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Schadensersatz durch mangelhaftes Baugrundgutachten


07.12.2013 12:16 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Tamás Asthoff



Im Vorfeld der Planung eines EFH wurde entsprechendes Baugrundgutacht beauftragt. Da eine schwierige Gründung erwartet wurde, ging es insbesondere um die Gründungsempfehlung mit und ohne Keller. Für beide Optionen wurden entsprechende Empfehlungen abgegeben. Für die Gründung ohne Keller mussten zwar mit Mehrkosten (ca. 10000€) gerechnet werden, diese waren allerdings nicht so hoch, dass für mich ein Keller (ca. 35000€ Mehrkosten) als Alternative in Betracht kam

Während der Ausschachtung der Baugrube wurde der Untergrund entgegen dem Baugrundgutachten als nicht tragfähig eingestuft. Dies war auch die Einschätzung des Gutachters, welcher vor Ort war. Der Untergrund muss bis zu ca. 2,5m abgetragen werden, um auf tragfähigen Fels zu gründen. Somit ergeben sich nun erhebliche Mehrkosten. Für die Gründung ohne Keller ist jetzt mit Mehrkosten von 20000€ satt 10000€ zu rechnen.

Nach entsprechender Einarbeitung in die Materie, gehe ich davon aus, dass das Gutachten mangelhaft ist. Bei dem Baugrund handelt es sich um eine Aufschüttung. Dies wurde auch so im Gutachten festgestellt. Die Beurteilung der Tragfähigkeit erfolgte nur durch eine Kleinrammbohrung. Dies ist nicht ausreichend, um einen inhomogenen Untergrund zu beurteilen. Im Gutachten hätte darauf deutlich hingewiesen werden müssen. Die ist nicht erfolgt. Somit liegt eine Verletzung der Hinweis- und Beratungspflicht vor.

Bei entsprechenden Hinweisen wäre meinerseits eine weitere Untersuchung des Baugrundes erfolgt, um eine sicher Kostenabschätzung für die Gründung zu erhalten. Bei Kenntnis der wirklichen Kosten wäre mit Sicherheit eine Planung mit Keller erfolgt.

Aktuell ist nur der Aushub der Baugrube erfolgt. Theoretisch ist noch eine Umplanung mit Keller möglich. Dies würde einen sofortigen Baustopp bedeuten. Die Kosten der Umplanung und Folgekosten des Baustopps würden mit Sicherheit die unerwarteten Mehrkosten von 10000€ für die Gründung übersteigen.

Nun zu meinen Fragen: Welche Schadensersatzansprüche habe ich, wenn ich mit der bisherigen Planung weiterbaue? Was ist die Empfehlung zum weiteren Vorgehen?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Vielen Dank für die gestellte Frage.

In rechtlicher Hinsicht spielen zwei Fragen eine Rolle:

Liegt tatsächlich ein mangelhaftes Gutachten vor, und besteht demzufolge ein Schaden bzw. ein Schadenersatzanspruch?

Unter Berücksichtigung der lt. DIN 4020 notwendigen Erkundungstiefen ab Fundamentunterkante, sind bei den meisten unterkellerten bzw. tiefer gegründeten Bauwerken Bohrtiefen von 5 bis 10 m unter GOK erforderlich. In diesem Fall müssen
Kernbohrungen ausgeführt werden. Dieses Verfahren erlaubt neben großen Erkundungstiefen durch die mögliche Verrohrung des Bohrlochs auch das Durchbohren von stark Wasserführenden Schichten und durch die höhere Vortriebskraft als Kleinrammbohrungen sowie das drehende Bohrverfahren die Durchteufung steiniger Bereiche und die Probenahme aus dem Festgestein.
Weiterhin zeigt das drehende Kernbohren deutlicher die reale Bodenschichtung als das rammende Bohren mit der Kleinrammbohrung und es können aufgrund der größeren Bohrwerkzeuge
erheblich größere Probenmengen entnommen werden. (Quelle:MUS) Insbesondere, wenn von vornherein die Problematik des Bodens bekannt war und dem Gutachten zugrunde gelegt werden sollte, kann davon ausgegangen werden, dass das Gutachten mangelhaft ist, § 633 BGB. Dies ist letztlich,vor allem in Bestreitensfalle noch im Einzelfall zu überprüfen,doch deutet einiges auf eine Mangelhaftigkeit hin.

Fraglich ist jedoch, wie sich dies auswirkt.

Nach § 249 BGB gilt: Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre.

Wenn man davon ausgeht, dass das Gutachten richtig gewesen wäre, hätten die Kosten ohne Unterkellerung 20.000 Euro betragen. Aber auch mit "falschem" Gutachten betragen die Kosten 20.000 Euro, so dass hier ein typischer kausaler Schaden nicht vorliegt. Wenn Sie also wie geplant weiterbauen, fehlt es an einem Schaden, der auf das mangelhafte Gutachten zurückzuführen ist.

