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Schenkung bzw Familienverkauf einer Immobilie


28.08.2017 08:30 |
Preis: 35,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Ein Grundstück mit einem Gebäude in stark renovierungsbedürftigem Zustand (Gesamtwert unter 400.000 EUR) wurde von der Grossmutter (G) an ihre Tochter (M) verschenkt. Diese benötigt das Grundstück nicht, möchte nicht für die Pflege und Verwertung zuständig sein und beabsichtigt daher nun, das Grundstück zu gleichen Teilen an ihre Töchter (K1, K2) zu geben. Eine der Töchter (K1) würde das Grundstück selbst nutzen wollen.

Nach Einschätzung des Fragestellers käme daher für den Übertrag M an K1/K2 entweder eine Schenkung des Gesamtgrundstücks von M an K1 in Frage, mit gleichzeitiger Ausgleichszahlung von K1 an K2. Alternativ (und wünschenswerter) wäre ein Familienverkauf des Grundstücks von M an K1 mit anschließender Schenkung des jeweils halben Erlöses an K1 und K2.

1. Es würde sich um zwei getrennte Schenkungsverträge (G an M, M an K1/K2) ohne Verknüpfung, mit zeitlichem Abstand, sowie mit Eintragung der Mutter M in das Grundbuch handeln. Folglich läge freier Wille und Verfügungsgewalt der Mutter vor. Trotzdem wird in diesem Zusammenhang häufig von einer 'Schamfrist' gesprochen. Wie lang sollte diese sein?

2. Im Falle des Familienverkaufs von M an K1 - wie ist dieser erb- und spekulationssteuerrechtlich einzuordnen? Ist der Familienverkauf analog zur beschriebenen Schenkung zu sehen? Fällt in beiden Fällen (Schenkung und Familienverkauf) keine Erbschaftssteuer an, da die geschenkte Summe unterhalb des Freibetrages ist? Gibt es ein Risiko, dass ein Familienverkauf anderweitig besteuert werden könnte (z.B. über die Spekulationssteuer), da zwischen Schenkung von G auf M und Familienverkauf von M an K1 eine Zeitspanne von weniger als 10 Jahren liegt?
28.08.2017 | 09:37

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Natürlich ist es möglich, dass M das Gesamtgrundstück gegen Vereinbarung einer Ausgleichszahlung an K 1 überträgt.

Zweckmäßig wäe wohl. dies als vorweggenommene Erbfolge zu gestalten. Einzelheiten sollten mit dem Notar geklärt werden.

2.
Den Begriff "Familienverkauf" gibt es in diesem Zusammenhang nicht. Falls damit gemeint ist, dass M das Grundstück an K1 verkauft und dann den Erlös an K1 und K2 verschenkt, dürfte das eher problematisch und nicht zu empfehlen sein.

3.
Spekulationssteuer fällt bei einem Erwerb durch Schenkung durch M nicht an.
Auch gibt es keine "Schamfrist".

Bei der Erbschafts-/Schenkungssteuer dürften die Freibeträge von 400.000,-- E je Kind (§ 16 ErbSTG) nicht überschritten sein.

Andere Steuern sind nicht ersichtlich.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Reinhard Moosmann

Nachfrage vom Fragesteller 28.08.2017 | 13:35

Vielen Dank für die schnelle Antwort. Der Begriff "Familienverkauf" war hier unglücklich gewählt. Es ist gewünscht, dass M das Grundstück an K1 verkauft. Da M das Grundstück als Rechtsnachfolger von G länger als 10 Jahre besessen hat, fällt für diesen Verkauf keine Spekulationssteuer an. Da es sich um einen Verkauf zwischen Verwandten in direkter Linie handelt (Mutter zu Tochter) fällt auch keine Grunderwerbssteuer an. Der Erlös würde im Nachgang zwischen K1 und K2 aufgeteilt und kann dann als vorweggenommene Erbfolge gestaltet werden. Warum bezeichnen Sie dieses Modell in Ihrer Antwort unter Punkt 2 als problematisch und nicht empfehlenswert?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.08.2017 | 14:44

Sehr geehrter Fragesteller,

Wenn M das Grundstück an K1 verkauft und die Hälfte des Erlöses wieder geschenkt erhält, könnte möglicherweise ein "Mißbrauch von rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten" nach § 42 AO angenommen werden.

"Durch Mißbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten des Rechts kann das Steuergesetz nicht umgangen werden...

Ein Mißbrauch liegt vor, wenn eine unangemesssene rechtliche Gestaltung gewält wird, die beim Steuerpflichtigen oder einem Dritten im Vergleich zu angemesener Gestaltung zu einem gesetzlich nicht vorgesehenen Steuervorteil führt..."

Ein solcher Missbrauch könnte vorliegen, wenn K1 das Grundstück kauft, sich die Hälfte des Erlöses zurück schenken lässt, aber den gesamten Kaufpreis steuerlich geltend macht.

Deshalb rate ich von einer solchen Gestaltung ab.

Mit freundlichen Grüßen

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