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Schadensersatz des Verwalters


27.11.2014 17:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Maximilian A. Müller


Zusammenfassung: Die Frage beschäftigt sich mit der Haftung der Hausverwaltung bei einer unzureichenden Umsetzung eines Sanierungsbeschlusses.


Wir haben eine Wohnung (mit Balkon) in einer kleinen Anlage mit 12 Wohneinheiten. Davon sind 8 Wohnungen mit Holzbalkon. Da der Zustand der Balkone sich in letzter Zeit zusehends verschlechterte, wurden vor ca. 4 Jahren die entsprechenden Reparaturmaßnahmen beschlossen. Dabei wurde ausdrücklich eine Reparatur in Fichtenholz und ein Kostenrahmen von € 35.000.- festgelegt. Die Kostenverteilung sollte gemäss Teilungserklärung für alle Eigentümer nach Miteigentumsanteil erfolgen. Außerdem wurden sowohl ein Holzbausachverständiger, der auch die Reparaturarbeiten überwachen sollte, als auch ein Anwalt bestellt, der zu diesen Maßnahmen bei den verschiedenen Eigentümerversammlungen die juristische Expertise einbringen sollte. Und trotz allem kam es zum GAU.

Nachdem die Hälfte der Balkone repariert war, stellte der Zimmerer fest, dass der Kostenrahmen von €35.000.- nicht mehr zu halten sei. Ein neuer Beschluss deckte diese Mehrkosten ab, ohne dass der Verteilungsschlüssel geändert wurde. Dieser Beschluss wurde von den Nichtbalkon-eigentümern angefochten mit der Begründung, dass die Balkonbretter der bereits reparierten Balkone in Lärche statt in Fichte ausgeführt worden seien und dass ein paar der Arbeiten eher einer Modernisierung als einer Reparatur entsprächen, was sehr übertrieben war.

Bei der Gerichtsverhandlung wurde vom Richter wie vielleicht üblich, kein Gutachter bestellt, es gab auch kein Urteil. Der Richter verlangte von der Hausverwaltung lediglich, in einer neu anzusetzenden Eigentümerversammlung einen Konsens unter den Eigentümern zu erreichern, wobei er eine gewisse Kostenverteilung empfahl. Dabei sollten alle Eigentümer bis zu € 43.000,- mit ihrem Miteigentumsanteil beteiligt werden und der Rest nur unter den Balkoneigentümern nach einem neuen Schlüssel (Miteigentumsanteil nur der Balkoneigentümer) verteilt werden. In einer weiteren Eigentümerversammlung wurde ein entsprechender Beschluss gemäß den Empfehlungen des Richters gefasst. Die Arbeiten an den Balkonen wurde zu Ende geführt. Die Gesamtkosten der Reparaturmaßnahmen belaufen sich nunmehr auf über € 80.000,-.

Zwischenzeitlich tauchte ein Schreiben des Gutachters/Bauaufsehers auf, in dem er bestätigte, den Auftrag für die Ausführung in Lärche gegeben und den Verwalter entsprechend in Kenntnis gesetzt zu haben. Da die Ausführung in Lärche genau die Begründung für die Anfechtungsklage der Nichtbalkoneigentümer war, stellten wir den Antrag auf einer der nächsten Eigentümerver- sammlungen, ein juristisches Vorgehen gegen den Gutachter und/oder die Hausverwaltung auf Schadensersatz überprüfen zu lassen. Dies fand jedoch keine Mehrheit.

Haben wir bei dieser Ausgangslage eine Chance, als einzelner Eigentümer Schadensersatz gerichtlich gegenüber Gutachter und/oder Verwalter klären zu lassen. Wobei sich der Schaden auf die Differenz belaufen würde zwischen dem Kostenanteil, den wir jetzt tragen müssen und den Kosten, die von uns bei einer normalen Kostenverteilung nach Miteigentumsanteil für alle Eigentümer hätten getragen werden müssen.
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Zu Ihren Ausführungen möchte ich wie folgt Stellungnehmen:

1.
Voraussetzung eines Schadensersatzanspruches gegen einen der beteiligten Personen ist zunächst die Frage, ob eine Pflichtverletzung vorliegt. HIerbei konzentriere ich mich auf Ihre Ansprüche gegen die Hausverwaltung, da diese mit Ihnen in einem Vertragsverhältnis besteht und daher diese primär Ihr Ansprechpartner ist.

