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Schenkung eines Hauses auf Pachtgrund


| 13.09.2017 14:22 |
Preis: 80,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Zusammenfassung: Ein vorübergehender Zweck gem. § 95 BGB führt zur Behandlung als bewegliche Sache. Er scheidet aber aus, wenn feststeht, dass der Verpächter die Sache bei Beendigung übernehmen soll, und wenn sich der Pachtvertrag nach Ablauf der jeweiligen Mietzeit jeweils automatisch verlängert.



Schenkung eines Hauses auf Pachtgrund

Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin, sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

seit 50 Jahren ist mein Vater Pächter eines Grundstücks in einer Ferienhaussiedlung in Ostfriesland. Das Grundstück ist mit einem Ferienhaus (Massivbau, Stein-auf-Stein, 75 qm, winterfest, Strom, Wasser, Gasheizung, Kanalisation) und einem Bootsschuppen (Holzständer mit Holzverschalung) bebaut. Das Haus hat mein Vater 1990 eigenfinanziert und größtenteils in Eigenleistung erstellt.

Das Grundstück ist ein Teilgrundstück eines größeren Flurstücks, welches mit mehreren Häusern (Stein-, Holz- und Fertighäusern) bebaut ist. Die Grenzen der einzelnen Grundstücke wurden vor 50 Jahren durch den Verpächter und die einzelnen Pächter durch Abschreiten festgelegt und bestehen noch heute. Von jedem einzelnen Pächter bezieht der Verpächter eine Pacht, die persönlich ausgehandelt und in einem schriftlichen Pachtvertrag festgelegt wurde.
Details:
10-Jahresvertrag mit jeweiliger Verlängerung um 1 Jahr,
Restlaufzeit derzeit 5 Jahre
Vorkaufsrecht durch den Verpächter
Verpflichtung zur Grundstückspflege
Verpflichtung zur Übernahme aller Kosten (Zweitwohnsteuer, Deichacht, Grundsteuer B, …)
Weiterführung des Vertrages im Erbfall durch den Erben
Kommt nach Vertragsablauf kein neuer Vertrag zustande und wurde kein Nachpächter gefunden fällt das Haus dem Verpächter zu. Eine Entschädigung erfolgt in Höhe von 85 % des Markpreises.

Mein Vater möchte mir das Ferienhaus übertragen / schenken, da er es altersbedingt nicht mehr unterhalten kann. Ich würde alle Verbindlichkeiten, Pacht Instandhaltung etc. übernehmen.

Mir ist bekannt, dass fest mit Grund und Boden verbundene Gebäude nach § 94 BGB Bestandteil des Grundstücks sind und nur zusammen mit dem Grundstück vom Grundeigentümer verkauft werden können.

Nach § 95 BGB gibt es jedoch eine Ausnahme für sog. Scheinbestandteile, also für Sachen, die nur für einen vorübergehenden Zweck mit Grund und Boden verbunden sind. Nach einem BGH-Urteil (NZM 2013, 315 Randnummer 13 m. weiteren Nachweisen) geht die Rechtsprechung nach meinen Informationen davon aus, dass ALLE Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen des Pächters unter diese Regelung fallen. Das verstehe ich so, dass das Haus durchaus verkauft oder verschenkt werden können. Ist das korekt?

Kann mein Vater mir das Haus schenken, ohne dass der Verpächter über sein Vorkaufsrecht Zugriff auf das Haus nehmen kann?

Muss der Verpächter der Übernahme des Hauses durch mich zustimmen? Müssen wir Ihn darüber informieren?

Kann ich als Nachfolger meines Vaters den bestehenden Vertrag fortführen, wie es lt. Vertrag im Erbfall möglich wäre ?

Ist ein Notar erforderlich wenn ein Haus (ohne Grund und Boden) verschenkt wird?

Als Hintergrundinformation kann ich noch berichten, dass in den letzten Jahren Häuser von den Pächtern verkauft wurden und der Verpächter mit den Käufern einen neuen Pachtvertrag gemacht hat.

Vielen Dank für Ihre Antwort. Eine fundierte, umfassende Antwort ist mir in diesem Fall wichtiger, als die Antwortzeit.

