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Guten Tag,
der Umgang mit folgender Fragestellung ist uns rechtlich unklar:
Wir sind eine Sportfitnessbetrieb und befinden uns in gemieteten Räumen. Nach Verkauf des Gebäudes hat sich der neue Eigentümer entschlossen es zu sanieren und nach Mieterwunsch auch umzubauen. Wir einigten uns mit dem Vermieter auf zusätzliche Räumlichkeiten und deren Ausstattung. Der Vermieter beauftragte einen Architekten, der den Umbau planen und ausführen lassen sollte. Dieser war was unsere speziellen Anforderungen an Klimatisierung usw. anging vollkommen unerfahren und erwies sich auch sonst als nicht gerade kompetent. Sein Bauzeitplan sah vor, dass die Fertigstellung der von uns gemieteten Räumlichkeiten Ende August 2010 erfolgen sollte.
Durch diverse Fehler seitens des Architekten sind Vermieter und wir fast verzweifelt und haben es mit gemeinsamen Anstrengungen geschafft bis Ende Dezember 2011 die Räumlichkeiten und das Gebäude in einen repräsentativen Zustand zu versetzen. Unsere Kunden mussten ihren Sport über vier Monate auf einer Baustelle mit Lärm und Dreck betreiben. Für unsere Kursangebote gibt es dreimal im Jahr einen Saisonbeginn: Januar, April/Mai und September/Oktober. Die letzte Saison ist vom Neukundengeschäft natürlich aufgrund der weithin sichtbaren Baustellensituation nahezu ausgefallen. Es ging sogar so weit, dass man in der Stadt davon sprach, dass wir wegen Umbau geschlossen hätten. Von außen sah es auch so aus.
Die Geltendmachung von Schadensansprüchen des Vermieters und Auftraggebers gegenüber dem Architekten wurden seitens eines Fachanwalts als schwierig bezeichnet, da nur bei grober Fahrlässigkeit eine Haftung des Architekten gegeben sei. Konventionalstrafen waren leider keine vereinbart.
Wie gestaltet sich aber unsere Rechtsposition gegenüber dem Vermieter? Wir haben einen Mietvertrag mit Mietbeginn 1.10.2010. Aufgrund der Ausgangslage verzichtete der Vermieter auf drei Miete bis Dezember 2010. Damit sind unsere Umsatzausfälle bei weitem nicht kompensiert. Einsparungen durch weniger Kunden ergeben sich auch nicht, da alle wesentlichen Kosten wie Gehälter usw. unverändert weiter laufen. Die ausgefallenen Beiträge bedeuten bis auf den Mietverzicht nahezu 1:1 ausgefallenes Ergebnis. Weitere Erstattung werden vom Vermieter mit Hinweis auf die auch für ihn wesentlich teuere Umbaumaßnahme kategorisch abgelehnt. Zusätzliche Schwierigkeit ist die Bezifferung eines Umsatzes bei pünktlichem Mietbeginn in fertig gestellten Räumlichkeiten.
Wie sehen Sie den Sachverhalt?
Vielen Dank und Grüße
Mit freundlichen Grüßen
Antwort geschrieben am 15.02.2011 23:29:50 
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Rechtsanwalt Thomas Krause, LL.M.
