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Schönheits- und Kleinstreparaturen, Renovierung bei Auszug


| 01.12.2008 19:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Oliver Wöhler



Ich habe meine Mietwohnung gekündigt (Mietdauer knapp 2 Jahre). Vor dem bald anstehenden Auszug möchte ich gerne meinen Vertrag auf ungültige Klauseln bezüglich der Schönheits- und Kleinstreparaturen prüfen lassen. Der Vermieter hat mich bereits darauf hingewiesen, dass eine nachweislich fachgerechte Reinigung des Teppichbodens erfolgen muss.

Die Wände wurden bei Einzug weis übernommen, Farbänderungen habe ich nun wieder weis gestrichen. Andere Renovierungsarbeiten habe ich bisher nicht durchgeführt. Die Wohnung befindet sich sozusagen in dem Zustand, in dem ich sie übernommen habe. Dübellöcher von Regalen und Bildern werde ich natürlich verschließen.

Was ist hier überhaupt gültig, was ungültig?
Und muss ich den Teppich reinigen lassen?

Zum Vertrag:

4.
Schönheitsreparaturen: Kleinreparaturen und Wartungen. Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, soweit erforderlich, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (z.B. das Tapezieren von Rauhfaser, d.h. das Ersetzen von Wand und Deckentapeten und Anstreichen derselben mit weißer Wandfarbe, bzw. das Wiederherstellen der Körnung bei flüssiger Rauhfasertapete, evtl. durch Abschleifen und Neutapezieren -, das Anschleifen und Versiegeln der Fußböden, der Heizkörper inkl. Der Heizrohre, der Innentüren inkl. Der Türzargen, der Fensterrahmen und der Außentüren innen sowie der Balkontüren innen und dazugehörenden Geländer, der Balkonsichtplatten innen, Erneuern der Sockelleisten, in dem nachstehenden Turnus fachgerecht auszuführen oder ausführen zu lassen:

Bei Küche, Bad, Dusche in der Regel 3 Jahre, in Wohn-, Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten in der Regel 5 Jahre. Reinigen, Anschleifen und Lackieren von Türzargen, Innentüren, Holzfenstern, Heizkörpern, Heizrohren sowie in allen anderen Nebenräumen in der Regel alle 7 Jahre, Teppichböden, PVC-Beläge, Holzdecken in der Regel alle 10 Jahre, Parkettböden in der Regel alle 15 Jahre.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter nach Bedarf die Wohnung bis zum Ende der Mietzeit in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der obengenannten Zeitfolge – zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses – durchgeführt worden sind und befindet sich die Wohnung in einem, einer normalen Abnutzung entsprechendem Zustand, so muss er sich anteilig an den Kosten beteiligen, die aufzuwenden wären, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Begin des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Berechnungsgrundlage gilt das vom Vermieter einzuholende Angebot einer anerkannten Firma. Der entsprechende Betrag für die anteilige Schönheitsreparaturen ist an dem Vermieter zu entrichten. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheitsreparaturen selbst fachgerecht durchführt oder durchführen lässt. Der Vermieter ist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet.

5.
Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter weiter verpflichtet, Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher in Wänden und auch in Holzdecken fachgerecht zu verschließen, Teppichböden zu reinigen. Teppichböden dürfen nicht verklebt werden. Naturlasiertes Holzwerk darf nicht mit Farbe gestrichen werden.

Der Mieter ist verpflichtet, die von ihm gemieteten Gegenstände in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten und diese auch instandzusetzen, soweit ihn ein Verschulden trifft.

