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Schaden durch Feuchtigkeit und Schimmelpilz


31.08.2004 23:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Hallo.Habe für mehrere Jahre eine ca. 200m² Fläche mit gewerblicher und privater Nutzung angemietet.Es ist jetzt ca.1 Jahr vergangen.Die Fläche wurde bisher als Lager mit empfindlicher Ware(Videocassetten,Papier u.s.w.)genutzt.Dies war dem Vermieter unter Zeugen(Hausverwaltung)bekannt.Es gibt kaum vernüftige Lüftungsmöglichkeiten in dieser Behausung.Inzwischen sind 2 Räume(Parterre) regelrecht verschimmelt.War bei Besichtigung des Mietvertrages natürlich nicht aufgefallen und auch nicht darauf hingewiesen worden.Die Feuchtigkeit drückt sich aus dem Erdreich durch den Fußboden nach oben und wandert langsam an den Wänden empor(Stockflecken,Schimmelpilz,Feuchtigkeit,Sporen).Lüftungsmöglichkeiten sind in diesen beiden Räumen überhaupt nicht vorhanden!!!Mir wurden bereits bauliche Mängel dafür bestätigt.Es würden wohl enorme Kosten auf den Besitzer bei Beseitigung dieser Mängel zukommen.Inzwischen befindet sich in fast der ganzen Behausung ein übler Gestank,der einem die Lippen brennen läßt und nach 1-2 Stunden schwindelige Gefühle hervor ruft.An Rauchen ist gar nicht zu denken.Auf der Ware und den privaten Gegenständen hat sich bereits überall dieser üble Geruch festgelegt und an ein Verkauf dürfte nicht mehr zu 80% zu denken sein.Außerdem sind besonders die Videocassetten durch die Feuchtigkeit in Mitleidenschaft gezogen worden.Ich beschreibe das Ganze mal als schleichenden Tod,der langsam und unverhofft anfängt und dann immer schneller wird.Der Schaden ist enorm.Nun meine Fragen: Mir dürfte schon klar sein,daß ich diesen Mietvertrag sofort fristlos kündigen kann.Aber was mache ich mit meiner unverkäuflich gewordenen Ware und den Gegenständen??? Wo bringe ich auf die Schnelle die noch intakten Gegenstände hin???Wer bezahlt mir das Alles??? Würde an dem günstigen Mietvertrag gerne festhalten,aber der Besitzer wird sich nie und nimmer freiwillig auf die Instandsetzungskosten einlassen, geschweige denn mir meine kaputten Sachen bezahlen.Muß für den Schaden die Wohngebäude-oder Haftpflichtversicherung des Besitzers aufkommen??? Bleibe ich selber auf dem Schaden sitzen?? Trifft mich Schuld?? Muß ich sogar noch für die Entsorgung aufkommen??Jahrelang klagen???Der Vormieter hat wohl ähnliche Erfahrungen gemacht und ist in Konkurs gegangen.Für die Hausverwaltung ist alles in Ordnung wie so üblich.Rechtsschutz hätte ich in dieser Angelegenheit.Aber ich bin NERVLICH und gesundheitlich so am Ende,daß ich am Liebsten nur noch weglaufen würde.Wie geht man jetzt am Besten konsequent vor ??? Vielen Dank für Ihre Antwort.uwe
01.09.2004 | 00:25

Antwort

von


767 Bewertungen
Sehr geehrter Rechtssuchender,

nach § 535 Abs. 1 BGB trifft den Vermieter die Erhaltungspflicht an der Mietsache. Er hat sie während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten und auftretende Mängel zu beseitigen. Ihren Ausführungen entnehme ich, daß der Vermieter dieser Pflicht nicht nachkommt und die Mietsache mit erheblichen Mängeln behaftet ist, die ihre Tauglichkeit zu dem vertraglich vereinbarten Gebrauch erheblich mindern.

Zunächst einmal sollten Sie, falls dies noch nicht geschehen ist, den Vermieter schriftlich und unter Fristsetzung auffordern, die Mängel und die Ursachen zu beseitigen und die Mietsache instandzusetzen.

Desweiteren ergeben sich verschiedene Möglichkeiten für Sie, die ich nachfolgend skizzieren möchte:

Wenn es sich um einen bauseitigen Mangel handelt, was Ihnen ja schon bestätigt wurde, steht Ihnen zunächst gem. § 536 BGB ein Minderungsrecht an der Miete zu. Die Höhe richtet sich dabei nach dem Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung. Aus der Ferne lässt sich das natürlich schwer abschätzen. Sofern die gewerbliche Nutzung, wie sie vertraglich vereinbart ist, überhaupt nicht mehr in Frage kommt, weil dort z.B. keine Waren mehr gelagert werden können, kommt für den darauf entfallenden Mietanteil ggf. sogar eine Mietminderung in voller Höhe zu.

Weiterhin steht Ihnen natürlich das Recht auf Mängelbeseitigung zu. Kommt der Vermieter einer entsprechenden Aufforderung nach Fristsetzung nicht nach, haben Sie nach § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB das Recht, den Mangel selbst zu beseitigen und Ersatz der dafür notwendigen Aufwendungen zu verlangen. Allerdings dürfte diese Möglichkeit bei Ihnen wegen des Umfangs des Schadens nicht zu realisieren sein.

