übermässigen (über das übliche Mass hinaus) Abnutzungsspuren das Abziehen bzw. Abschleifen der Parkettfussböden und die Reinigung von Teppichböden. Sämtliche Arbeiten müssen in fachgerechter Qualitätsarbeit (handwerksgerecht) ausgeführt werden.

Endigt das Mietverhältnis vor Ablauf dieser Fristen und hat der Mieter im letzten Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt,trägt er einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten. Dieser bemisst sich nach dem Verhältnis des Zeitraumes seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zum vollen Renovierungsturnus und wird aufgrund des Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts ermittelt."

Die Wohnung war für den Zeitraum von 3,5 Jahren angemietet.

Für den Fall, dass sich keine Renovierungspflicht ableiten lässt: Wie sollte ich mich gegenüber dem Vermieter verhalten ? Ihn bereits vor Übergabe der Wohnung schriftlich darauf hinweisen ?

Vielen Dank

Trifft nicht Ihr Problem? Wir haben 437 weitere Antworten zum Thema:
Mietrecht Renovierungspflicht Schönheitsreparaturen Vermieter

06.04.2011 | 16:28

Antwort

von
Rechtsanwalt Thomas Mack
274 Bewertungen

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Zunächst möchte ich darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung kann durch Ihre Anfrage nicht ersetzt werden.

Dies vorausgeschickt möchte ich Ihre Frage wie folgt beantworten:

Durch die Rechtsprechung sind starre Fristen in Schönheitsreparaturklauseln für unwirksam erklärt worden.

Allerdings kann man die von Ihnen erwähnte Klausel nicht von vorn herein als unwirksam bezeichnen, da hier der Mieter lediglich „in der Regel" innerhalb des genannten Zeitraums zu den genannten Reparaturen verpflichtet wird.

Dies ist nach der Rechtsprechung grundsätzlich zulässig, da es sich gerade nicht um starre Fristen handelt, sondern um einen sogenannten flexiblen Fristenplan.

Die Formulierung fachgerechte Qualitätsarbeit ist insofern unproblematisch als Sie trotzdem berechtigt sind diese Arbeiten selbst auszuführen.

Die erwähnte Quotenregelung für nicht ausgeführte Renovierungsarbeiten ist hingegen bedenklich, da hier ein prozentualer Anteil des Mieter unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf festgelegt wird. Diese Regelung dürfte daher unwirksam sein.

Allerdings haben Sie dennoch eine wirksame Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen.

Daher empfehle ich Ihnen die erwähnten Schönheitsreparaturen durchzuführen, insofern (!) Renovierungsbedarf besteht, also z.B. das Streichen von Decken, Wänden und Heizkörpern, da Sie natürlich wesentlich kostengünstiger diese Arbeiten selbst durchführen können, als bei einer Beauftragung eines Fachbetriebs durch den Vermieter.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für eine weitergehende Beratung auch über die Direktanfrage gerne zur Verfügung.

Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Tag und verbleibe mit freundlichen Grüßen

Thomas Mack
Rechtsanwalt

________________________________________________________
Rechtsanwalt Thomas Mack
Throner Str. 3
60385 Frankfurt a.M.
Tel.: 0049-69-4691701
E-mail: tsmack@t-online.de

Nachfrage vom Fragesteller 06.04.2011 | 17:31

Sehr geehrter Herr Mack,

vielen Dank für Ihre Ausführungen, zu denen ich gern noch nachfragen möchte:
Sind die Formulierungen im Mietvertrag, wonach

1.
"sämtliche Arbeiten in fachgerechter Qualitätsarbeit (handwerksgerecht) ausgeführt werden müssen"

und 2.
der Kostenvoranschlag des Vermieters als verbindlich festgelegt wird,

tatsächlich wirksam ?

Gerade hierbei war ich der Meinung, dass es sich nach Rechtssprechung des BGH um unzulässige Beeinträchtigungen bzw. Benachteiligungen des Mieters handelt, die alle Klauseln bzgl. Schönheitsreparaturen unwirksam werden lassen

Für eine Stellungnahme wäre ich Ihnen dankbar.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.04.2011 | 18:52

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne möchte ich Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Gegen die Formulierung „fachgerecht" ist nichts einzuwenden.
Unwirksam wäre eine Verpflichtung lediglich, wenn die Beauftragung eines Handwerksbetriebs zwingend vorgeschrieben ist. Dies ist hier nicht der Fall, Sie sind berechtigt auch selbst „fachgerecht" die Arbeit auszuführen.

Die Quotenregelung ist bedenklich, darauf hatte ich bereits hingewiesen. Allerdings folgt daraus nicht zwingend die Unwirksamkeit sämtlicher Verpflichtungen bzgl. der Schönheitsreparatur.
So kann es z.B. aus Gründen des Vertrauensschutzes geboten sein, daß die grundsätzlich mögliche Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen nach einem flexiblen Fristenplan weiterhin wirksam bleibt.

Um sich hier nicht dem Risiko eines Rechtsstreits auszusetzen, würde ich Ihnen daher empfehlen, die Schönheitsreparaturen wie oben dargelegt selbst durchzuführen.

Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Mack
Rechtsanwalt