Frage geschrieben am 18.06.2010 12:34:34
Schönheitsreparaturen bei Auszug
Rechtsgebiet: Mietrecht, Wohnungseigentum | Einsatz: € *** | Status: Beantwortet | Aufrufe: 1058ich wohne seit März 2006 in der jetzt von mir fristgerecht gekündigten Wohnung. Beim Einzug habe ich die gesamte Wohnung renoviert, was Bedingung des Vormieters war der einen Nachmieter bringen konnte. Dem Vermieter war das egal er hätte die Wohnung in diesem Zustand nicht neu vermietet. Der damalige Zustand der Wohnung liegt mir im Protokoll vor.
Wohnzimmer und Schlafzimmer habe ich 2008 noch einmal neu angestrichen.
Im Wohnzimmer habe ich seit diesem Winter mit dem schwarzen Staub sog. „Fogging" Probleme. Diese Tatsache wie auch andere Mängel habe ich der Hausverwaltung schriftlich Mitgeteilt, um dies auch vor einer Neuvermietung zu klären. Auf nachfragen sagte man mir sie schauen sich das an. Es passierte aber nichts keine Reaktion der Hausverwaltung. Da ich nun ausziehe möchte ich mich damit auch nicht mehr rumärgern.
Mit der Kündigungsbestätigung kam nur der Hinweis auf meine vertraglichen Pflichten zur Renovierung und zur Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen.
Mietvertrag:
§ 11
Während der Mietdauer übernimmt der Mieter auf eigene Kosten die Schönheitsreparaturen.
Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, die sachgemäße Pflege der Fußböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
Die Schönheitsreparaturen sind im Allgemeinen in folgenden Zeitabständen, beginnend ab Beginn des Mietverhältnisses bzw. dem Zeitpunkt, an dem vom Mieter zuletzt Schönheitsreparaturen fachgerecht durchgeführt worden sind, durchzuführen:
- alle drei Jahre: Küchen, Bäder, Duschen;
- alle fünf Jahre: sämtliche Wohn-, Ess- und Schlafräume, Flure, Toiletten;
- alle sieben Jahre: sonstige Nebenräume
Bei übermäßiger Abnutzung kann es auch schon früher erforderlich sein Schönheitsreparaturen durchzuführen.
Schönheitsreparaturen müssen grundsätzlich fachgerecht ausgeführt werden. Kommt der Mieter trotz Aufforderung durch den Vermieter seiner Verpflichtung nicht nach, hat er dem Vermieter die Kosten für die Ausführung der Arbeiten zu erstatten.
Der Mieter hat die Ausführungen der Arbeiten während des Mietverhältnisses durch den Vermieter oder dessen Beauftragten zu dulden.
Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der oben genannten Fristen – zurückgerechnet vom Zeitpunkt der der Beendigung des Mietverhältnisses – durchgeführt worden sind und befindet sich die Wohnung in einem der normalen Abnutzung entsprechendem Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht beendet sind. Als Preisgrundlage gilt der Kostenvoranschlag einer vom Vermieter auszuwählenden Fachfirma nach folgender Maßgabe:
Liegen die letzten Schönheitsreparaturen für die Naßräume während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, zahlt der Mieter 33 % , liegen sie länger als 2 Jahre zurück 66%.
…Wohn-, Ess- und Schlafräume…1 Jahr zurück 20% der Kosten aufgrund dieses Kostenvoranschlages an den Vermieter, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40%, länger als 3 Jahre 60%, länger als 4 Jahre 80%.
…Nebenräume 1 Jahr 14%, 2 Jahre 28%, länger als 3 Jahre 42%, länger als 4 Jahre 57 %, länger als 5 Jahre 71%, länger als 6 Jahre 86%.
Der Mieter ist berechtigt, statt der Zahlung der anteiligen Kosten die Schönheitsreparaturen selbst fachgerecht durchzuführen.
§ 22 Wirksamkeit der Vertragsbestimmungen
Durch etwaige Ungültigkeit einer oder mehrerer Bestimmungen dieses Vertrages wird die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt.
Die ungültige bzw. unwirksame Bestimmung ist durch eine wirksame zu ersetzen, die dem wirtschaftlichen Zweck der unwirksamen Bestimmung inhaltlich am nächsten kommt. Dies gilt sinngemäß auch für den Fall, dass eine Vertragslücke offenbar wird oder sich eine Bestimmung als undurchführbar erweisen sollte.
Jetzt meine Frage: Was muss ich alles renovieren? Ist alles im Vertrag wirksam? Die Wohnung ist in einem normal abgewohnten Zustand, hat natürlich Bohrlöcher und durch das „Fogging" schwarze Ecken und Rahmen wo was an der Wand hängt. Mir liegt es fern jetzt wieder zu malern was das „Foggingproblem" nur zeitweise beseitigt bzw. irgendwelche Geldsummen an den Vermieter zu zahlen.
Vielen Dank für die Beantwortung!