Betroffen ist jedoch Ihr Integritätsinteresse. Es kannnicht ausgeschlossen werden, dass Sie bei richtiger Gutachtenerstellung eine Unterkellerung gewählt hätten. Allerdings wären die Kosten auch dort unabhängig von dem gutachtenergebnis gestiegen, so dass ein Schadenersatzanspruch nur bestehen kann, wenn Sie sich jetzt umentscheiden. Dann kann der Mehraufwand abzüglich ersparter Aufwendungen ggf. geltend gemacht werden.

Bei der Beurteilung gilt zu beachten: Verneint der Erstgutachter einen Mangel, werden Sie nicht umherkommen, den Anspruch gerichtlich durchsetzen zu müssen. Dann wird ggf. ein Gutachten zu dem Gutachten erstellt werden müssen, wobei der Kläger die Beweispflicht hat und auch die Kosten vorschiessen muss. Ich empfehle daher, mit dem Gutachter zunächst zu klären, ob er die Haftung dem Grunde nach anerkennt und zu einer aussergerichtlichen Regulierung bereit ist. Hier hilft u.U.ein gut formuliertes Schreiben.

Auch wenn Sie im Recht sind, und das falsche Gutachten Ihre Entscheidungsfreiheit eingegrenzt hat, muss ich auf das Prozessrisiko und die Verfahrensdauer hinweisen. Ein langwieriges Gerichtsverfahren ist oft die schlechtere Wahl als eine rasche Einigung. Gerne helfe ich Ihnen bei der Formulierung eines Anschreibens.


Bitte beachten Sie dabei wie immer, dass es sich nur die Ersteinschätzung handelt. Schon kleine Details können die rechtliche Beurteilung oftmals ändern!

Mit besten Grüßen,

Rechtsanwalt Asthoff, Bielefeld

Nachfrage vom Fragesteller 07.12.2013 | 14:37

Vielen Dank für die Anwort. Noch eine kurze Nachfrage zur Ermittlung der Schadenshöhe. Die 20000€ Mehrkosten für Gründung ohne Keller (wie auch die ursprünglich 10000€) werden den Marktwert des Gebäudes nicht oder nur geringfügig erhöhen. Als vereinfachtes Bespiel:

Option1 (ohne Keller)
Herstellungskosten= 370T€ inkl. 20T€ Mehrkosten für Gründung
Marktwert = 350T€ (Mehrkosten für Gründung erhöhen nicht den Marktwert)

Option2 (mit Keller)
Herstellungskosten=385T€ inkl 35T€ Mehrkosten Keller
Marktwert = 385€

Im Vertrauen auf das Gutachten haben ich einen Abschlag von 10T€ zwischen Herstellungskosten und Marktpreis akzeptiert. Bei korrekten Gutachten hätte ich mich für Option2 enschieden und damit keinen Abschlag. Wenn ich jetzt also weiterbaue, muss ich einen Abschlag zum Marktpreis von 20T€ rechnen. Damit läge der Schaden durch das mangelhafte Gtachte in Bezug zum Marktpreis/Wiederverkaufswert sogar bei 20T€. Ist diese Argumention bzgl. den entstandenen Schaden möglich bzw. erfolgsversprechend?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.12.2013 | 11:33

Im Hinblick auf die Berechnung sind mehrere Methoden denkbar; diese können im Detail diesem Rahmen nicht aufgezeigt werden. Grundsätzlich ist der Zustand "herzustellen", der eingetreten wäre, wenn das Gutachten nicht fehlerhaft ist.

Ergänzung vom Anwalt 08.12.2013 | 15:43

Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass
natürlich auch Ansprüche wegen dem mangelhaftem Gutachten bestehen- Nachbesserung oder Minderung des Preises.

Im Vergleich zu den anderen Mangelfolgeschäden ist dies wohlmöglich nicht ganz so erheblich, aber dennoch nicht zu vergessen.

Inwiefern Mangelfolgeschäden bei einem Werkvertrag vom Schadenersatzanspruch umfasst sind, war jahrelang gegenstand zahlreicher Diskussionen und ist bis zuletzt nicht ganz eindeutig geklärt- es kommt immer auf den Einzelfall an.
Ergänzung vom Anwalt 08.12.2013 | 15:53

Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass
natürlich auch Ansprüche wegen dem mangelhaftem Gutachten bestehen- Nachbesserung oder Minderung des Preises.

Im Vergleich zu den anderen Mangelfolgeschäden ist dies wohlmöglich nicht ganz so erheblich, aber dennoch nicht zu vergessen.

Inwiefern Mangelfolgeschäden bei einem Werkvertrag vom Schadenersatzanspruch umfasst sind, war jahrelang gegenstand zahlreicher Diskussionen und ist bis zuletzt nicht ganz eindeutig geklärt- es kommt immer auf den Einzelfall an.
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