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Schadenersatz bei Verzug des Verkäufers einer Immobilie


| 19.11.2014 23:55 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von



Ich habe Ende Juni eine MFH Immobilie gekauft.
Als Übergang wurde der 30.09. vereinbart.
Der Verkäufer sicherte Vollvermietung zum Zeitpunkt des Kaufes
und keinerlei Mietrückstände zu.

Durch Versäumnisse des Verkäufers war ein Übergang zum 30.09 nicht möglich.
Löschungsbewilligung der Bank des Verkäufers und ein vertraglich vereinbarter
Eintrag ins Grundbuch lagen nicht vor.

Beide Unterlagen wurden von mir seit August ständig angemahnt.

Wie sich jetzt herausstellt gab es zum Zeitpunkt des Verkaufes ein
Mietverhältnis mit Mietrückstand was jetzt zu einer Räumungsklage
führt.

Die Zahlungsfreigabe des Notars liegt immer noch nicht vor,
wird aber wohl in der nächsten Woche kommen.

Ich habe zum 30.09 für entsprechende Liquidität gesorgt und fühle mich durch
die fehlenden 5 stelligen Monatseinnahmen massiv geschädigt.

Zudem liegt jetzt das finanzielle Risiko einer Räumungsklage bei mir,
obwohl der Verkäufer wissentlich falsche Zusicherungen im
Kaufvertrag gemacht hat.

Zusätzlich liegen inzwischen für mehr als 15% der Wohnungen Kündigungen
vor.

Meine Frage ist also ob ich den Verkäufer in Regress für die fehlenden
Einnahmen nehmen kann und das Risiko der Räumungsklage an
den Verkäufer weitergeben kann.

Also 2 Fragen : Kann ich Schadensersatz durch fehlende Einnahmen und
die Räumungsklage geltend machen ?

Habe ich die Möglichkeit vom Kaufvertrag zurück zutreten ?
Wer trägt in dem Fall die entstanden Kosten ( Notar, Finanzieungskosten, Makler
und Grunderwerbssteuer) ?

Vielen Dank

Einsatz editiert am 20.11.2014 00:06:48
20.11.2014 | 01:44

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Entscheidend ist, ob die Zusicherung der Vollvermietung und der Rückstandsfreiheit im Vertrag enthalten ist.

Wenn das vertraglich zugesichert war, können Sie für die Zeit seit dem 30.9. Schadensersatz geltend machen. Die Höhe des Schadensersatzes entspricht dabei dem Gewinn aus den Mietverträgen abzüglich der Zinsen, die Sie in dem Zeitraum auf die bereitgestellten Gelder erhalten haben. Mußten Sie für diese Gelder Zinsen an die Bank zahlen, sind diese Zinsen auf den Schadensersatz hinzuzuzählen. Der Gewinn aus den Mietverträgen entspricht dabei den Mietzahlungen abzüglich der nichtumlegbaren Nebenkosten.

Zusätzlich haben Sie wegen der Räumungsklage Anspruch auf Schadensersatz. Die Höhe des Schadensersatzes entspricht dabei den Kosten, die Ihnen dabei entstehen. Wenn der Mieter diese Kosten ersetzt, reduziert sich die Höhe des Schadensersatzes entsprechend.

Die Kündigungen stellen ebenfalls einen Mangel dar, aus denen Ihnen ein Schadensersatzanspruch erwächst. Entscheidend ist dabei die Zahl der Kündigungen bei Übergabe des Hauses. Auch hier muß der Verkäufer Ihnen den Schaden ersetzen, der Schaden umfaßt hierbei Mietausfälle mangels direkter Anschlußvermietung und Maklerkosten, soweit nicht die Mieter den Makler bezahlen.

Ein Rücktritt wegen der Mängel ist gemäß BGH (Az.: VIII ZR 94/13) nur möglich, wenn die Mängel wesentlich sind, also der aus den Mängel resultierende Schaden fünf oder mehr Prozent der Kaufsumme beträgt. Ich empfehle daher, die Schäden zusammenzuzählen und bei Überschreiten der Schwelle über einen Rücktritt nachzudenken. Allerdings müssen Sie für alles die Beweislast tragen.

Alternativ können Sie den Rücktritt auch wegen Nichtleistung (§ 323 BGB) erklären. Dafür sollten Sie aber aus Sicherheitsgründen eine Frist setzen und den Rücktritt androhen. Die Mängel sind bei dieser Alternative irrelevant.

Bei beiden Rücktrittsvarianten muß der Verkäufer alle Kosten tragen bzw. Ihnen ersetzen.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 20.11.2014 | 09:41

Sehr geehrter Herr Weber,

vielen Dank für diese erste Einschätzung.

Die Zusicherung der Vollvermietung und der Rückstandsfreiheit der konnte Verkäufer
natürlich nur für den Zeitpunkt des Kaufvertrages geben.

Obwohl der Verdacht nahe liegt, daß es sich dabei zum Teil um Scheinmietverhältnisse
handelte wird man diesen Nachweis nicht erbringen können.

Insofern gehe ich davon aus, daß ein Schadenersatz aufgrund der Kündigungen
nicht durchsetzbar ist.

Anders sieht es bei der Rückstandsfreiheit aus. Entgegen der Zusicherung
im Kaufvertrag gab es zu Zeitpunkt des Kaufes nachweislich mindesten
ein notleidendes Mietverhältnis gab, welches jetzt auch zur Räumungsklage
führt.

Wenn ich sie richtig verstanden habe steht mir daraus ein Schadenersatz zu ?

Der größte Schaden entsteht natürlich durch den Verzug der Übergabe.

Meiner Ansicht nach besteht dieser aus den entgangenen Mieteinnahmen
abzüglich Finanzierung- und Bewirtschaftungskosten.

Können Sie diese Einschätzung bestätigen ?

Bereitstellungszinsen fallen nicht an.

Vielen Dank !

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.11.2014 | 16:46

Sehr geehrter Ratsuchender,

entscheidend ist nicht der Zeitpunkt des Kaufvertrages, sondern der Zeitpunkt der Übergabe. Auch ist nicht wichtig, ob es Scheinmietverträge waren oder nicht. Entscheidend ist nur, ob das Haus bei Übergabe vollvermietet war oder nicht (und ob die Vollvermietung vertraglich zugesichert war). Daher ist der Schadensersatz wegen der Kündigungen einfacher durchzusetzen als Sie anscheinend denken.

Ihren anderen Einschätzungen stimme ich zu. Jedoch müssen Sie sich wie erwähnt auch noch Guthabenzinsen auf Ihre Liquidität anrechnen lassen.

Mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 20.11.2014 | 22:38


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"sachlich, kurz und nachvollziehbar. Manche Dinge habe ich wohl nicht eindeutig formuliert."
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 20.11.2014
5/5.0

sachlich, kurz und nachvollziehbar. Manche Dinge habe ich wohl nicht eindeutig formuliert.


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