Sie haben deshalb auch die Möglichkeit, den Vermieter auf Mängelbeseitigung (und auf Schadensersatz, siehe unten) zu verklagen. Ein solches Verfahren kann sich allerdings in erster Instanz über ein Jahr hinziehen. Das Gericht wird nämlich mangels eigener Sachkunde einen Gutachter mit der Beantwortung der Frage beauftragen, welche Ursache die Feuchtigkeitsproblematik hat. Bei der Arbeitsbelastung der Gerichte und Sachverständigen kann es durchaus ein halbes bis ein ganzes Jahr dauern, bis das Gutachten vorliegt und das Gericht nach mündlicher Verhandlung zu einer Entscheidung kommt. Danach besteht für die unterliegende Partei dann noch die Möglichkeit, das Urteil in zweiter Instanz anzufechten.

Insgesamt brauchen Sie daher leider, wie sie selbst schon zu recht befürchten, für eine klageweise Durchsetzung Ihrer Rechte einen langen Atem. Möchten Sie aber, und dies entnehme ich Ihren Zeilen, an dem Mietverhältnis festhalten, führt an einer Klage wohl kein Weg vorbei. Denn von alleine verschwinden die Mängel nicht, und wenn der Vermieter sich stur stellt, müssen Sie leider die Hilfe des Gerichtes bemühen, wenn Sie zu Ihrem Recht kommen möchten. Da Sie eine Rechtsschutzversicherung haben, dürfte zumindest das Kostenrisiko minimal (ggf. Selbstbehalt) sein.

Den Ihnen durch die bauseitig bedingte Feuchtigkeit entstandenen Schaden an Ihrem Eigentum muß Ihnen der Vermieter nach § 536a Abs. 1 BGB ersetzen. Ihnen dürfte dazu ein entsprechender Schadensersatzanspruch zustehen.

Allerdings besteht die Möglichkeit, daß der Schaden nicht vollumfänglich von dem Vermieter zu ersetzen ist. Möglicherweise ist ein Mitverschulden Ihrerseits zu berücksichtigen. Haben Sie die Waren besonders geschützt, als Sie die Feuchtigkeitsproblematik das erste Mal bemerkt haben? Generell besteht nämlich eine Schadensminderungspflicht dergestalt, daß Sie selbst alles Notwendige veranlassen müssen, um den Ihnen entstehenden Schaden möglichst gering zu halten. Also alles, was irgendwo anders gelagert werden kann, sollten Sie auslagern. Die dafür entstehenden Kosten wären ebenfalls als Schadensersatz von dem Vermieter zu tragen.

Weigert sich der Vermieter, für auswärtige Lagerung entstehende Kosten zu tragen, besteht die Möglichkeit, Ihre Schadensersatzansprüche gegen die Mietzahlung aufzurechnen. Ob dies bei gleichzeitiger Minderung aber noch dazu führt, daß die Ihnen entstandenen Schäden in akzeptabler Zeit ausgeglichen werden können, sollten Sie im Rahmen einer persönlichen Beratung mit einem Rechtsanwalt abklären. Sie sollten dabei auch prüfen lassen, welcher Schaden im Einzelnen überhaupt ersatzfähig ist, denn grundsätzlich ist nicht der Neuwert zu ersetzen, sondern ein angemessener Abzug neu für alt vorzunehmen.

Möglicherweise haben Sie auch einen Schadensersatzanspruch wegen des wirtschaftlichen Schadens aufgrund des entgangenen Gewinns. Dazu müsste über festgestellt werden, welche Vereinbarungen hinsichtlich der gewerblichen Nutzung des Objektes getroffen wurden.

Grundsätzlich gilt aber auch hier: Kann ein Ausgleich der Ihnen entstandenen Schäden nicht - oder nicht in akzeptabler Zeit - durch die Verrechnung mit der Miete realisiert werden, und weigert sich der Vermieter, die Schäden zu ersetzen, bleibt Ihnen auch hier wiederum nur der Weg der gerichtlichen Durchsetzung Ihrer Ansprüche. In einem solchen Klageverfahren würde dann ebenfalls geprüft, ob der Schimmel bauseits bedingt ist und kausal für den Schaden an Ihrem Eigentum gewesen ist. Auch müssten Sie den Schadensersatzanspruch nicht nur dem Grunde nach beweisen, sondern auch der Höhe nach. Sie müssten dann also ggf. alte Rechnungen und Quittungen über die beschädigten Gegenstände vorlegen.

Ich empfehle Ihnen dringend, sich wegen des weiteren Vorgehens an mit einem auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt zu besprechen. Weiteres Abwarten verschlimmert die Situation nur und führt nicht zum Ziel.

Selbstverständlich stehe auch ich Ihnen gerne zur Verfügung.


Ich hoffe Ihnen mit meinen Auskünften etwas geholfen zu haben.

Sollten Sie weitere Rückfragen haben, dürfen Sie sich natürlich gerne - auch telefonisch - an mich wenden.


Mit freundlichen Grüßen,
A. Schwartmann, Rechtsanwalt


--
Rechtsanwalt Andreas Schwartmann
Lindenstr.5, 50674 Köln
Tel.: 0221-245454 / Fax: 0221-7787630
www.rechtsanwalt.andreas-schwartmann.de







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