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Schönheitsreparaturen (Vermerke im Vorabnahmeprotokoll)


| 12.11.2008 07:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich habe meine Wohnung fristgemäß zum 31.12.2008 gekündigt. Die Klausel zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag ist offenkundig unwirksam, da nur eine starre Fristenklausel ohne Berücksichtigung der tatsächlichen Abnutzung vereinbart wurde ("Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter. Sie sind sach- und fachgerecht in folgenden Zeitabständen ab Beginn des Mietverhältnisses auszuführen: in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, in Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre. Die Schönheitsreparaturen sind in hellen und gedeckten Farben auszuführen.").

Am 11.11.2008 erfolgte eine Wohnungsvorabnahme durch den Hausmeister. Im Vorabnahmeprotokoll wurde durch den Hausmeister vermerkt, dass Wände und Decken auf Kosten des Mieters zu streichen sind. Dieses Protokoll hab ich unterschrieben (da keine weiteren Mängel), allerdings mit der Bemerkung "Streichen der Wände und Decken noch zu klären (da keine Verpflichtung?)".

Jetzt kommen mir Zweifel, ob diese Bemerkung ausreichend ist, um mich von der Verpflichtung zur Renovierung zu entbinden, oder ob ich durch meine Unterschrift trotz der unwirksamen Mietvertragsregelung eine Renovierungspflicht akzeptiert habe.

Könnte ich durch meine Unterschrift auf eine solche Verpflichtung "festgenagelt" werden? Ist es somit ratsam, das Protokoll nach § 361a, § 361b BGB zu widerrufen (Recht wurde mir so im Protokoll schriftlich eingeräumt, obwohl die Norm so nicht mehr existiert)?
Sehr geehrter Fragesteller/in,
vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzten kann, sondern ausschließlich den Zweck hat, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.
Nun zu Ihrer Frage, welche ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworte:

Dem Vorabnahme- oder Übergabeprotokoll kommt im Rechtsverkehr eine erhebliche Bedeutung zu. So geht von dem Protokoll grundsätzlich die gleiche Rechtswirkung aus, wie von einem Mietvertrag. Das bedeutet auch, dass das Protokoll grundsätzlich die gleiche Beweiswirkung hat, wie ein Mietvertrag.

Vorliegend dürfte demnach zunächst Ihre Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam sein. So stellt diese Klausel eine so genannte starre Fristenklausel dar, vgl. BGH WuM 2004, 463; WuM 2004, 660.

Verpflichtet sich allerdings ein Mieter in einem Übergabeprotokoll ausdrücklich, bestimmte Arbeiten bis zum Auszug aus der Wohnung durchzuführen, so ist der Mieter unabhängig von der Wirksamkeit der mietvertraglichen Regelung daran gebunden - andererseits kann der Vermieter jedoch nicht die Ausführung weiterer Arbeiten verlangen, vgl. AG Schöneberg Az: 7 C 328/98, ZMR 1999, 772
Insoweit könnten Sie grundsätzlich, durch Ihre Unterschrift in dem Protokoll, für das Streichen der Wände und der Decken in Anspruch genommen werden.

Aber:
Hier wurde Ihre Unterschrift mit einem Vermerk geleistet. Insoweit findet auch § 133 BGB Anwendung. Danach ist bei der Auslegung einer Willenserklärung der wirkliche Wille zu erforschen und nicht an dem buchstäblichen Sinne des Ausdrucks zu haften. Insoweit muss Ihre Unterschrift zweifelsfrei dahingehend ausgelegt werden, dass Sie das Protokoll nur unterschrieben haben, um zu bestätigen, dass keine Mängel in der Wohnung vorhanden sind. Gleichzeitig haben Sie durch den Vermerk zu erkennen gegeben, dass Sie gerade nicht bereit sind, die Wände und die Decken zu streichen.

Daher bin ich der Ansicht, dass Sie nicht zum Streichen der Wände und Decken verpflichtet sind.

Bezüglich der Normen §§ 361a, 361b BGB altes Recht gilt es anzumerken, dass Sie im Ergebnis wohl kein Widerrufsrecht hätten.
Sie sollten trotzdem ein Einschreiben (per Rückschein) zur Post bringen. Darin sollte klargestellt werden, dass Sie nicht verpflichtet und wirksam verpflichtet worden sind, die Wände und Decken zu streichen. Gleichzeitig sollte hilfsweise der Widerruf im Hinblick auf einen eventuellen Vertragsschluss bezüglich der Verpflichtung zum Streichen erklärt werden.

Ich hoffe Ihnen weiter geholfen zu haben und stehe Ihnen gerne im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion, zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt André Neumann

Nachfrage vom Fragesteller 12.11.2008 | 09:48

Sehr geehrter Herr Dr. Neumann,

vielen Dank für Ihre Antwort und den Hinweis auf den "hilfsweisen Widerruf"..

Sie schreiben, dass mir kein Widerrufsrecht nach §§ 361a, 361b BGB (a.F.) zustünde. Wie erwähnt: Ein 14-tägiges Widerrufsrecht wurde mir im Protokoll ausdrücklich unter Hinweis auf §§ 361a, 361b BGB so zugestanden. Kann ich mich (als Nicht-Jurist) nicht hierauf berufen, da mir ja der Vermieter das Recht zum Widerruf im Protokoll eingeräumt hat (unabhängig, ob das Widerrufsrecht tatsächlich besteht)?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.11.2008 | 10:01

Sehr geehrter Fragesteller/in,

gerne beantworte ich Ihnen die Nachfrage wie folgt:

Bitte entschuldigen Sie, dass ich mich etwas missverständlich ausgedrückt habe. Selbstverständlich können Sie sich wirksam auf das Ihnen eingeräumte Widerrufsrecht berufen. Dies steht Ihnen auch aufgrund der juristischen Betrachtungsweise zu, weil dies so vertraglich vereinbart worden ist (Grundsatz der Dispositionsfreiheit). Insoweit muss sich Ihr Vertragspartner auch daran festhalten lassen. Dies gilt auch unabhängig davon, ob nun die §§ 361 a, 361 b BGB a.F. tatsächlich erfüllt sind oder nicht.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt André Neumann

Bewertung des Fragestellers 12.11.2008 | 10:51


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