Antwort geschrieben am 18.06.2010 12:46:51 
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Rechtsanwalt Steffan Schwerin
Golmsdorfer Str. 11, 07749 Jena, Tel: 036412692037, Fax: 032121128582
Arbeitsrecht, Erbrecht, Zivilrecht, Miet und Pachtrecht, Familienrecht, Vertragsrecht, Internet und Computerrecht, Urheberrecht
Bewertungen: 493
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die von Ihnen gestellten Fragen beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie Ihres Einsatzes wie folgt:
Hier regelt § 11 des Mietvertrages die Schönheitsreparaturen.
Die Klausel ist sehr grenzwertig, meines Erachtens aber unwirksam mit der Konsequenz, dass Sie bei Auszug keine Schönheitsreparaturen durchführen müssen.
Nach der gesetzlichen Regelung des § 535 BGB ist ein Vermieter während der Mietzeit zur Instandhaltung der Mietsache verpflichtet. Dazu gehören auch die aufgrund der üblichen Abnutzung der Mietsache anfallenden Schönheitsreparaturen, also Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen und die Behandlung der Fußböden, der Fenster und der Türen.
Allerdings ist es zulässig und üblich, diese Renovierungspflichten durch eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag auf den Mieter abzuwälzen. Eine solche Klausel setzt aber voraus, dass dem Mieter das Recht eingeräumt wird, die Schönheitsreparaturen in Eigenleistung zu erbringen.
Der Bundesgerichtshof hat darüber hinaus schon mehrfach entschieden (BGH vom 23.06.2004, VIII ZR 361/03; 22.09.2004, VIII ZR 360/03; 20.10.2004, VIII ZR 378/03), dass diese vertraglichen Abweichungen vom gesetzlichen Leitbild des § 535 I 2 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam sind und als Folge der Mieter keinerlei Durchführung von Schönheitsreparaturen (Tapezieren und Streichen der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper einschl. Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, Reinigen eines Teppichbodens) schuldet. Nach der gesetzlichen Regelung ist nämlich der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem Zustand zu erhalten, der dem vertragsgemäßen Gebrauch entspricht. Mit Einschränkungen sind vertragliche Abweichungen hiervon möglich.
Die Klausel in Ihrem Mietvertrag lässt Ihnen keine Wahl und zwingt Sie sozusagen dazu, bei Auszug zu renovieren, notfalls auch anteilig. Eine solche Regelung ist nicht zulässig und daher unwirksam.
Aber auch neuerlich musste sich der BGH mit einer anderen Thematik in Sachen Schönheitsreparaturklausel befassen. Dabei ging es darum, dass der Mietvertrag dem Mieter auferlegte, die Schönheitsreparaturen fachmännisch durchführen zu lassen.
Der BGH entschied, dass diese Klausel unwirksam sei, Urteil vom 9. Juni 2010 – VIII ZR 294/09.
Es ist nicht zulässig, dem Mieter aufzuerlegen, die Arbeiten durch einen Fachbetrieb durchführen zu lassen. Dem Mieter müsse Gelegenheit gegeben werden, diese Arbeiten selbst durchzuführen.
Bei Ihnen heißt es dazu: „Schönheitsreparaturen müssen grundsätzlich fachgerecht ausgeführt werden."
Daher ist dies unzulässig, da es Sie unzumutbar beeinträchtigt.
Im Ergebnis ist die Klausel also insgesamt unwirksam und Sie müssen nicht renovieren. Es müssen dann bei Auszug nur die Schäden behoben werden. Weiterhin muss die Wohnung besenrein übergeben werden.
Mit freundlichen Grüßen
Steffan Schwerin
Rechtsanwalt
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Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 18.06.2010 14:36:21
Wie meinen Sie das? "Die Klausel ist sehr grenzwertig"?
und hebt § 22 die unwirksamen Klauseln nicht auf? Was ist mit dem Absatz...Der Mieter ist berechtigt, statt der Zahlung der anteiligen Kosten die Schönheitsreparaturen selbst fachgerecht durchzuführen.
Danke und schönes Wochenende!
Wie meinen Sie das? "Die Klausel ist sehr grenzwertig"?
und hebt § 22 die unwirksamen Klauseln nicht auf? Was ist mit dem Absatz...Der Mieter ist berechtigt, statt der Zahlung der anteiligen Kosten die Schönheitsreparaturen selbst fachgerecht durchzuführen.
Danke und schönes Wochenende!
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 18.06.2010 15:28:00
Sehr geehrter Fragesteller,
gern beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:
Die Klausel kann man unter Umständen, wenn man einer Mindermeinung folgt, auch als wirksam auslegen.
Nach der h.M. ist sie aber unwirkam.
§ 22 hebt dies nicht auf. § 11 ist soweit unwirksam und Sie sind nicht verpflichtet, die Schönheitsreparaturen auszuführen.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe mit freundlichen Grüßen
Steffan Schwerin
Rechtsanwalt
Sehr geehrter Fragesteller,
gern beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:
Die Klausel kann man unter Umständen, wenn man einer Mindermeinung folgt, auch als wirksam auslegen.
Nach der h.M. ist sie aber unwirkam.
§ 22 hebt dies nicht auf. § 11 ist soweit unwirksam und Sie sind nicht verpflichtet, die Schönheitsreparaturen auszuführen.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe mit freundlichen Grüßen
Steffan Schwerin
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