Die Hausverwaltung ist dazu verpflichtet, Beschlüsse der Gemeinschaft umzusetzen (z.B. § 27 I Nr. 1 WEG). Im Zuge dieser gesetzlichen Verpflichtung hat die Hausverwaltung daher alles dafür zu tun, dass konkrete Beschlüsse auch eingehalten sind. Baumaßnahmen sind nach der Beschlussfassung zu überwachen und somit sicherzustellen, dass die Arbeiten auch dem Auftrag entsprechend ausgeführt werden. Dies gilt selbstverständlich auch für die Überwachung des Bauleiters. HIerbei muss die Hausverwaltung zumindest dann einschreiten, wenn sie erkennt oder erkennen kann, dass die Bauausführung fehlerhaft erfolgt.

Ihren Angaben zufolge hat die Hausverwaltung gewusst, dass die Arbeiten nicht dem Beschluss entsprechend ausgeführt wurden. Ich gehe davon aus, dass Sie das besagte Schreiben haben bzw. dieses nachweisbar ist. Ohnehin wird man aber davon ausgehen können, dass eine Hausverwaltung dazu in der Lage sein sollte, die konkrete Bauausführung so zu überprüfen, dass eben eine Ausführung in Fichtenholz vorgenommen wird.

Grundsätzlich ist daher nach Ihren Schilderungen die nun erfolgte abweichende Ausführung der Arbeiten der Verwaltung anzulasten.

2.
Bei einer Pflichtverletzung ist stets nach den Folgen zu fragen. Sie sagten, die fehlerhafte Ausführung der Arbeiten sei für die Kostensteigerung verantwortlich. Dies müssten Sie mir gegebenenfalls nochmals erläutern. Wurden aufgrund des Beschlussanfechtungsverfahren nun weitere Kosten verursacht, die an sich nicht angefallen wären? Wäre der Kostenaufwand bei 35.000,00 € geblieben, wenn der ursprüngliche AUftrag erteilt worden wäre? Diese Fragen werden letztlich mit dafür entscheidend sein, ob Schadensersatzansprüche bestehen. Denn Sie müssen letztlich nachweisen, dass durch den Fehler der Hausverwaltung insgesamt zusätzliche Kosten entstanden sind, die bei ordnungsgemäßer Ausführung des Beschlusses (= d.h. Ausführung in Fichte) so nicht entstanden wären.

Generell ist natürlich auch zu klären, warum überhaupt das Angebot nicht gehalten werden konnte. Auch hier käme es in Betracht, Ansprüche gegen den ausführenden Handwerker oder die Hausverwaltung auf zu stützen. Primärer Ansatzpunkt ist allerdings die fehlende Einhaltungdes Beschlusses.


3.
Problematisch ist allerdings, ob Sie den aus meiner Sicht durchaus bestehenden Schadensersatzanspruch alleine geltend machen können. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass dies zumindest dann nicht möglich ist, wenn die Pflichtverletzung die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betrifft. Ich gehe daher hier davon aus, dass primär die Gemeinschaft Ansprüche gegen die Hausverwaltung erheben müsste. Allerdings haben Sie gemäß § 21 IV WEG einen Anspruch gegen die anderen Eigentümer auf eine ordnungsgemäße Verwaltung. Hierzu gehöhrt auch, Ansprüche gegen die Hausverwaltung zu erheben, wenn sich diese aufdrängen.

Sie können daher m.E. von den übrigen Eigentümern verlangen, dass diese gemeinsam mit Ihnen als WEG Ansprüche gegen die Hausverwaltung erheben oder aber zumindest, dass Sie dazu ermächtigt werden, im eigenen NAmen die Ansprüche geltend zu machen. Hierzu sollte mit den übrigen Eigentümern KOntakt aufgenommen werden.


Abschließend möchte ich darauf hinweisen, dass die abschließende Prüfung sicherlich auch von dem vorliegenden Gerichtsverfahren und den genauen Beschlüssen abhängt. Nach Ihren Schilderungen sehe ich durchaus Ansatzpunkte für Sie.

Gerne stehe ich Ihnen daher für eine weitergehende INteressenvertretung zur Verfügung. Sie können sich diuesbezüglich gerne mit mir in Verbindung setzen.
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