Freundliche Grüße!
13.09.2017 | 15:35

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

für die Beantwortung einer Frage stehen dem jeweils sachbearbeitenden Rechtsanwalt auf diesem Portal grundsätzlich nur zwei Stunden zur Verfügung, mehr nicht. Da Sie mir aber ohnehin den Pachtvertrag noch nicht eingereicht haben, würde ich Sie darum bitten, mir den Pachtvertrag an neumann@port7.de oder postalisch an meine im Profil angegebene Adresse zuzusenden. Ohne Pachtvertrag ist die Prüfung der von Ihnen aufgeworfenen wichtigen Fragen nur eingeschränkt möglich.

Ich würde Ihnen dann nach Erhalt des Pachtvertrags hier auf diesem Portal meine ausführlichere Antwort im Wege der Ergänzung zukommen lassen, so dass Ihnen auch noch die Nachfragemöglichkeit ohne weitere Kosten offen bleibt. Auf diese Weise habe ich auch die nötige Zeit für die von Ihnen gewünschte fundierte und umfassende Antwort.

Vorläufig aber folgende erste Einschätzung:

Gelingt der Beweis der Voraussetzungen des § 95 BGB, so gilt für das Haus nichts anderes als für bewegliche Gegenstände, auch wenn es tatsächlich unbeweglich ist. Die Übereignung bedarf dann nur der Einigung und Übergabe gem. § 929 BGB, ohne Beteiligung eines Notars oder des Grundbuchamts und ohne, dass der Verpächter dies verhindern könnte.

Die Regelung "Kommt nach Vertragsablauf kein neuer Vertrag zustande und wurde kein Nachpächter gefunden fällt das Haus dem Verpächter zu" könnte allerdings die Vermutung des nur vorübergehenden Zwecks entkräften, was ich anhand Ihres Pachtvertrags näher prüfen würde. Zudem tragen Sie für die Voraussetzungen des § 95 BGB die volle Beweislast, da es sich um einen Ausnahmetatbestand handelt - BGH, Urteil vom 11.11.2011 − V ZR 231/10. Insofern kann auch jeglicher Schriftverkehr mit dem Verpächter bezüglich der Errichtung des Hauses eine Rolle spielen. Reichen Sie mir solchen gerne ebenfalls herein, falls vorhanden.

Kein vorübergehender Zweck wird angenommen, wenn aufgrund der vertraglichen Regelungen anzunehmen ist, dass der Verpächter die Sache nach Beendigung übernehmen soll, BGH Urteil vom 18.01.1990 - IX ZR 71/89. In diese Richtung deutet die vorgenannte Regelung aus Ihrem Vertrag. Ein vorübergehender Zweck scheidet auch aus, wenn nach Ablauf der jeweiligen Pachtzeit - so wie offenbar im vorliegenden Fall - eine Verlängerung erfolgt, Urteil des OLG Köln vom 13.05.1960 - 4 U 58/59.

Nur mit dem Vertrag kann die Möglichkeit eines Eintritts durch Sie oder auch das Bestehen oder Nichtbestehen eines Vorkaufsrechts des Verpächters geprüft werden. In der Regel gibt es keinen Kontrahierungszwang. Das heißt, der Verpächter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, einer Vertragsübernahme durch Sie zuzustimmen. Das kann aber aus der Gesamtschau und Interpretation des Vertrags auch anders sein.

Sollte Ihnen die Zusendung des Vertrags nicht möglich oder von ihnen nicht gewünscht sein, würde ich in jedem Falle bis morgen Abend meine ausführlichere Antwort hier im Wege der Ergänzung einstellen.

Einstweilen viele Grüße

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 15.09.2017 | 10:01

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

in der Gesamtschau sieht es offensichtlich so aus, dass ich den Verpächter um Zustimmung zur Übernahme des Pachtvertrages bitten muss. Alternativ müsste ich nach Ablauf des Pachtvertrages darauf hoffen, dass er mit mir einen neuen Vertrag eingeht. Eines ist mir bei Ihrer Antwort allerdings aufgefallen:

Sie führen in Absatz 2 aus, dass der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen worden sei, so dass § 95 BGB ausscheidet. Der Vertrag hat jedoch eine festgelegte Laufzeit von 10 Jahren, er verlängert sich dann jeweils um ein Jahr, wenn keiner der Vertragspartner kündigt.

Ihren weiteren Ausführungen entnehme ich allerdings dass weitere Sachverhalte deutlich gegen § 95 sprechen, insbesondere die analoge „Heimfallregelung", sofern kein neuer Pächter im Falle eines Vertragsendes gefunden wird und die umfassende Zustimmungspflicht bei baulichen Veränderungen oder bei Vertragsübernahme durch mich oder beim „Vorschlag" eines neuen Pächters.

