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Schimmelbefall in der Wohnung - Meine Rechte und richtige Vorgehensweise.


23.11.2014 20:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Es geht um einen Wohnungsmangel durch Schimmelpilzbefall.


Sehr geehrter Herr Anwalt,
Sehr geehrte Frau Anwältin,

Wir haben am 14.11.2014 in unserem Schlafzimmer, hinter dem 3-4 cm vor der Außenwand stehenden Kleiderschrank Schimmel entdeckt. Betroffene Fläche fängt ca. 20 cm unter der Decke und geht immer breiter werdend nach unten und umfasst ca. 1,5 qm Wandfläche. Wir haben gleich am nächsten Tag den Vermieter darüber informiert und für den nächsten Dienstag(18.11.14) einen Termin für die Besichtigung gemacht. Der Vermieter hat sich die Wand sowie den verschimmelten Schrank angesehen und mit seinem Messgerät die Feuchtigkeit in der Wand gemessen. 80%!

Seiner Meinung nach soll dieses Problem an unserem Lüft- und Heizverhalten, an zu nah zur Außenwand platziertem Kleiderschrank, sowie an dem Wäschetrocknen in der Wohnung liegen(Im mit Mietvertrag kein Verbot ist zu sehen) Denn es habe in der Wohnung noch nie Schimmelprobleme gegeben. Laut meiner Nachbarin, hatten die Vormieter zwar keine Schimmelprobleme, aber hatten große Schwierigkeiten um das besagte Zimmer zu heizen)

Am Ender seiner Besichtigung, hat er gesagt, dass er einen Maler beauftragen und die betroffene Fläche reinigen und neu tapezieren lassen wird(Obwohl ich ihm gesagt habe, dass das gar nichts bringen wird). Dafür will er aber 2/3 und ich den restlichen also 1/3 der Malerkosten trage...Um den Streit zu vermeiden und ihm entgegenzukommen habe ich das akzeptiert.

Die Fakten sind aber wie folgt: die gesamte Wohnung wird Tag und Nacht im Schnitt 20 Grad geheizt. Die Wohnung wird vor allem aus hygienischen Gründen mindestens 2-mal Stoßgelüftet. Obwohl wir die Wäsche ausschließlich im Wohnzimmer trocknen, im Wohnzimmer gibt es weder Schimmelbildung, noch zu Hohe Luftfeuchtigkeit.

Außerdem, gleich am nächsten Tag, nämlich am 15.11.14, nach dieser Entdeckung habe ich meine Frau und unser 3 Monate altes Baby zu meinen Schwiegereltern gebracht. Seitdem wohnen sie dort. Danach habe ich mir sofort ein hochwertiges Messgerät für die Raumtemperatur und Feuchtigkeit angeschafft, um das Ganze zu überwachen. Mein bisheriges Ergebnis zeigt eindeutig, dass die Feuchtigkeit nicht in der Wohnung entsteht, sondern von außen, also durch die Wände kommt. Denn in den letzten 2 Wochen haben wir keine Wäsche gewaschen, im Schlafzimmer hat keiner gewohnt oder geschlafen, es wurde nicht gekocht, die Wohnung wurde im Schnitt um 22 Grad duchgehend geheizt und morgens und abends Stoßgelüftet. Das Ergebnis: Feuchtigkeit im Schlafzimmer sinkt nach der Lüftung auf 58%, jedoch steigt diese um 1% / Std. sodass ich morgens 70% Feuchtigkeit auf dem Display des Messgeräts ablese. Das heißt, wenn wir dort zu dritt schlafen und Tagsüber kochen und waschen, dann könnte man gleich mit 85% Feuchtigkeit rechnen.

Ich habe vorgestern einen Brief von dem Vermieter, bezüglich der oben genannten Problematik erhalten. Er schildert alles nochmal schriftlich. Somit bestätigt er auch, dass er am 18.11.14 die Wohnung besichtigt hat und das Problem beseitigen wird.
Mittlerweile ist eine Woche verstrichen und bislang hat sich keiner wegen Malerarbeit gemeldet...

Ich möchte Ihm heute noch eine Antwort schreiben und habe folgende Fragen:

1-) Kann ich ab diesen Montag beginnend die Miete "unter Vorbehalt" zahlen? Falls Ja, wie viel Prozent Minderung wäre für meinen Fall angemessen?

2-)Wenn ich unter Vorbehalt zahle und wenn die Arbeit zum Beispiel 3 Wochen dauern würde, wie kann ich das Geld rückwirkend zurückholen? Einfach für den Zeitraum also für 3 Wochen bei der nächsten Miete abziehen? Wir wird das abgewickelt?

3-)Wenn die Arbeit bis zum Ende der 14ten Tage nicht gemacht wird, darf ich selber aber auf Kosten des Vermieters eine Firma für die Beseitigung beauftragen?

4-)Habe ich hier das Recht für eine sofortige Kündigung und Anspruch auf die damit verbundenen Kosten(Umzugskosten, Maklerprovision etc.)?
Vielen Dank für Ihre Antwort im Voraus.

5-) Oder welche Vorgehensweise in diesem Fall wäre optimal?
23.11.2014 | 21:21

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

1-) Kann ich ab diesen Montag beginnend die Miete "unter Vorbehalt" zahlen? Falls Ja, wie viel Prozent Minderung wäre für meinen Fall angemessen?


