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Schönheits- und Endreparaturen bei Kündigung


29.08.2004 00:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Ich habe im Okt. 2001 eine renovierte Wohnung übernommen und habe diese jetzt zum 30.11.04 gekündigt (nach ca. 3 Jahren). Folgende Klauseln sind in meinem Mietvertrag enthalten:
§8 1. Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter. Sie umfassen insbes.: Anstrich und Lackierung der Innentüren, ..., das Weißen der Decken und Wände sowie das Reinigen der Böden. Diese Schönheitsreparaturen sind alle 5 Jahre durchzuführen.
§10 Der Mieter ist verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit in frisch renoviertem Zustand, einschl. Malerarbeiten und nach Durchführung aller Schönheitsreparaturen mit allen Schlüsseln zurückzugeben.
Beim Auszug hat der Mieter auf eigene Kosten die Ablesung von Wasser- und Stromzähler wie auch anderer im Mietobjekt befindlicher Verbrauchszähler [Anmerkung: hier Heizkostenzähler] zu tragen.

Meine Frage:
Nach einigen Urteilen verschiedener Gerichte sollen die Klauseln der Schönheitsreparuren nichtig sein. Ist das wirklich in diesem Fall so und auf welche Urteile kann ich mich berufen und
muss ich die Ablesung der Zähler auf meine Kosten übernehmen?
29.08.2004 | 01:17

Antwort

von


767 Bewertungen
Die Klauseln des Mietvertrages zur Durchführung der Schönheitsreparaturen sind nach der Rechtsprechung in der Tat unwirksam.

Zum Einen enthält § 8 des Vertrages eine sogenannte "starre" Fristenregelung. Eine solche Regelung ist nach dem Urteil des BGH vom 23.06.2004 - VII ZR 361/03 - unwirksam, weil sie dem Mieter den Nachweis abschneidet, daß die Räume - zum Beispiel bei seltener Nutzung - nicht in renovierungsbedürftigem Zustand sind.
Die Klausel des § 8 kann aus Sicht eines verständigen Mieters nur bedeuten, daß er zur Ausführung der Renovierungsarbeiten nach den genannten Zeitabläufen verpflichtet ist, auch wenn die Mieträume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig sind. Nach Ansicht des BGH verstößt eine "starre" Renovierungsklausel gegen § 307 Abs. 1 S. 1 BGB, weil sie dem Mieter ein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt. Zwar kann der Vermieter seine Erhaltungspflicht der Mietsache durch Vereinbarung auf den Mieter übertragen. Jedoch ist eine formularmäßige Bestimmung, die den Mieter mit Renovierungspflichten belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen, mit der gesetzlichen Regelung - nach der den Vermieter die Erhaltungspflicht trifft - nicht vereinbar. Denn sie würde dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegen, als der Vermieter dem Mieter ohne vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB selbst schulden würde.

§ 10 des Vertrages schließlich beinhaltet eine unbedingte Renovierungspflicht, unabhängig von der Frage, wann der Mieter zuletzt renoviert hat. Eine solche Klausel stellt ebenfalls eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar und ist unwirksam BGH v. 01.07.1997, WuM 1987, 306; OLG Hamm v. 27.02.1981, WuM 1981, 77).

Beide Klauseln sind also schon für sich genommen jeweils unwirksam und verpflichten Sie nicht zur Renovierung.

Was die Frage der Zählerablesung angeht, dürfte die Klausel wirksam sein. Nach der Rechtsprechung sind die Kosten einer durch Auszug verursachten Zwischenablesung sogenannte Sonderkosten, die als Betriebskosten dem Mieter in Rechnung gestellt werden können, der sie verursacht hat, so z.B. das AG Coesfeld WuM 1994, 696. Die Rechtsprechung dazu ist aber nicht einheitlich. Es wird auch die Auffassung vertreten, daß sich jedenfalls bei einer unmittelbaren Nachvermietung der Vor- und der Nachmieter die Kosten zu teilen haben.

§ 9b Abs. HeizKostV lässt aber rechtsgeschäftliche Vereinbarungen über die Durchführung der Zwischenablesung ausdrücklich zu, so daß im Ergebnis die entsprechende Klausel dazu im Mietvertrag nicht erfolgreich anzugreifen sein dürfte.

Ich hoffe Ihnen mit meiner Auskunft geholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich selbstverständlich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen,
A. Schwartmann


Rechtsanwalt Andreas Schwartmann

ANTWORT VON

Köln

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