Wenn der Verpächter also den Vertrag mit meinem Vater nicht verlängert oder erneuert und wir Ihm einen neuen Pächter vorschlagen, der uns für die Gebäude den Preis X zahlen würde und der Verpächter sein Vorkaufsrecht zum Preis X nicht ausübt, könnte der Verpächter den vorgeschlagenen Pächter ablehnen (also keinen Pachtvertrag mit ihm abschließen) und so letzten Endes die Heimfallregelung herbeiführen und die Gebäude zu 3/3 des Verkehrswertes übernehmen? Müsste er die Ablehnung des vorgeschlagenen Pächters begründen? Müsste er begründen, wenn er mich als neuen Pächter ablehnt oder die Übernahme des bestehenden Vertrages durch mich ablehnt?

Ich bedanke mich für Ihre schon jetzt umfangreiche Stellungnahme, die mir meinen Stand bei der vorliegenden Sachlage deutlich gemacht hat und würde mich über eine Antwort auf meine Nachfrage sehr freuen.

Freundliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.09.2017 | 10:20

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

besten Dank für Ihre Nachfragen. Auch wenn eine Laufzeit vereinbart ist und eine automatische Verlängerung jeweils um einen fixen Zeitraum, so spricht man dennoch von einem Vertragsschluss "auf unbestimmte Zeit". Denn keiner kann sagen, wie lange nun genau der Vertrag laufen soll. Schon daher ist § 95 BGB hier nicht anwendbar.

Zu Ihren weiteren Fragen:

Aus Gründen von Treu und Glauben gem. § 242 BGB ist der Verpächter gehalten, nicht willkürlich Ihren akzeptablen Vorschlag abzulehnen. Aus meiner Sicht müsste er eine Ablehnung begründen und kann nicht willkürlich ablehnen. Lehnt er nur ab, um den Heimfall herbeizuführen, handelt er zudem rechtsmissbräuchlich und verstößzt auch daher gegen § 242 BGB.

Ich halte die Rechtsprechung zum Kündigungsausschluss auf bestimmte Zeit im Mietrecht hier analog für anwendbar. Schließen Parteien eines Mietvertrags das Kündigungsrecht für eine gewisse Zeit aus, so kann der Mieter dem Vermieter dennoch jederzeit einen geeigneten Ersatzmieter anbieten. Der Vermieter kann dann nicht willkürlich den Mieter an den Vertrag festhalten. Das ist ständige Rechtsprechung.

Genauso liegt es hier. Wenn Sie als neuer Pächter genauso geeignet sind wie Ihr Vater, so wäre es ein Verstoß gegen § 242 BGB, wenn er Sie als neuen Pächter ablehnen würde. Ich halte daher Ihre Rechtsposition für sehr stark.

Sollten Sie bei dem Fall weitere Hilfe benötigen, melden Sie sich gerne wieder. Gerne formuliere ich Ihnen ein mögliches Schreiben an den Verpächter.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 14.09.2017 | 07:50

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

besten Dank nochmal für das Einreichen des sehr ergiebigen Pachtvertrags. Nach dessen Analyse kann ich Ihre Fragen nun wie folgt beantworten:

- Kann das Haus im Hinblick auf § 95 gesondert verkauft oder verschenkt werden?
Wie bereits in meiner ersten Antwort befürchtet, liegen die Voraussetzungen eines Scheinbestandteils nicht vor. Denn vorliegend sollte eine Regelung gefunden werden, die sich an das Erbbaurecht anlehnt. Das erklärt auch die in der Tat ungewöhnliche Formulierung in § 1 im Hinblick auf das Eigentumsrecht am Haus. Das ist beim Erbbaurecht genau so. Allerdings liegt beim Erbbaurecht kein Scheinbestandteil vor. Es ist nicht nur vorübergehend mit der Hauptsache verbunden. Dies ergibt sich letztlich daraus, dass hier schuldrechtlich auch ein Heimfall am Beispiel des Erbbaurechts geregelt worden ist. Das Haus soll also in der Regel gerade an den Verpächter fallen, und dieser soll den Pächter dafür entschädigen. Zudem ist auf § 6 zu verweisen, nach dem alle baulichen Veränderungen nur mit Zustimmung des Verpächters erfolgen können. Schließlich ist der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und somit nicht nur vorübergehend, so dass auch von daher die Anwendung des § 95 BGB vorliegend ausscheidet.

