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Sie sind hier:  www.frag-einen-anwalt.de » Schadensersatz » Schadenersatz wegen fehlerhaft

Ich habe vor kurzem ein Haus im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben. Die Gläubigerbank hatte zur besseren Vermarktung des Hauses im Vorfeld der Versteigerung ein Verkehrswertgutachten anfertigen lassen mit einer ausführlichen Baubeschriebung des Hauses. Dies auch deswegen, da der Alteigentümer allen Interessenten die Besichtigung des Hauses nicht gestattete. Das Gutachten verschickte die Gläubigerbank so dann an alle Interessenten. Insofern war das Gutachten für mich eine wesentliche Entscheidungsgrundlage zum Kauf des Hauses bzw. zur eigenen Preisfindung. Im Gutachten stand unter anderem zur Bauausführung des Daches: "Dach gedämmt". Nach der ersten Besichtigung des Hauses (Bungalow) musste ich jedoch feststellen, dass das Dach in keiner Weise gedämmt ist (Rohbau). Aufgrund der hohen Energieverluste muss ich nunmehr nachträglich durch einen Fachbetrieb eine Dämmung im Dach einbauen lassen. Die Kosten werden sich auf ca. 5.000 EUR belaufen. Der Gutachter gibt am Ende seines Gutachtens folgende Anmerkung ab: "Für nicht erkennbare oder verdeckte Mängel, für Mängel an nicht zugänglich gemachten Bauteilen sowie für sonstige nicht festgestellte Grundstücksmerkmale wird eine Haftung ausgeschlossen. Es wurde sich nur auf die wesentlichen wertrelevanten Konstruktions- und Ausstattungsmerkmale bezogen." Ich meine, das die Frage nach der Dämmung des Daches ohne weiteres zu erkennen war (sieht jeder Laie sofort) und die Frage der Dämmung in der heutigen Zeit ein wesentliches bzw. wertrelevantes Merkmal eines Hauses darstellt. Meine Fragen lauten nunmehr: 1.) Habe ich einen Schadenersatzanspruch gegen den Ersteller des Gutachtens? 2. Wie sollte die Beweissicherung erfolgen (reichen Fotos und Zeugen oder muss ein Baugutachter das machen)? 3. Kann ich dieses Jahr noch die Dämmung ausführen lassen, somit vor einer möglichen Schadenersatzklage bzw. vor einem möglichen Gerichtsprozess?

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Sehr geehrter Ratsuchender,

besten Dank für die Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes im Verhältnis zu Ihrem Einsatz wie folgt beantworten möchte.

1.) Habe ich einen Schadenersatzanspruch gegen den Ersteller des Gutachtens

Ja, Sie haben einen Schadensersatzanspruch, da das Gutachten für Ihre Meinungsbildung zum Kauf und dem damit zusammenhängenden wertbildenden Faktoren steht, die nun nicht so eingetroffen sind, wie angegeben.

Allerdings nicht direkt gegen den Ersteller des Gutachtens, sondern gegen den Vertragspartner, die Bank, die sich des Gutachtens bedient hat, denn dies ist Grundlage des Vertrages geworden.

In einem Prozess müssen Sie jedoch den Gutachter entweder mitverklagen, um diesen als Zeugen auszuschalten oder ihm den Streit verkünden, um eine Interventionswirkung für einen möglichen nicht notwendigerweise eintreffenden Folgeprozess zu erzielen.

2.Wie sollte die Beweissicherung erfolgen?

So viele Beweise wie möglich sichern. Dazu können Sie sich allen Beweisen der ZPO bedienen

1. Sachverständige

2. Augenzeugen

3. Urkunden (soweit vorhanden)

4. Parteivernehmung (hilft selten nur in Beweisnot)

5. Augenschein (Ortstermin durch Gericht anberaumt)


Es bietet sich zudem ein selbständiges Beweisvefahren an, um Beweise vor dem Wintereinbruch und der zu erfolgenden Dämmung zu sichern:
Das selbständige Beweisverfahren ein gerichtliches Verfahren, welches dem eigentlichen Zivilprozess, dem Hauptsacheverfahren, durch einen entsprechenden Antrag vorgeschaltet werden kann, um in Fällen mit einer gewissen Eilbedürftigkeit eine Beweissicherung zu gewährleisten, wenn hieran ein rechtliches Interesse besteht oder auch zu dem Zweck, aufgrund der gewonnenen Ergebnisse ein weiteres streitiges Gerichtsverfahren zu verhindern. Grund ist die unter Umständen lange Verfahrensdauer, die den Verlust von Beweismitteln besorgen lässt.(Quelle Wikipedia).


Ein Baugutachter, den Sie selber bestellen und bezahlen gilt vor Gericht nur als qualifizierter Parteivortrag und nicht als Beweis.

Im Beweisverfahren wird ein Gutachter ohnehin bestellt. Das Gutachten dient sodann als Strengbeweis im Prozess.

Daher bietet es sich nicht an, separat einen Gutachter zu bestellen, dem die Gegenseite den Vorwurf machen wird, es handele sich um ein Gefälligkeitsgutachten.

3. Kann ich dieses Jahr noch die Dämmung ausführen lassen, somit vor einer möglichen Schadenersatzklage bzw. vor einem möglichen Gerichtsprozess?

Wenn Sie diese Option wählen wollen, sollten Sie ein Beweissicherungsverfahren anstrengen. Tun Sie dies nicht, sind Sie nur noch auf Zeugen und Lichtbilder als Augenscheinsobjekte angewiesen.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Beweismittel- und Rechtslage gegeben haben zu können.

Sollte noch etwas offen oder unklar geblieben sein, möchte ich Sie auf die kostenfreie Nachfragefunktion hinweisen.

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Im Falle einer weiteren, anwaltlichen Mandantierung würde ich mich freuen, wenn Sie mich beauftragen würden.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Grübnau-Rieken LL.M.; M.A.
Master of Laws, Magister Artium
Rechtsanwalt

Dozent im Bereich Sozialrecht, Haftungs- und Vertragsrecht

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