Antwort:

„Vorbehaltszahlung ohne Anerkennung einer Rechtspflicht" ist ab Auftreten des Mangels bis zur Beseitigung des Mangels empfehlenswert und zulässig. (BGH WuM 91,544). Zur Quote ist von Bedeutung, dass Teile der Wohnung wg. des Babys unbewohnbar sind. Die Quote ist auf die Bruttomiete zu beziehen und kann bei Schimmelbildung im Extremfall bis zu 100% betragen. Sie sind beweisbelastet.


2-)Wenn ich unter Vorbehalt zahle und wenn die Arbeit zum Beispiel 3 Wochen dauern würde, wie kann ich das Geld rückwirkend zurückholen? Einfach für den Zeitraum also für 3 Wochen bei der nächsten Miete abziehen? Wir wird das abgewickelt?

Antwort: Zahlung nach § 812 BGB zurückfordern oder Aufrechnung, die dem VM schriftlich mitgeteilt werden muss.

3-)Wenn die Arbeit bis zum Ende der 14ten Tage nicht gemacht wird, darf ich selber aber auf Kosten des Vermieters eine Firma für die Beseitigung beauftragen?

Antwort: Nach Fristsetzung und Ablehnungsandrohung: Ja, § 536 a Absatz 2 Nr,. 1 BGB. Außer bei (Gesundheits)-Gefahr im Verzuge, da dürften Sie sofort handeln.

4-)Habe ich hier das Recht für eine sofortige Kündigung und Anspruch auf die damit verbundenen Kosten(Umzugskosten, Maklerprovision etc.)?

Antwort:

Der Mieter kann im Normalfall erst kündigen, wenn er dem Vermieter zur Mängelbeseitigung eine Frist gesetzt hat. Bei erheblichem Mangel sofort. Sie sind beweisbelastet. Vgl dazu etwa OLG Düsseldorf, Urteil v. 28.7.1998, Az. 24 U 173/97, ZMR 1999, S. 26.

Siehe dazu auch § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB.

Bei Verschulden des VM haben Sie einen Schadensersatzanspruch, den Sie dem Grunde und der Höhe nach spezifizieren müssen.

Als Mieter tragen Sie die Beweislast füür die Spezifizierung der Schäden! Sie müssen beweisen, dass zwischen dem Wohnungsmangel (Schimmelpilzbefall) und einer konkreten Gesundheitsgefährdung ein Ursachenzusammenhang besteht (KG Berlin, Urteil v. 26.2.2004, Az. 12 U 1493/00, GE 2004 S. 688).

5-) Oder welche Vorgehensweise in diesem Fall wäre optimal?

Antwort:
Siehe die obigen Ausführungen.





Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer

Nachfrage vom Fragesteller 23.11.2014 | 22:34


Frage 1:
Wie viel Prozent Minderung wäre für meinen Fall angemessen? Schlafzimmer ist unbewohnbar und da die Sporen in der Luft herumfliegen, glaube ich nicht, dass auch die anderen Bereiche der Wohnung für ein Baby bewohnbar wären.

Frage 3:
Der Vermieter hat sich die Wohnung angeschaut und gesagt, dass er eine Firma dafür beauftragen wird(Er bestätigt das schriftlich). Also keine Ablehnung. Mangel wurde aber bislang nicht beseitigt. Musste ich die Frist schriftlich setzen? Oder kann ich nach 2 wöchigen Untätigkeit sofort ohne weiteres handeln?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.11.2014 | 23:48

Nachfrage 1:
Wie viel Prozent Minderung wäre für meinen Fall angemessen? Schlafzimmer ist unbewohnbar und da die Sporen in der Luft herumfliegen, glaube ich nicht, dass auch die anderen Bereiche der Wohnung für ein Baby bewohnbar wären.

Antwort:
Letztendlich wird das nur nach einem rechtskräftigen Urteil feststehen. Sollten Ihre Angaben objektiv und beweisbar zutreffen, kann die Quote deutlich an 100% heranreichen. Ein unbewohnbares Schlafzimmer macht die ganze Wohnung unbewohnbar.

Nachfrage 3:
Der Vermieter hat sich die Wohnung angeschaut und gesagt, dass er eine Firma dafür beauftragen wird(Er bestätigt das schriftlich). Also keine Ablehnung. Mangel wurde aber bislang nicht beseitigt. Musste ich die Frist schriftlich setzen? Oder kann ich nach 2 wöchigen Untätigkeit sofort ohne weiteres handeln?

Anwort:
Bei Unbewohnbarkeit mit (Gesundheits-)Gefahr im Verzug können Sie „sofort handeln". Die Fristsetzung müssen Sie beweisen können. Wenn der VM aufgrund Ihrer mündlichen Fristsetzung schriftlich „alles nochmal schriftlich bestätigt" hat und „das Problem beseitigen wird", also Ihre Fristsetzung damit bestätigt hätte, reicht das.

Bei Verzug des VM haben Sie dann das Recht aus § 543 Absatz 3 Satz 2 Nr. 1 und 2 BGB. Wenn streitig ist, ob der VM ... die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat trifft ihn die Beweislast.

Empfehlenswert wäre eine Nachfristsetzung, da mit den Möglichkeiten einer Fernberatung ohne Akteneinsicht u. Kenntnis des gesamten Mietvertrages inkl. Ortsbesichtigung eine sichere Prognose nicht möglich ist.

ANTWORT VON

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