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Schadensersatzansprüche des Vermieters nach erfolgreicher Räumungsklage


29.10.2014 21:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Das Mehrfamilienhaus, in welchem wir eine Mietwohnung mieten, wurde im Mai dieses Jahres versteigert. Der Ersteigerer hat daraufhin allen drei Mietparteien wegen Eigenbedarfs (Büroräume für seine Frau sowie Wohnraum für sich und seine Familie) zum 31.08.14 gekündigt. Eine Familie ist daraufhin sofort ausgezogen. (Diese Wohnung bewohnt der neue Eigentümer nun seit August 2104).

Wir und eine andere Familie haben mit Hilfe unseres Anwalts Widerspruch gegen die Kündigung eingelegt und soziale Gründe vorgebracht und eine außergerichtliche Einigung mit Auszugstermin zum 31.12.14 vorgeschlagen. Der Eigentümer hat dann Räumungsklage eingereicht, unser Anwalt hat Antrag auf Abweisung gestellt, dem nicht stattgegeben wurde.

Im Gerichtstermin, der Mitte September stattfand, ist ein Vergleich nicht zustande gekommen, da der Kläger sich geweigert hat, seine Anwaltskosten selbst zu tragen. Daher musste der Richter ein Urteil fällen, in welchem wir aufgefordert werden, die Wohnung zu räumen. Einen Räumungstermin nennt der Richter nicht, sagt aber, dass es für uns möglich ist, bis zur Vollstreckungsreife des Urteils geeigneten Wohnraum zu finden (Urteil erfolgte am 08.10.14).

Mit der dritten Mietpartei gab es ebenfalls ein Gerichttermin, jedoch mit einem Anerkenntnisurteil, in dem man sich auf Auszug zum 30.11.14, Verzicht auf Schadensersatzanprüche seitens des Vermieters sowie Auszahlung der Kaution geeinigt hat.

Wir haben dem Vermieter mitgeteilt, dass wir auf eine Berufung verzichten werden und zum 30.11.14 ausziehen werden. Der Vermieter ist damit einverstanden. Er möchte uns aber nicht die volle Kaution (1800 €) zurückzahlen, sondern nur maximal 1150 €, da ihm durch unseren verspäteten Auszug Schaden entstanden sei, den er damit auszugleichen gedenkt. Er macht u. a. folgende Dinge geltend: Miete seiner bisherigen Wohnung im September, Anmietung von Lagerräumen, da er nicht alle Dinge in der einen Wohnung, die er im Haus bezogen hat, unterbringen konnte sowie einige Bauleistungen (er hat bereits mit der Sanierung des Hauses, u. a. Trockenlegung des Kellers begonnen und musste bspw. die Klingelanlage provisorisch versetzen, eine Grabenbrücke aufstellen, ohne Mieter hätte er nur eine Planke verwendet). Die "Schäden" belaufen sich nach seiner Berechnung auf über 3000 €, so dass er die 650 €, die er uns von der Kaution abziehen will, als großzügiges Entgegenkommen empfindet.

Unser Anwalt sagt, dass ein Schadensersatzanspruch erst ab Gültigkeit des Urteils berechtigt ist, d. h. ab einen Monat nach Urteilsverkündung (Berufungsfrist).

Unser Vermieter ist der Ansicht, dass der Schadensersatzanspruch schon ab dem eigentlichen Kündigungstermin 31.08.14 berechtigt ist.

Er hat angekündigt, diesen Schaden in einem erneuten Gerichtsverfahren einklagen zu wollen, wenn wir auf sein Angebot nicht eingehen. Ich empfinde dieses jedoch als Erpressung, da ich ihm eine magelfreie Wohnung zurückgeben werde und daher eigentlich auch meine volle Kaution wieder haben möchte. Wir hatten ihm zusätzlich angeboten, unsererseits auf eine Mietminderung, die wegen der Einschränkungen durch die Bauarbeiten (wir haben bspw. bereits unseren Keller für die Trockenlegungsarbeiten geräumt) berechtigt wäre, zu verzichten. Weiterhin will er keine Nebenkostenabrechnung erstellen, sondern einfach die Nachzahlungssume des Vorjahres verlangen.

Meine Frage lautet nun:

1) Ab wann ist er berechtigt, Schadensersatz wegen Nichtnutzung zu fordern?

2) Ist es günstiger, ihm 650 € zu überlassen, des lieben Friedens willen oder sollten wir es auf ein weiters Gerichtverfahren ankommen lassen? Wie hoch sind hier seine Erfolgsaussichten?

3) Welche Art von Schäden kann er geltend machen? Nur die Miete für die Lagerräume oder tatsächlich auch die mit der Samierung zusammenhängenden angeblich durch unseren Nichtauszug verursachten Kosten?

4) Kann er von einer Partei Schadensersatz verlangen, wenn er sich mit einer anderen auf Verzicht auf Schadensersatz einigt?

Ich danke Ihnen bereits im Voraus und verbleibe mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Schadenersatzansprüche des Vermieters (nicht zu verwechseln mit einer Nutzungsentschädigung) wegen Vorenthaltung der Mietsache sind für die Zeit der eingeräumten Räumungsfrist (hier wohl bis zum Ablauf der Rechtsmittelfrist, welche ab der Zustellung des Urteils 1 Monat beträgt, gegen das erstinstanzliche Urteil) ausgeschlossen, § 571 Abs. 2 BGB.
2. Da Sie erst am 30.11.2014 ausziehen und die Berufungsfrist hier wohl bereits wohl ca. 15.11.2014 oder wohl spätestens 20.11.2014 abgelaufen ist, kann der Vermieter Schadenersatz verlangen für Schäden, die nach Ablauf der Berufungsfrist entstanden sind verlangen. Dies kann also durchaus die Geltendmachung der 650,-- e begründen.
3. Siehe Antwort 2. Es hängt im wesentlichen davon ab, wann die Schäden entstanden sind. Grundsätzlich gilt, das er alle Schäden welche durch den verspäteten Auszug kausal entstanden sind, geltend machen kann.
4. Ja. Da hier unterschiedliche Rechtsverhältnisse u.a. durch die unterschiedlichen Mietparteien bestehen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
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