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Sanierung


27.06.2007 19:50 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen u. Herren,

ich wohne in einer Eigentumswohnung im Erdgeschoss, mit Sondernutzungsrecht (nur im Kaufvertrag, nicht im Grundbuch eingetragen) an der “Gartenfläche vor meiner Wohnung”. Dies ist ein schmaler Streifen am Hang, zwischen Strasse u. einer Rasenfläche, vor einer meiner 2 Terrassen (ebenfalls Sondernutzungsrecht das im Grundbuch eingetragen ist).
Durch Baumaßnahmen an dem Tiefgaragendach, bei denen der komplette Aufbau abgetragen wurde, wurde auch ein Teil der “Gartenfläche” abgetragen. Die Notwendigkeit dieser Maßnahme war der Hausverwaltung bekannt, mir nicht (es wurde angewiesen, dass die Fläche des Tiefgaragendaches zu räumen ist, von Erdarbeiten an der Gartenfläche war keine Rede). Ich habe beim Einzug in die Wohnung Sträucher u. Koniferen gepflanzt, die mittlerweile eine Höhe von 2-3 Metern hatten u. meiner Terrasse einen kompletten Sichtschutz boten. Ich habe bei der Hausverwaltung bisher zweimal angefragt wo meine Pflanzen seien u. bisher keine eindeutige Antwort erhalten. Durch die Bauarbeiter weiß ich mittlerweile dass die Pflanzen entsorgt wurden.
Bevor ich einzog waren an dieser Stelle nur 2 Sträucher u. ein Baum, der wohl nicht mehr ersetzt wird.
Frage: Welchen Anspruch habe ich darauf, dass der ursprüngliche Zustand wieder hergestellt wird? Kann ich einen Teil der Sonderumlage einbehalten falls Pflanzen gepflanzt werden, die wesentlich kleiner sind? Steht mir ein Anspruch auf Schadensersatz zu, und wenn ja wer muss dafür aufkommen?

Die Baumaßnahmen wurden jetzt unterbrochen, da wahrscheinlich auch noch die Terrassen die sich auf dem Tiefgaragendach befinden, abgetragen werden müssen. Dies soll in der nächsten außerordentlichen Eigentümerversammlung entschieden werden.
Muss ich nun vor der Eigentümerversammlung beantragen, bzw. einen Beschluss herbeiführen, dass die Terrassen so wie sie jetzt sind wieder erstellt werden oder ist dies nicht notwendig, da noch nichts über die Baumaßnahme und den zukünftigen Zustand der Terassen entschieden ist?
Müsste dieser Beschluss einstimmig sein, oder genügt ein Mehrheitsbeschluss?

Ich hoffe hiermit sind alle Informationen die zur Beurteilung des “Falles” benötigt werden, vorhanden und bedanke mich jetzt schon sehr für eine Antwort.
27.06.2007 | 21:14

Antwort

von


50 Bewertungen
Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Fragen lassen sich aufgrund Ihres geschilderten Sachverhalts wie folgt summarisch beantworten:

Zunächst gehe ich aufgrund Ihrer Schilderung davon aus, dass Ihnen teilweise ein wirksames Sondernutzungsrecht zusteht. Hierbei kommt es vorrangig auf den Inhalt der Teilungserklärung an. Die alleinige vertragliche Vereinbarung in Ihrem Kaufvertrag genügt hierfür nicht.

Auch durch ein Sondernutzungsrecht verbleibt es dabei, dass es sich bei der Fläche um Gemeinschaftseigentum handelt, es wird Ihnen lediglich erlaubt, die Flächen alleine zu nutzen. Veränderungen, Umnutzungen, oder Sonstiges sind nur in engen Grenzen möglich.

Bei der Gestaltung des Gemeinschafts- und auch des Sondernutzungsrechts ist gemäß § 22 Abs. 1 WEG dann die Zustimmung aller Miteigentümer der Wohnanlage vonnöten, wenn es sich um eine gegenständliche Umgestaltung handelt.

Dies gilt allerdings nur, wenn § 22 WEG nicht durch eine andere Regelung in der Teilungserklärung wirksam abbedungen wurde. Dies ist durchaus möglich.

Dementsprechend müsste eine gegenständliche Umgestaltung des Bereiches um Ihre Terrasse grundsätzlich zunächst von der WEG beschlossen worden sein.

Dies ist jedoch nicht erforderlich, wenn die Umgestaltung zur Beseitigung einer Gefahrenquelle erfolgte. Maßnahmen der ordnungsgemäßen Instandhaltung (§ 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG)können mit Stimmenmehrheit beschlossen (§ 21 Abs.3 WEG) und von jedem Wohnungseigentümer verlangt werden (§ 21 Abs.4 WEG).

Bei einer wirksam beschlossenen Umgestaltung oder Instandhaltung müsste sich eigentlich auch aus dem Beschluss ergeben, welchen Zustand die Fläche nach Abschluss der Arbeiten haben soll. Soweit hier wirksam eine andere Gestaltung beschlossen wurde, können Sie nicht die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verlangen.
Soweit hier die Arbeiten notwendige Sanierungsarbeiten sind und dadurch eine Gefahrenquelle beseitigen, so kann maximal die Fläche im Anschluss gärtnerisch wiederhergestellt werden. Eine Anpflanzung von Büschen in gleicher Höhe werden sie meines Erachtens hier nicht verlangen können.

Es sollte hier aber ggf. geprüft werden, ob der Beschluss rechtswirksam ist oder Sie noch hiergegen vorgehen können. Hiermit sollten Sie ggf. einen Rechtsanwalt beauftragen.

Trotzdem durfte nicht einfach, Ihr Eigentum bei den Arbeiten ohne weiteres und ohne Ihr Wissen vernichtet werden. Hier steht Ihnen ggf. ein Schadensersatzanspruch in der Höhe des belegbaren Schadens zu.

Zur umfassenden Prüfung der gesamten Angelegenheit ist die Kenntnis der Teilungserklärung, der zugrunde liegenden Beschlüsse sowie weiterer tatsächlichen Umstände erforderlich, dies ist meinerseits an dieser Stelle nicht möglich.

Sie sollten zunächst schriftlich die Verwaltung unter Fristsetzung zur Herausgabe Ihres Eigentums auffordern und die Geltendmachung eines Schadensersatzanspruches in Aussicht stellen. Des Weiteren sollten Sie bei der nächsten Eigentümerversammlung die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes fordern und dementsprechend ggf. beschließen lassen.
Ob für die weiteren Maßnahmen ein einstimmiger Beschluss erforderlich ist, hängt sowohl von der Maßnahme und ihrer Veranlassung als auch von den Bestimmungen in der Teilungserklärung ab.

Ich hoffe, dass ich Ihnen einen ersten Überblick über die rechtliche Lage geben konnte.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. E. Feldmann
Rechtsanwältin

Kanzlei Dr. Feldmann
Wittbräucker Straße 421
44267 Dortmund
info@kanzlei-fm.de
Tel.: 0231/5325288
Fax: 0231/5325290


Ich möchte Sie noch auf Folgendes hinweisen:
Eine Auskunft kann ich Ihnen nur im Rahmen des mitgeteilten Sachverhalts erteilen. Für eine verbindliche Bewertung ist generell die Kenntnis des gesamten Sachverhalts einschließlich aller Begleitumstände erforderlich. Schon einzelne weitere Tatsachen können zu einem anderen Ergebnis führen.
Die Leistung einer verbindlichen Gesamtbewerung kann im Rahmen einer Onlineberatung nicht erbracht werden.


ANTWORT VON

Dortmund

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