Lüdemannstr. 54, 24114 Kiel + Rendsburg (M&P Herrenstr. 3), Tel: 04311284453, Fax: 04311283060
Versicherungsrecht, Vertragsrecht, Kaufrecht, Miet und Pachtrecht, Sozialversicherung
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vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt summarisch beantworten möchte:
Grundsätzlich dürfte in Ihrem Fall ein Anspruch auf Schadenersatz gegen den Vermieter aus § 536a Abs. 1 Satz 1 Alternative 1 BGB bestehen. Danach kann der Mieter vom Vermieter Schadenersatz verlangen, wenn ein Mangel im Sinne des Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln">§ 536 BGB bei Vertragsschluss bereits vorhanden ist. Die Bauarbeiten stellen hierbei ohne weiteres einen Mangel in diesem Sinn dar. § 536 a BGB gilt auch entsprechend, wenn die Mietsache erst nach Vertragsschluss her- oder fertiggestellt werden soll (Mü ZMR 96, 322). Auch steht dem § 536b BGB nicht entgegen, da nicht anzunehmen ist, dass durch Sie das mangelhafte Mietobjekt ohne Vorbehalt angenommen wurde. Die bereits geminderte Miete wäre anspruchskürzend zu berücksichtigen. Entsprechende Umsatzausfälle müssen Sie zudem belegen, d.h. Sie müssen nachweisen, dass ohne Vorliegen eines Mangels ein höherer Umsatz erzielt worden wäre. Ob der Nachweis gelingen kann, lässt sich von hier aus leider nicht beurteilen, da hierzu weitere Informationen notwendig sind.
Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen eine erste Orientierung bieten und stehe Ihnen für eine persönliche Rechtsberatung gerne zur Verfügung. Sollten noch Unklarheiten im Hinblick auf Ihre Frage bestehen, bitte ich Sie, von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch zu machen.
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Ich möchte abschießend darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine vollständige und persönliche Rechtsberatung kann hierdurch nicht ersetzen werden.
Auch führt das Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen unter Umständen zu einer völlig anderen rechtliche Beurteilung.
Ergänzende Informationen vom Anwalt geschrieben am 15.02.2011 23:59:48
Ergänzend vielleicht noch einmal zum besseren Verständnis: Die Haftung aus § 536a BGB beruht auf einer gesetzlichen Garantie, unabhängig vom Verschulden des Vermieters. Er hat somit dafür einzustehen, dass die Mietsache bei Vertragsabschluss und Überlassung frei von Mietmängeln ist. Wird die Mietsache nach Vertragsschluss erst noch fertig- oder hergestellt, hat er dafür einzustehen, dass diese zum Zeitpunkt der Übergabe bzw. Fertigstellung frei von Mietmängeln ist. Da aber zum Zeitpunkt der Übergabe die Bauarbeiten noch andauerten und diese ohne weiteres einen Mangel im Sinne des Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln">§ 536 BGB darstellen, hat er aufgrund von § 536a BGB den Ihnen hieraus entstanden Schaden zu ersetzen, vorausgesetzt sie haben die Mietsache diesbezüglich nicht vorbehaltlos angenommen (536b BGB) Der Nachweis des Schaden bzw. der Schadenhöhe obliegt jedoch allein Ihnen, beispielsweise durch Vergleichsgutachten etc.. Hierzu müsste insbesondere auch erörtert werden, welche Vergleichsdaten bzw. sonstige Nachweise zur Verfügungen stehen.
Ergänzend vielleicht noch einmal zum besseren Verständnis: Die Haftung aus § 536a BGB beruht auf einer gesetzlichen Garantie, unabhängig vom Verschulden des Vermieters. Er hat somit dafür einzustehen, dass die Mietsache bei Vertragsabschluss und Überlassung frei von Mietmängeln ist. Wird die Mietsache nach Vertragsschluss erst noch fertig- oder hergestellt, hat er dafür einzustehen, dass diese zum Zeitpunkt der Übergabe bzw. Fertigstellung frei von Mietmängeln ist. Da aber zum Zeitpunkt der Übergabe die Bauarbeiten noch andauerten und diese ohne weiteres einen Mangel im Sinne des Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln">§ 536 BGB darstellen, hat er aufgrund von § 536a BGB den Ihnen hieraus entstanden Schaden zu ersetzen, vorausgesetzt sie haben die Mietsache diesbezüglich nicht vorbehaltlos angenommen (536b BGB) Der Nachweis des Schaden bzw. der Schadenhöhe obliegt jedoch allein Ihnen, beispielsweise durch Vergleichsgutachten etc.. Hierzu müsste insbesondere auch erörtert werden, welche Vergleichsdaten bzw. sonstige Nachweise zur Verfügungen stehen.
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