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Sanierung


27.11.2008 13:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler



Habe ein Haus gekauft mit 2 WE! Eine ist vermietet!
Ich möchte jetzt das Haus renovieren. Was ist in Bezug auf Lärm und Schmutz gegenüber des Mieters zu beachten!
Sind Mittagsruhen einzuhalten. Ist Sonntagsarbeit erlaubt. In welchem Zeitfenster sind Arbeiten erlaubt?

Kann ich Sanierungsarbeiten in der Mietwohnung durchführen. Muss die Mieterin mich in die Wohnung lassen? Welche rechtliche Grundlage habe ich! Was mach ich wenn die Mieterin mir den Einlass zur Sanierung verweigert?

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Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

Die rechtliche Grundlage für Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in einer Mietwohnung sind in § 554 BGB geregelt, welchen ich Ihnen zur Ihrer Kenntnisnahme unten angefügt habe und auf dessen Wortlaut ich verweise. Beachten Sie die Unterscheidung des Gesetzes zwischen Maßnahmen zur Erhaltung der Mietsache, § 554 I BGB, und zur Verbesserung der Mietsache, Einsparung und Wohnraumschaffung, § 554 II BGB.

Insoweit besteht eine (passive) Duldungspflicht des Mieters. D.h. bei Berechtigung der Maßnahmen muss Sie der Mieter auch in die Wohnung lassen. Wenn der Zugang verweigert wird, besteht die Möglichkeit der gerichtlichen Durchsetzung des Duldungsanspruches, ggf. mittels einstweiligen Rechtsschutzes.

Die Berechtigung der Maßnahmen ergibt sich aus § 554 BGB.

Die „Erhaltungs“-maßnahmen des § 554 I BGB sind dafür in „angemessener“ Frist vorher anzukündigen. Der Mieter ist dabei über Art und Umfang der Maßnahme zu informieren; die Rechtzeitigkeit orientiert sich an der Art der Maßnahme, so dass je nach der Schwere der mit den Bauarbeiten verbundenen Behinderung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Vermieter verpflichtet sein kann, seine Maßnahmen einige Wochen vor Baubeginn anzukündigen, es sei denn es liegt eine besondere Dringlichkeit vor (vgl. Schmitt-Futterer, MietR, § 554 Rz. 28ff. mit weiteren Nachweisen).

Die Anzeigepflichten bei den Maßnahmen nach § 554 II BGB ergeben sich aus § 554 III BGB. Deren Einhaltung ist für einen Duldungsanspruch gegen den Mieter zwingend.

Insgesamt gilt, dass von § 554 II - IV BGB nicht zum Nachteil des Mieters in einem Vertrag abgewichen werden kann, § 554 V BGB.

Insgesamt ist auch zu beachten, dass die jeweiligen Maßnahmen nach § 554 BGB selbstverständlich erforderlich und zumutbar sein müssen und keinesfalls eine Schikane darstellen dürfen.

Deshalb sollten die Arbeiten zu den normalen Arbeitzeiten sowie Werktagen und bestmöglich auch in einvernehmlicher Absprache mit dem Mieter - und ggf. auch mit den Nachbarn - durchgeführt werden. Eine gegenseitige Rücksichtsnahme vermeidet (zukünftige) Probleme.

Als Ruhezeiten galten bzw. gelten im Allgemeinen die morgendliche Ruhezeit (von 6.00 bis 8.00 Uhr), die Mittagsruhe (von 12.00 bzw. 13.00 Uhr bis 15.00 Uhr), die Abendruhe (von 20.00 bis 22.00 Uhr) und die Nachtruhe (von 22.00 bis 6.00 Uhr), die allgemein als Zeiten für ein erhöhtes Ruhebedürfnis verstanden werden. Die Ruhezeiten sind in den Ländern aber unterschiedlich geregelt bzw. gänzlich abgeschafft, so dass Sie sich für konkrete Auskünfte für Ihre Gemeinde an diese wenden sollten.

Da diese Ruhenszeiten im Verständnis der Bevölkerung allerdings noch bestehen, sollten Sie insgesamt geräuschvolle Arbeiten in Eigenarbeit Werktags zwischen 8.00 – 12.00/13.00 und 15.00 – 20.00 Uhr durchführen. Gleiches gilt für Arbeiten in der Mietwohnung, wobei dabei auch die Situation der Mieter berücksichtigt werden sollte und unter Zumutbarkeitsgesichtspunkten auch muss (Kinderhaushalt, Berufstätigkeit etc.).

Handwerker können die Arbeiten auch schon vor 8.00 beginnen und sind auch nicht an die Einhaltung der Mittagszeit gebunden.

Bei einer nicht nur unerheblichen Minderung der Tauglichkeit der Mietwohnung (Lärm, Schmutz, Unbewohnbarkeit etc.) ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt, § 536 BGB; zugleich sind dem Mieter Aufwendungen nach § 554 IV BGB vom Vermieter zu ersetzen. Dies kann auch die Bezahlung eines Hotels, Eigenarbeiten des Mieters, Bezahlung von Aufsichtspersonen, Gaststättenverpflegung etc. umfassen, wenn (erhebliche) Beeinträchtigungen diese notwendig machen.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.

Gerne stehe auch ich Ihnen bei der weiteren Durchsetzung Ihrer Interessen zur Verfügung. Sollten Sie dies wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per eMail - mit mir in Verbindung setzen.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -


§ 554 BGB - Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.
(2) 1Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. 2Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. 3Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. 4Die zu erwartende Mieterhöhung ist nicht als Härte anzusehen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, wie er allgemein üblich ist.
(3) 1Bei Maßnahmen nach Absatz 2 Satz 1 hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. 2Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. 3Diese Vorschriften gelten nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.
(4) 1Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Maßnahme nach Absatz 1 oder 2 Satz 1 machen musste, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. 2Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 2 bis 4 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

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