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Schadenersatz bei verspäteter Wiederherstellung der Pachtsache ?


| 24.12.2012 14:05 |
Preis: ***,00 € |

Schadensersatz


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Das von mir gepachte Restaurant wurde durch einen Großbrand teilweise zerstört. Der eigentliche Betrieb blieb dabei relativ unversehrt, es sind nur Nebenräume und die Toilettenanlagen vollständig zerstört worden. Der vom Vermieter beauftragte Architekt begann sofort mit der Planung des Neubaus. Der Bauantrag wurde eingereicht. Nach Einreichung des Bauantrags stellte sich heraus, dass die Kosten dem Eigentümer zu hoch waren. Der Bauantrag wurde wieder verworfen und ein neuer Bauantrag ist in Bearbeitung. Dabei ist natürlich jede Menge Zeit verschwendet worden.Da meine BU-Versicherung nur 1 Jahr leistet, muß ich demnächst 4000 €/monatlich aufbringen.Dazu kommt der entgangene Gewinn von ca. 7000,00 €/Monat.

Die Gebäudeversicherung hat bereits unmittelbar nach dem Brand die Versicherungssumme an den Vermieter ausgezahlt.

Kann ich meinen Schaden gegenüber dem Vermieter geltend machen ?

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Sehr geehrter Ratsuchender,

grundsätzlich hat auch der Verpächter gegenüber dem Pächter Instandhaltungspflichten und muss die Pachtsache als Verpflichtung aus dem Pachtvertrag in vertragsgemäßem Zustand halten und zum Gebrauch zur Verfügung stellen.

Von dieser Pflicht wird der Verpächter nur dann nach § 275 Abs. 1 BGB frei, wenn das Objekt vollständig zerstört ist. Eine Wiederherstellungspflicht des Verpächters besteht dann nicht (BGH, WuM 1990, 546)

Aber nach Ihrer Schilderung handelt es sich eben nicht um die vollständige Zerstörung.

Dann hat der Verpächter die oben beschriebene Pflicht die Pachtsache im vertragsgemäßem Zustand zum Gebrauch zur Verfügung stellen.


Hiervon gibt es nur dann eine Ausnahme, wenn die dem Verpächter obliegende zumutbare Opfergrenze überschritten ist (LG Dresden, Urteil v. 14.6.2007, Az.: 4 S 640/06).

Daher wird es letztlich auf eine wirtschaftliche Betrachtungsweise ankommen:

Nur " zu teuer" bzw. "Kosten zu hoch" wird also nicht reichen. Das ist aber anhand der konkreten Zahlen genauer zu ermitteln. Nur wenn der Verpächter darlegen kann, dass seine wirtschaftliche Existenz bei Einhaltung des Verpächterpflichten gefährdet wäre, käme er von dieser Pflicht los.

Ist das der Fall, werden Sie nichts geltend machen können.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

Nachfrage vom Fragesteller 25.12.2012 | 15:13

Vielen Dank für die Antwort.

Wie bereits erwähnt, wurden bei dem Brand nur Nebenräume und Toiletten zerstört. Der gesamte Restaurantbereich inkl. Gewerbeküche blieb erhalten. Der Vermieter ist Eigentümer zahlreicher Gewerbe- und Wohnimmobilien, seine wirtschaftliche Existenz ist in keiner Weise gefährdet.
Das Problem liegt bei dem beauftragten "Hausarchitekten" des Vermieters. Da sein Honorar abhängig von der Bausmme ist,drängt sich der Verdacht auf,dass dieser die Kosten so hoch wie möglich treiben wollte.Scheinbar hat das in der Vergangenheit immer gut funktioniert. So wurden z.B. im vollständig erhaltenen Restauranteil Kosten von ca. 450.000 € "untergebracht", anders kann man es wohl nicht nennen.Alles was einwandfrei funktioniert hat wie Heizung, Lüftung, Kühlung,Spülküche usw. wurde entsorgt. Mit den Arbeiten wurden direkt nach dem Brand begonnen, d.h. Wände rausgeschlagen usw., kurzum, das Restaurant ist nicht mehr betriebsfähig. In diesem Zustand ruht das Objekt jetzt seit Monaten. Dadurch komme ich bald in eine für mich existenzgefährdende Situation, eine Klage wird daher meine einzige Chance sein. Wie sehen Sie die Chancen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.12.2012 | 18:38

Sehr geehrter Ratsuchender,

leider kommt es immer wieder vor, dass auf Kosten der Versicherung etwas "saniert" werden soll.

Das ist dann aber allein das Problem des Verpächters. Auch wenn "sein" Architekt so ein Verhalten an den Tag legt, kann das nicht zu Ihren Lasten gehen.

Nach Ihrer Schilderung ist der Verpächter also verpflichtet, Ihnen das Objekt ordnungsgemäß zur Verfügung zu stellen. Macht er dieses trotz Aufforderung nicht, verletzt er diese Pflicht.

Dann stehen Ihre Chancen, Schadensersatz zu bekommen sehr gut.

Ich würde Ihnen dazu raten, mit allen Unterlagen einen Kollegen vor Ort aufzusuchen, um dann Ihre Ansprüche durchzusetzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

Bewertung des Fragestellers 25.12.2012 | 15:17


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