Ruhestörung und Umlage nach Personen

Antwort

von
Rechtsanwalt Daniel Hesterberg
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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts die von beantworte:

1.
Sie können sowohl den Vermieter als auch den Mieter auf Unterlassung und Beseitigung der Störung in Anspruch nehmen; der Vermieter ist der so genannte mittelbare Störer, da er nicht unmittelbar selbst stört, aber mittelbar dadurch, dass er gegen seinen Mieter nichts unternimmt, und der Mieter ist unmittelbarer Störer, gegen den Sie auch die oben genannten Ansprüche haben.

Es gilt nach § 1004 BGB (Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch):
Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen.
Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist.
Letzteres kann ich hier nicht erkennen.
Noch eines in Bezug auf die Schallisolierung:
Es gibt in der Tat Urteile, die Eigentümern beziehungsweise Vermietern Recht geben, wenn diese in den Wohnungen eine solche Schallisolierung haben, die dem Stand des Einbaus/Umbaus betrifft.
Dieses wäre hier eventuell überprüfenswert.
Tatsächlich wäre zumindest eine Vollstreckung gegen ein im Ausland lebenden Eigentümer/Vermieter schwierig, wobei aber gerade mit Österreich Abkommen bestehen, die eine Vollstreckung erleichtern. Auch innerhalb der EU wird derartiges immer mehr ausgebaut.

2.
Zunächst handelt es sich um ein mietrechtliches Problem, wenn bei einer Mietwohnung, die mietvertraglich nur auf eine oder zwei Personen läuft, weitere Personen hinzukommen, die nicht den Mietvertrag unterschrieben haben.
Denn alles diesbezügliche, wie auch zum Beispiel eine Untervermietung, unterliegt der ausdrücklichen Zustimmung des Vermieters.
Möglicherweise bestehen hier auch konkrete mietvertragliche Regelungen dazu.
Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen.

Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch „die Mieter" abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.

Ähnliches gilt im Wohnungseigentumsrecht:
Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils (im Grundbuch eingetragenen Verhältnis des jeweiligen Miteigentumsanteils) zu tragen.

Die Wohnungseigentümer können davon abweichend durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB (Betriebskosten im Mietverhältnis), die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Insofern kommen also der Verursachung dieser Kosten und auch der Verbrauch eine entsprechende Bedeutung zu.

Allerdings wird dieses wie gesagt meines Erachtens eher darauf hinauslaufen, dass man zunächst einen Anspruch als Vermieter gegen den Mieter geltend machen muss, die Wohnung nur auf Grundlage des Mietvertrages zu benutzen, also auch die Benutzung durch weitere Personen zu unterbinden, soweit dieses unverhältnismäßig ist.

Ich hoffe, Ihnen damit schon weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen einen schönen Tag.