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Sie sind hier:  www.frag-einen-anwalt.de » Grundstücke » Sachmängel beim Bauen entdeckt

Beim Bau haben wir Tonrohrleitungen auf Höhe der Fundamentgründungssohle vorgefunden. Diese vorhandenen Rohrleitungsgräben wurden mit mächtigen Sandmengen abgedeckt, und dies erschwert die Fundamentarbeiten erheblich - der Bauunternehmer hat Mehrkosten angekündigt die sich aus aus Material- und Zeitmehraufwand zusammen.

Das Grundstück würde von der Gemeinde erworben, in Nov 2009, hier in Walldorf BW. Unten können Sie Auszüge aus dem Verkaufsvetrag lesen, bezogen auf diesen Sachverhalt.

Frage:
Können wir eine Kaufpreisminderung erreichen da nachweislich Sachmängel vorhanden sind?
Fachkundige Antworten sind erwünscht.

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Auszug as dem Kaufvertrag

6 Rechte des Käufers bein Mängel

Alle Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grundstücks sind ausgeschlossen. Hiervon ausgenommen sind Ansprüche auf Schadenersatz aus der Verletzung des Lebens oder der Gesundheit, wenn der Käufer die Pflichtverletzung zu vertreten hat, und sonstige Schäden, die auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Verkäufers beruhen. Einer Pflichtverletzung des Verkäufers steht die seines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen gleich.

Der Verkäufer versichert in Kenntnis seiner insoweit gegebenen Aufklärungspflicht, dass ihm versteckte Sachmängel des Vertragsgegenstands nicht bekannt sind. Der Käufer hat den Vertragsgegenstand besichtigt; er kauft ihn im gegenwärtigen, altersbedingten Zustand.

Der Verkäufer ist verpflichtet, den verkauften Grundbesitz frei vom Grundbuch in Abteilung II und III eingetragenen Belastungen und Beschränkungen zu verschaffen, soweit sie nicht vom Käufer übernommen wurden.
Baulasten und im Grundbuch nicht eingetragene Dienstbarkeit werden vom Käufer übernommen; solche sind dem Verkäufer nicht bekannt. Der Verkäufer versichert, dass er Eintragungen in das Baulastenverzeichnis nicht veranlasst hat. Die Beteiligten wurden auf die Möglichkeit hingewiesen, das Baulastenverzeichnis selbst einzusehen.

Der Verkäufer versichert, dass ihm von Bodenverunreinigungen, die seit Zuteilung des Grundstücks im Wege der Baulandumlegung
stattgefunden haben, nichts bekannt ist.

Der Käufer bestätigt, dass er umfassend darüber informiert ist, dass gleichwohl mit hoher Wahrscheinlichkeit Bodenverunreinigungen aus historischer Metallgewinnung vorhanden sind.

In Kenntnis dieses Sachverhalts übernimmt der Käufer alle hiermit verundenen Risiken, unabhängig davon, ob sich die Einschätzung des erforderlichen Sanierungsaufwands zukünftig ändern wird oder nicht. Der Käufer verpflichtet sich den Verkäufer von jeglicher Inanspruchnahme öffentlich-rechtlicher oder privatrechtlicher Natur freizustellen. Im falle der Inanspruchnahme des Käufers stehen diesem keine Regressansprüche gegen den Veräußerer zu.

Die Parteien schließen Ausgleichansprüche nach § 24 II BBodSchG aus.

Des weiteren wurden die Beteiligten darüber belehrt, dass der Baugrund auf ein und demselben Bauplatz aus unterschiedlischem Bodenmaterial besteht. Dies kann zu einer erheblichen Verteuerung vei der Gründung des Neubaus führen.

15 Allgemeine Belehrungen

Die Beteiligten wurden insbesondere hingewiesen auf:
- die Möglichkeit des Bestehens von Baulasten und anderer Beschränkungen und Auflagen, die nicht aus dem Grundbuch ersichtlich sind;
- die Haftung des Vertragsgrundstücks für Erschliessungskosten, Anliegerbeiträge und rückständige öffentliche Lasten und Abgaben.

Auszug as dem Kaufvertrag
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Sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre Frage und hoffe Ihnen auf Basis Ihrer Angaben wie folgt weiterhelfen zu können:

Im vorliegenden Fall wurde durch den Haftungsausschluss der Verkäuferin (Gemeinde) die gesetzliche Gewährleistung ausgeschlossen, sodass Sie grundsätzlich auch keine Schadensersatzansprüche gegen die Gemeinde wegen des hier etwaig gegebenen Sachmangels haben.

Nur soweit die Gemeinde diesen Mangel hätte kennen müssen, hätten Sie aussichtsreiche Chancen doch noch Gewährleistungsrechte gegen die Gemeinde geltend zu machen. Hierfür wären Sie allerdings beweispflichtig!

Mit andern Worten müssten Sie der Gemeinde also nachweisen, dass Sie im Rahmen ihrer Auskunftspflicht bei zumutbarer Anstrengung von den entdeckten Tonrohrleitungen Kenntnis erlangen hätte können und Ihnen deshalb hätte mitteilen müssen.

Grundsätzlich hat die Gemeinde auch eine gesteigerte Aufklärungspflicht hinsichtlich solcher Baulasten, da Sie ob ihrer öffentlich rechtlichen Stellung weitreichende Möglichkeiten zur Einsichtnahme diesbezüglich hat. Allerdings genügt nicht die fahrlässige Unkenntnis!

Insoweit müssten Sie in Erfahrung bringen, ob der Gemeinde Aufzeichnungen über diese Tonrohrleitungen vorliegen bzw. vorgelegen haben.

Sollte dem der Fall sein, müsste die Gemeinde bzw. dessen Vertreter arglistig gehandelt haben, also ganz bewusst einen solchen Magel für möglich gehalten haben, was Sie ebenfalls nachweisen müssten.

Insoweit bleibt also festzuhalten, dass die Chancen zu einem Schadensersatz zu gelangen recht gering aber nicht ausgeschlossen sind, soweit Sie tatsächlich in Erfahrung bringen könnten, dass die Gemeinde Unterlagen über die Rohre vorliegen hatten und dies bei Vertragsschluss für möglich hielten.

Abschließend hoffe ich, Ihnen einen ersten Einblick* in die Rechtslage verschafft zu haben und stehe Ihnen jederzeit und ausgesprochen gern für (kostenlose) Rückfragen zur Verfügung!

Da wir bundesweit tätig sind, vertrete ich Sie auch gerne anwaltlich, wenn Sie dies wünschen, wobei die Kommunikation auch via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen kann und einer Beauftragung nicht entgegen steht.
Mit freundlichen Grüßen und den besten Wünschen,

Ihr
Alexander Stephens

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*Hinweis:
Bei der obigen Beantwortung Ihrer Frage, die ausschließlich auf Ihren Angaben basiert, handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes. Bitte berücksichtigen Sie deshalb, dass dies eine umfassende juristische Begutachtung nicht ersetzen kann und soll.
Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung unter Umständen sogar völlig anders ausfallen. Nutzen Sie deshalb die kostenlose Rückfragemöglichkeit, sollten noch Fragen offen stehen. Über eine positive Bewertung durch Sie würde ich mich sehr freuen.

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