Verschuldensunabhängig hat der Mieter jedoch die Kosten für Reparaturen zu tragen, wenn deren Durchführung im Einzelfall einen Betrag von 150 Euro nicht übersteigen. Weiterhin muss es sich um Gegenstände handeln, die seinem häufigen und direktem Zugriff ausgesetzt sind und sich in seinem Verantwortungsbereich befinden, Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen (Gasheizofen, Heizlüfter, Boiler, Elektroherde, Durchlauferhitzer, Warmwasserbereitungsanlagen, Thermen und ähnliche Anlagen) die ausschließlich der Versorgung des Mieters dienen, und andere Gegenstände, wie z.B. Rolläden inkl. Riegel, Gurte und Gurtaufroller, Fenster inkl. Griffe, -Verschlüsse, -Scharniere, Spindeln und Federn bei Dachflächenfenstern, Innen-Jalousien, Außen-Rollos, Holzklappläden, Glasscheiben, Lichtanlagen insbes. Schalter, Steckdosen und –Abdeckungen (auch Fernsehsteckdosen), Klingelanlagen inkl. Türsprechanlagen, Klingeldrücker und Namensschilder, Briefkästen inkl. Namensschilder, Wärmemesser, Heizkörper-(Thermostat)-Ventile, Schlösser, Türbeschläge, Hebel und –Scharniere, Wasserhähne inkl. Perlatoren und Eckventile, Badewannen-, Dusch- und Waschbeckenarmaturen, Klosettspüler, Spühlkästen, Wasch- und Abflussbecken einschl. der Zu- und Ableitungen und Wohnungs-Wasserabsperrungen sowie Silikonabdichtungen.

Der dem Mieter insgesamt entstehende jährliche Aufwand für Kleinreparaturen und Wartung darf 8% der Jahresnettomiete nicht übersteigen.

6. Kommt der Mieter seiner Verpflichtung trotz schriftlicher Mahnung nicht nach, so kann der Vermieter nach erfolgter Abmahnung mit Ablehnungsandrohung erforderliche Arbeiten auf Kosten des Mieters vornehmen lassen. Der Mieter ist schadensersatzpflichtig, auch wenn die Arbeiten vom Nachmieter durchgeführt worden sind. Ist oder wird das Mietverhältnis beendet, so stehen die Rechte aus Absatz 1-4 dem Vermieter zu, ohne dass es einer schriftlichen Mahnung bedarf, wenn der Mieter die Leistung verweigert hat.
Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage. Bitte bedenken Sie, dass an dieser Stelle nur eine erste Einschätzung möglich ist.

Ich kann von hier nicht abschließend beurteilen, ob Sie den Teppich reinigen müssen, denn das hängt vom konkreten Zustand ab. Es spricht aber sehr viel dafür, dass Sie dies nicht müssen. Die Reinigung des Teppichs gehört zu den Schönheitsreparaturen, diese sind aber nur vom Mieter zu erbringen, wenn der Zustand der Mietsache es notwendig macht. Wenn der Teppich noch in einem guten Zustand ist, dann müssen Sie nicht reinigen.

Die generelle Überwälzung der Schönheitsreparaturen ist in Ihrem Vertrag rechtmäßig vereinbart, denn die Klausel zu 4. stellt darauf, ob die Schönheitsreparaturen erforderlich sind. Allerdings sind nach Ihren Angaben keine weiteren Arbeiten notwendig, denn Sie schulden nur den Zustand den die Wohnung bei Einzug hatte und nichts was darüber hinausgeht.

Die Abgeltungsklausel ist unwirksam. In Ihrem Fall ist nicht erkennbar welche anteiligen Kosten vom Mieter zu tragen wären. Generell sind Quotenklauseln möglich, allerdings muss festgelegt sein, welche Beteilung des Mieters erfolgen soll.

Außerdem kommt auch eine Abgeltung anteilig nur in Betracht, wenn überhaupt eine Renovierungsverpflichtung besteht.

Die Klausel über Kleinstreparaturen ist sicherlich an der Grenze, da überlicherweise Beträge von 75-100 € anerkannt werden.

Im Ergebnis müssen Sie keine weiteren Arbeiten mehr vornehmen, wenn die Wohung dem Zustand bei Einzug entspricht.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Wöhler, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Familienrecht und Arbeitsrecht

Nachfrage vom Fragesteller 01.12.2008 | 22:38

Danke für die Antwort. Es ist eigentlich nur noch eine Kleinigkeit offen:

Kann ich den Teppich selbst reinigen, oder darf der Vermieter verlangen dass ich eine Fachfirma beauftragen muss?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.12.2008 | 17:58

Sehr geehrter Fragesteller,

der Vermieter kann nicht verlangen, dass eine Fachfirma beauftragt wird, er kann nur fachgerechte Ausführung verlangen. Wenn Sie selbst in der Lage sind, für eine ausreichende Reinigung zu sorgen, dann haben Sie Ihre Pflicht erfüllt.

Bewertung des Fragestellers 02.12.2008 | 21:57


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