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Sehr geehrtes Anwalts-Team,
in einem zum 31.05.2011 gekündigten Mietvertrag (Mietbeginn 01.09.2007) sind folgende Vertragsklauseln hinsichtlich auszuführender Schönheitsreparaturen enthalten:
„Paragraph 2: Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume
2.
Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten auszuführen. Diese werden in Küche, Bädern und Duschräumen in der Regel alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten in der Regel alle 5 Jahre, in sonstigen Räumen alle 7 Jahre fällig, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses.
Zu den Schönheitsreparaturen gehören:
Das Entfernen alter Tapeten (sofern vom Mieter während der Mietzeit angebracht), Anstreichen der Wände und Decken innerhalb der Wohnung, das Streichen bzw. Lackieren der Heizkörper und Heizrohre sowie anderer Versorgungsleitungen, der Innentüren, der Fenster (auch Doppelfenster und Vorfenster von innen) und Außentüren von innen sowie der übrigen Holzteile.
Bei übermäßigen (über das Maß hinaus) Abnutzungsspuren das Abziehen bzw. Abschleifen der Parkettfußböden und die Reinigung der Teppichböden.
Sämtliche Arbeiten müssen in fachgerechter Qualitätsarbeit (handwerksgerecht) ausgeführt werden.
Endigt das Mietverhältnis vor Ablauf dieser Fristen und hat der Mieter im letzten Jahr vor der Beendigung die Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt, trägt er einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten. Dieser bemisst sich nach dem Verhältnis des Zeitraumes seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zum vollen Renovierungsturnus und wird aufgrund des Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäft ermittelt."
Um für mich Klarheit zu schaffen, möchte ich Sie um konkrete Ausweisung meiner tatsächlichen Verpflichtungen bitten, die sich aus vorliegendem Vertragstext ableiten lassen.
Vielen Dank !
Antwort geschrieben am 11.02.2011 12:01:40
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:
Zunächst gehe ich davon aus, dass es sich bei Ihrem Mietvertrag und den Renovierungsklauseln wie allgemein üblich um formularmäßige Regelungen handelt, welche nicht individuell ausgehandelt und vereinbart wurden. Insoweit bleibt zunächst festzuhalten, dass die von Ihnen zitierte erste Klausel einen so genannten starren Fristenplan, welcher bereits zur Unwirksamkeit führen würde, zwar nicht enthält. Der Bundesgerichtshof hat diesbezüglich in ständiger Rechtsprechung (z.B. Urteil vom 5.4.2006, Az. VIII ZR 178/05), mehrfach festgestellt, dass nur starre Fristenregelungen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen in Formularmietverträgen unzulässig sind. Denn solche Regelungen benachteiligen den Mieter unangemessen, weil sie eine Renovierungspflicht unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung festschreiben. Für Klauseln, wo der Mieter die Schönheitsreparaturen "in der Regel", "im Allgemeinen" oder „normalerweise" nach 3, 5, oder 7 Jahren durchführen muss, ist nach dem BGH eine Wirksamkeit hingegen gegeben, da in diesem Fall die Fristen nicht starr gehalten sind, sondern der tatsächliche Zustand der Wohnung entscheidend ist.
Allerdings hat der Bundesgerichtshof aber auch entschieden, dass Tapeten nicht ausgetauscht werden müssen, wenn es nicht erforderlich ist, also eine entsprechende Klausel unwirksam wäre (BGH VIII ZR 152/05; BGH VIII ZR 109/05) In Ihrem Vertrag ist dies aber gerade so festgelegt, so daß aufgrund dessen die gesamte Regelung letztlich dennoch unwirksam ist.
Ferner hat der Bundsgerichtshof auch eine Klausel für unwirksam erklärt, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen fachmännisch durchzuführen habe (BGH Urteil vom 9. Juni 2010; Az: VIII ZR 294/09). In Ihrem Vertrag ist insoweit vermerkt: „Sämtliche Arbeiten müssen in fachgerechter Qualitätsarbeit (handwerksgerecht) ausgeführt werden.." Auch dies ist daher unzulässig, da es eine unzumutbare Beeinträchtigung für den Mieter darstellt und somit zur Unwirksamkeit der Klausel führt.
Auch die zweite Klausel, bei der es sich um eine so genannte Quoten- bzw. Abgeltungsklausel handelt, ist nach hiesiger Ansicht unwirksam. Der BGH (Urteil vom 18. Oktober 2006; Az: VIII ZR 52/06) hat insoweit entschieden, dass eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann verpflichtet, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Von solchen unwirksamen Quotenklausel spricht man, wenn wie in Ihrem Fall die üblichen Fristen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen seit dem Einzug des Mieters noch nicht abgelaufen sind und der Mieter verpflichtet werden soll, einen festgelegten Anteil auf der Basis eines Kostenvoranschlags zu zahlen. Nach der Rechtsprechung des BGH ist dies zwar möglich, eine entsprechende Klausel darf danach aber unter anderem den Kostenvoranschlag des Vermieters nicht als verbindlich festlegen, sondern muss dem Mieter die Möglichkeit offen lassen, einen eigenen Kostenvoranschlag einzuholen. Dies ist aber bei Ihnen hinsichtlich der zweiten Klausel gerade nicht der Fall, so dass auch dies zur Unwirksamkeit führt.
Im Ergebnis sind die Klauseln also insgesamt unwirksam und Sie müssen aus diesem Grund nicht renovieren. Bei Auszug müssen dann lediglich die Schäden behoben und die Wohnung besenrein übergeben werden.
Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter. Ansonsten wünsche ich schon einmal ein schönes kommendes Wochenende und verbleibe
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Joschko
Rechtsanwalt
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