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Schönheitsreparaturen / Herstellung des Ursprungszustandes bei Auszug


01.10.2004 00:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Hallo,

in unserem Mietvertrag sind folgende Klauseln enthalten:

-Erhaltung der Mietsache
waehrend des Mietverhaeltnisses sind folgende Schoenheitsreparaturen fachgerecht auszufuehren:
Tapezieren der Wandflaechen, Anstreichen der Decken, sowie der oberen Wandflaechen in Kueche und Bad, Innenanstrich der Fenster, Streichen der Tueren und der Wohnungseingangstuer von innen, streichen der Heizkoerper einschliesslich der Heizrohre, Streichen der Fussleisten
Die Schoenheitsreparaturen sind spaetestens nach Ablauf folgender Zeitraeume auszufuehren:
in Kuechen, Baedern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafraeumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenraeumen alle 7 Jahre, Innenanstrich der Fenster sowie die Anstriche der Tueren, Heizkoerper und Heizrohre, Fussleisten alle 4 Jahre.

-Rueckgabe der Mietsache
Bei Beendigung des Mietverhaeltnisses sind die ueberlassenen Raeume in ordnungsgmaessem Zustand zu uebergeben.
Hat der Mieter die Schoenheitsreparaturen uebernommen, so sind die nach Nr. 5 Abs. 2 AVB (s.o.) falligen Schoenheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhaeltnisses nachzuholen.
Sind bei Beendigung des Mietverhaeltnisses Schoenheitsreparaturen noch nicht faellig im Sinne von Nr. 5 Abs. 2 AVB, so hat der Mieter an das Wohnungsunternehmen einen Kostenanteil zu zahlen, da die Uebernahme der Schoenheitsreparaturen durch den mieter bei der Berechnung der Miete beruecksichtigt worden ist. Zur Berechnung des Kostenanteils werden die Kosten einer im Sinne der Nr. 5 Abs. 2 umfassenden und fachgerechten Schoenheitsraparatur im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhaeltnisses ermittelt.

Soweit der Mieter noch nicht faellige Schoenheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhaeltnisses durchfuehrt, ist er von der Zahlung des Kostenanteils befreit.


Meine Frage nun - muessen wir die Wohnung nun beim Auszug komplett renovieren ?? Oder reicht es, wenn wir die Tapeten komplett runterreissen ?
Wir haben die Wohnung 3 Jahre und 4 Monate bewohnt und ziehen aus, weil uns der Terror der Nachbarn fertig gemacht hat.

Uebernommen haben wir die Wohnung unrenoviert, hatten dies aber mit dem Vormieter schriftlich vertraglich festgehalten.

Weiterhin hatte der Vormieter bestimmte Arbeiten hier in der Wohnung gemacht, welche wir ebenso vertraglich vereinbart uebernommen haben, wie zum Beispiel 3 Holzdecken und Parkett im Flur.
Im Mietvertrag ist geregelt, dass der urspruengliche Zustand der Wohnung wiederhergestellt werden muss, die Nachmieterin moechte die Holzdecken und das Parkett nicht, muessen wir das nun wirklich rausreissen ??

Vielen Dank im Voraus fuer die Hilfe !

Mit freundlichen Gruessen
SuSc
01.10.2004 | 00:32

Antwort

von


767 Bewertungen
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Frage.

Eine Renovierungspflicht dürfte nicht bestehen, da die entsprechende Klausel, wie Sie sie zitiert haben, unwirksam ist. In Ihrem Mietvertrag heißt es nämlich, daß Schönheitsreparaturen spaetestens nach Ablauf folgender Zeitraeume ... auszuführen sind.

Eine solche Regelung ist nach dem Urteil des BGH vom 23.06.2004 - VII ZR 361/03 - unwirksam, weil sie dem Mieter den Nachweis abschneidet, daß die Räume - zum Beispiel bei seltener Nutzung - nicht in renovierungsbedürftigem Zustand sind.

Eine starre Klausel kann nach Ansicht des BGH aus Sicht eines verständigen Mieters nur bedeuten, daß er zur Ausführung der Renovierungsarbeiten nach den genannten Zeitabläufen verpflichtet ist, auch wenn die Mieträume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig sind. Nach Ansicht des BGH verstößt eine "starre" Renovierungsklausel daher gegen § 307 Abs. 1 S. 1 BGB, weil sie dem Mieter ein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt. Zwar kann der Vermieter seine Erhaltungspflicht der Mietsache durch Vereinbarung auf den Mieter übertragen. Jedoch ist eine formularmäßige Bestimmung, die den Mieter mit Renovierungspflichten belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen, mit der gesetzlichen Regelung - nach der den Vermieter die Erhaltungspflicht trifft - nicht vereinbar. Denn sie würde dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegen, als der Vermieter dem Mieter ohne vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB selbst schulden würde.

Schönheitsreparaturen wird der Vermieter daher nicht von Ihnen verlangen können.

Etwas anders gilt aber betreffend die von Ihnen übernommenen Einbauten. Sofern Sie eine Regelung getroffen haben, daß diese Einbauten (Decken und Parkett) Ihnen vom Vormieter überlassen wurden, handelt es sich dabei um Ihr Eigentum. Der Vermieter muß sich diese Sachen nicht schenken lassen und kann von Ihnen die Entfernung der Einbauten verlangen - auch wenn das nicht nachvollziehbar erscheint, weil die genannten Einbauten den Wohnwert verbessern sollten. Aber: Wenn Sie sich vertraglich dazu verpflichtet haben, diese Gegenstände zu übernehmen, werden Sie um die Entfernung der Einbauten, wenn der Vermieter das verlangt, nicht herum kommen.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe für Rückfragen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen,

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




--
Rechtsanwalt Andreas Schwartmann
Schwerinstr. 37-39, 50733 Köln
Tel.: 0221-7787630 / Fax: 0221-7787629
www.rechtsanwalt.andreas-schwartmann.de


Rechtsanwalt Andreas Schwartmann

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