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Rücktritt von Kaufvertrags einer Eigentumswohnung


11.12.2008 10:08 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Guten Tag,

Ich habe eine Wohnung im EG eines Hauses mit 3 Wohnungen (=EG, 1. u.2. Stock) gekauft, die zum 30. Okt 08 fertig werden sollte. Der Einzugstermin hat sich aber mehrmals verzögert und soll nun der 20. Januar 09 sein. Zur Zeit wohne ich zur Miete und eine Verlängerung meiner Mietzeit dort war auch kein Problem; mein Vermieter ist entgegenkommend und flexibel.
Während des Baus meiner Wohnung haben sich mehrere Dinge ergeben, weshalb ich nun gerne vom Kauf zurücktreten würde:
1.) ich habe vor 2 Monaten erfahren, dass direkt vor meinen 3 Schlafzimmerfenstern ein 232qm großer Spielplatz gebaut werden soll, welcher mir beim Kauf verschwiegen wurde. Der Spielplatz gehört zum direkt angrenzenden Grundstück, wo andere Bauarbeiten eines großen Bauprojektes geplant waren. Mir wurde beim Kauf gesagt, man baue einen "Park mit Grünflächen und Bäumen" an diese Stelle.
2.) Allgemein waren mir die Bauarbeiten bekannt, aber sie sollten eigentlich parallel zu unseren stattfinden sodass wir kaum gestört worden wären. Nun haben sie sich verzögert und beginnen erst jetzt. Dies wird für mich bedeuten, dass ich direkt neben (rechts und links) sowie vor meiner Wohnung riesige Bauarbeiten haben werde von mehrstöckigen Wohnungsbauten, die erst 2010 fertig gestellt werden. Ich müsste also 1,5 Jahre im Lärm leben und bin extrem lärmempfindlich.
3.) Es haben sich für mich weitere persönlich Gründe ergeben, weshalb ich lieber vom Kauf zurücktreten würde, da ich an diesem Ort nicht mehr wohnen möchte.

Wegen des Spielplatzes hat sich der Bauträger bereit erklärt, auf seine Kosten in 1 Zimmer (das geplante Schlafzimmer) besseren Schallschutz (andere Fensterscheiben) einzubauen. Ebenso hat er allen Käufern bestätigt, alle anfallenden Kosten für den Verzug der Schlüsselübergabe zu zahlen.
Unser Haus und insbesondere ich im EG ist übrigens das einzige von unserem größeren Wohnkomplex, das von dem Spielplatz und den Bauarbeiten stark betroffen sein wird.

In meinem Vertrag gibt es eine Rücktrittsklausel, die folgendermaßen lautet:
"Als spätester Übergabetermin für das Sondereigentum (Bezugsfertigkeit) wird der 30.10.2008 garantiert.
Diejenige Zeit, die vom Verkäufer nicht zu vertreten ist, wie höhere Gewalt, Streik, Verzug des Käufers wird diesem Termin hinzugerechnet.
Die Bezugsfertigkeit der Wohnung liegt auch dann vor, wenn noch geringfügige Nachbesserungsarbeiten am Gebäude selbst oder noch die Arbeiten an den Außenanlagen, insbesondere auch der Zufahrt und des Zugangs, vorzunehmen sind, unbeschadet der Verpflichtung des Verkäufers zur vollständigen unverzüglichen Fertigstellung.
Ein den allgemeinen Verkehrssicherungspflichten entsprechender Zugang zum Gebäude muss jedoch vorhanden sowie die Ver- und Entsorgungsleitungen in Betrieb genommen sein.

Der Notar hat den Verkäufer darauf hingewiesen, dass der Käufer bei nicht fristgerechter Bezugsfertigstellung Schadenersatz verlangen kann.
Der Käufer kann vom Vertrag zurücktreten, wenn er dem Verkäufer erfolglos nach Ablauf des vereinbarten Termins zur Bezugsfertigstellung eine Frist von vier Wochen zur Fertigstellung bestimmt hat. Fristsetzung und Rücktritt bedürfen der Schriftform"

Ich habe am 7. November eine schriftliche Frist gesetzt, die mir ein Kollege dieser Website formuliert hat und sie persönlich dem Bauträger übergeben (Annahme wurde schriftlich bestätigt).
Am 5. Dezember ist die Frist abgelaufen.

Ich habe mich bei dem Notar, der den Kauf mit mir getätigt hat, erkundigt und er sagte mir, dass ein Rücktritt ein normaler Prozess wäre, bei dem ich nur 50/50-Chancen hätte, zu gewinnen, wenn kein entstandener Schaden anerkannt wird.

Bevor ich also resigniere und akzeptiere, dass ich die Wohnung behalten muss, wollte ich abschließend Ihre Meinung hören, wie Sie meine Chancen einschätzen, einen solchen Prozess zu gewinnen.
Ich habe leider keinen Rechtsschutz, könnte (und will) daher keinen Anwalt bezahlen, wenn ich nicht mit hoher Wahrscheinlichkeit gewinnen würde.
Die Wohnung ist 103qm groß, mit kleinem Garten auf der Wohnzimmerseite, befindet sich im Stadtzentrum und kostete inkl. Küche etc. rund 370.000 Euro. Der Preis ist für einen modernen Neubau in dieser Lage normal. Durch den hohen Preis glaube ich aber auch, dass die Anwaltskosten enorm hoch wären.

Könnten Sie mir bitte Ihre Einschätzung sagen, wie Sie meine Chancen sehen und ob sie dazu raten oder davon abraten würden, einen Prozess zu beginnen, um vom Kaufvertrag zurückzutreten.

Vielen herzlichen Dank für Ihre Hilfe.

Freundliche Grüße

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Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragensteller,

Ihre Online-Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen summarisch wie folgt beantworten:

Nach Ihrer Schilderung ist davon auszugehen, dass ein vertragliches Recht zum Rücktritt nicht besteht.

Es bliebe somit tatsächlich nur der " normale " Weg, wegen Verzug oder Mangelhaftigkeit zum Rücktritt zu gelangen.

Hierbei wäre zu prüfen, welche Hintergründe die Bauverzögerung hatte, insbesondere ob tatsächlich heute schon Verzug vorliegt.

Allein die andere Gestaltung des Umfeldes dürfte - sofern nicht vertraglich zugesichert - erhebliche Risiken in sich tragen, hierauf einen Rücktritt stützen.

Alles in allem müsste die konkrete Situation am konkreten Vertrag geprüft werden, zum jetzigen Zeitpunkt vermag ich überwiegende Erfolgsaussichten für Ihre Ansinnen jedoch nicht zu erkennen.

Ich hoffe, Ihren einen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Bitte beachten Sie, dass diese Beratung eine umfassende Prüfung an Hand aller Unterlagen nicht ersetzen kann. Für Rückfragen und die weitere Interessenvertretung stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Stefan Steininger
Rechtsanwalt

www.anwalt-for-you.de

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