Kann mein Vater mir das Haus schenken, ohne dass der Verpächter über sein Vorkaufsrecht Zugriff auf das Haus nehmen kann?
Bei einer Schenkung wird das Vorkaufsrecht umgangen. Der Vorkaufsfall entsteht bei einer Schenkung nicht. Insofern haben Sie grundsätzlich Recht. Eine Auslegung des Vertrags ergibt jedoch Folgendes: Der Verpächter hat sich in § 11 auch die Zustimmung vorbehalten. Mit einer Schenkung würde, da eine Unterpacht nicht vorgesehen ist, eine Pachtübertragung im Sinne dieser Regelung erfolgen. Denn Sie wären künftig Pächter. Die Regelung des Erbfalls in § 10 (Übergang auf Erben mit allen Rechten und Pflichten) ist nun aber als eine Ausnahmeregelung zu sehen im Hinblick auf die Abwicklung eines Todesfalls und die Begleichung dann noch bestehender Forderungen. Sich über eine Schenkung des Hauses in das Pachtverhältnis "einzuschleichen" wird daher nach meiner Einschätzung und meinem Verständnis Ihres Vertrags nicht funktionieren, wenn der Verpächter nicht mit einem Wechsel des Vertragspartners einverstanden ist.

Muss der Verpächter der Übernahme des Hauses durch mich zustimmen? Müssen wir Ihn darüber informieren?
Beides ist richtig. Sie müssen ihn aufgrund der vertraglichen Regelungen auf jeden Fall informieren und er muss der Übernahme des Hauses zustimmen. Dies ergibt eine Auslegung des Vertrags, der sich an das Erbbaurecht anlehnt. Die Regelungen des Erbbaurechts, die daher auch im Hinblick auf die salvatorische Klausel in § 17 des Vertrags zur Auslegung hinzuzuziehen sind, sehen eine Mitwirkung des Eigentümers bei jedweder Verfügung über das Erbbaurecht bzw. das betreffende Bauwerk vor. Siehe hierzu auch mein kürzlich hier auf dieser Plattform gegebenes Interview unter http://www.123recht.net/Erbpacht,-was-ist-das-denn-__a158392.html und meinen kleinen Beitrag zum Erbbaurecht unter https://www.anwalt.de/rechtstipps/erbbaurecht_111641.html - das Risiko, vor Gericht gegenüber dem Verpächter zu unterliegen, wäre aus meiner Sicht unvertretbar hoch.

Kann ich als Nachfolger meines Vaters den bestehenden Vertrag fortführen, wie es lt. Vertrag im Erbfall möglich wäre ?
Das ist nach dem oben Gesagten nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Verpächters möglich. Die Regelung in § 10 ist als eine Ausnahmeregelung im Hinblick auf die Abwicklung noch offener Forderungen zu verstehen. Die Ausnahme bestätigt die Regel: Bei einem Wechsel des Vertragspartners müssen beide Parteien mitwirken,

Ist ein Notar erforderlich wenn ein Haus (ohne Grund und Boden) verschenkt wird?
Dies wäre nur dann nicht der Fall, wenn § 95 BGB anwendbar wäre. Da es sich nicht nur um einen vorübergehenden Zweck handelt, wie oben dargelegt, ist dies jedoch sicher nicht der Fall. Nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung scheint das Grundstück auch noch kein Grundstück im rechtlichen Sinne zu sein, da Sie von einem Teilgrundstück eines größeren Flurstücks sprechen, das nur durch Abschreiten, also nicht etwa durch katastermäßige Vermessung aufgeteilt worden ist. Ein Erwerb des Grundstücks und damit des Hauses ist daher derzeit noch überhaupt nicht möglich.

Ihre einzige Möglichkeit bleibt nach alledem eine Kontaktaufnahme mit dem Verpächter und die Erwirkung dessen Einverständnisses mit der Vertragsübernahme durch Sie. Mit allen anderen Konstruktionen würden Sie nach meiner Einschätzung bei einem Rechtsstreit kostenpflichtig unterliegen.

Es tut mir leid, Ihnen keine für Sie günstigere Auskunft geben zu können, hoffe aber dennoch, Ihnen mit diesen Ausführungen geholfen zu haben. Für Rückfragen steht Ihnen ohne Mehrkosten die Nachfragefunktion offen. Gerne bin ich auch bei weiteren Schritten in dieser Angelegenheit behilflich. Über eine positive Bewertung würde ich mich freuen.

Mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt
Bewertung des Fragestellers 15.09.2017 | 08:46


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