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Schönheitsreparaturen, Kücheneinbau


08.12.2009 01:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Vor 7 Jahren haben wir ein Haus gemietet. Wir sind die Erstmieter des Objektes. Da wir nur zu zweit sind haben wir bis jetzt noch nie renoviert, außer der Küche die wir vor 2 Jahren gestrichen haben.. Jetzt haben wir den Mietvertrag gekündigt und fragen uns zu was uns dieser Vertrag bei den Schönheitsreperaturen verpflichtet. Es ist ein selbst aufgesetzter Mietvertrag ohne Vorformulierungen.
Mietvertragstext:
Die Schönheitsreparaturen, sowie die Renovierung zum Mietende, trägt der Mieter.
Nachsatz:
Verstößt eine Regelung ganz oder teilweise gegen gesetzliche Bestimmungen soll die gesetzliche Regelung an die Stelle treten

Vor Vertragsabschluss haben wir dem Vermieter folgendes geschrieben:
Wie wir Ihnen bereits telefonisch mitgeteilt haben, würden wir das Haus sehr gerne längerfristig mieten. Den Einbau einer Küche sowie das Auslegen der Fußböden würden wir- wie ebenfalls besprochen- selbstverständlich übernehmen.
Der Vermieter geht davon aus, dass die Küche und das Laminat nun nach unseren Auszug in sein Eigentum übergeht. So hätter er das mit uns vereinbart.
Ist es zulässig wenn wir die Küche nun in unser neues Haus mitnehmen.
Vielen Dank für die Antwort.
Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Frage 1)

Das es sich bei dem Mietvertrag um einen möglicherweise handgeschriebenen Mietvertrag handelt, steht einer Inhaltskontrolle auf unwirksame Klauseln, die den Mieter unangemessen benachteiligen können, nicht entgegen.

Vorformuliert bedeutet, dass Ihnen als Mieter ein fertiger, durch den Vermieter formulierter Mietvertrag vorgelegt wird, egal ob dieser ein Einheitsmietvertrag oder handgeschriebenen Mietvertrag verwendet.

Lediglich dann, wenn individualvertraglich die Punkte des Mietvertrages geregelt wurden, also nach vorheriger Verhandlung zwischen Vermieter und Mieter ist ein Individualvertrag anzunehmen, deren Regelung einvernehmlich getroffen wurden.

Sollte dies der Fall sein, wären auch die Schönheitsreparaturen durch Sie wirksam übernommen wurden.

Ist Ihnen der Mietvertrag in kompletter inhaltlicher Formulierung bereits vorgelegt wurden, handelt es sich um einen vorformulierten Mietvertrag.

Insoweit wäre die Klausel zu den Schönheitsreparaturen auf ihre Wirksamkeit zu prüfen.

Vorab bereits sei erwähnt, dass es keine differenzierte gesetzliche Regelung dazu gibt, sondern sich vielmehr durch die Rechtsprechung konkretisiert hat.

Gesetzlich obliegt grundsätzlich dem Vermieter die Verpflichtung, Schönheitsreparaturen auszuführen.

Der Vermieter kann diese Pflicht auf den Mieter durch Mietvertrag übertragen, wenn sich die Klausel als wirksam herausstellt.

Es gibt also nur 2 Möglichkeiten: Entweder ist die Klausel wirksam, dann müssen Sie Renovierungsarbeiten ausführen, oder die Klausel ist unwirksam, dann brauchen Sie die Wohnung nicht renovieren, sondern können diese im besenreinen Zustand an die Vermieter übergeben.

Im Detail erweist sich die Formulierung der Klausel etwas unglücklich und man muss ggf. durch Auslegung herausfinden, was der Vermieter gewollt hat.

Grundsätzlich ist die Verpflichtung zur Endrenovierung, die unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten laufenden Schönheitsreparaturen besteht, grundsätzlich unwirksam.

Jedoch wäre eine Klausel, die den Mieter verpflichtet nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen spätestens zum Ende des Mietverhältnisses nachzuholen, wirksam.

Beide Bestimmungen fehlen in Ihrem Mietvertrag.

Der Auslegung nach dem Wortlaut, lässt durchaus den Schluss zu, dass neben den laufenden Schönheitsreparaturen, der Mieter auch in jedem Fall eine Endrenovierung vornehmen soll (..., sowie die Renovierung zum Mietende…).

Durch das Wort „sowie“ tritt die Endrenovierung neben den laufenden Schönheitsreparaturen.

So kann in Ihrem Fall durchaus der Rückschluss darauf gezogen werden, dass die Klausel insgesamt unwirksam ist, da Sie Ihnen die Endrenovierung auferlegt, unabhängig von der Vornahme der letzten Renovierung bzw. ohne Berücksichtigung des tatsächlichen Zustandes der Wohnung.

Eine hundertprozentige Aussage kann mit Rechtssicherheit meinerseits jedoch nicht gegeben werden, da die ungewöhnliche Klausel lediglich eine Auslegung zulässt, und diese durch einen Richter Ihrer örtlichen Rechtssprechung anders gedeutet werden kann, da dies der tatrichterlichen Entscheidung zu Grunde liegt.

Aus diesem Grund kann meine Darlegung letztendlich nur eine Argumentationsgrundlage bieten.

Frage 2)

Grundsätzlich ist der Mieter berechtigt, gemäß § 539 Abs. 2 BGB Einrichtungen wegzunehmen, mit der er die Mietsache versehen hat, in Ihrem Fall das Laminat und die Küche.

Grundsätzlich sind Sie auch nur verpflichtet, die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand so zu übergeben, wie sie diese auch erhalten haben.

Nach § 258 Satz 1 BGB kann derjenige, der die Einrichtung noch im Besitz hat, sie ohne weiteres wegnehmen, er hat dann allerdings die Sache, hier das Mietobjekt, wieder in den vorigen Stand zu versetzen.

Blieb er nach § 95 Abs. 2 BGB Eigentümer der Einrichtung, entfernt er allein sein Eigentum, mit dem er gem. § 903 BGB nach Belieben verfahren kann. Verlor er sein Eigentum durch die Verbindung mit der Mietsache gem. §§ 93, 94, 946, 947 BGB, ist er gleichwohl zur Abtrennung und Wiederaneignung berechtigt (BGH BGHZ 81, 146).

Das Wegnahmerecht ist jedoch ausgeschlossen, wenn der Vermieter von seiner Abwendungsbefugnis nach § 552 Abs. 1 BGB Gebrauch macht.

Wenn Sie jedoch ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme haben, so wie hier der Einbauküche für Ihre neue Wohnung / Haus, sofern dort keine Vorhanden ist, kann der Vermieter die Abwendungsbefugnis nicht erfolgreich geltend machen.

Es ist auf Grund Ihrer Angaben auch nicht davon auszugehen, dass Sie die Mietsache mit einer Einbauküche versehen haben und dabei sich geeinigt hätten, dass das Eigentum an der Küche bei Beendigung des Mietverhältnisses in das des Vermieters übergeht.

Aus diesem Grund ist es zulässig, dass Sie die Küche bei Auszug mitnehmen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.

Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.

Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen, sofern Sie der Nutzung dieser Möglichkeiten aufgeschlossen gegenüberstehen.

Eine weiterführende Vertretung zieht allerdings weitere Kosten nach sich. Im Fall einer Beauftragung würde ich den hier gezahlten Einsatz auf meine nachfolgenden Gebühren vollständig anrechnen.


Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt
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