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Rücktritt vom Verkaufabsicht - Aufwandsentschädigung


18.12.2008 22:00 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla



Ich habe einen Alleinvertriebsauftrag zum Verkauf meines Hauses unterschrieben.

Ich habe den Alleinvertriebsauftrag zum 31.01.2009 gekündigt. Ich habe die Absicht, dass Objekt doch weiter zu vermieten. Nun hat mir der Makler noch einen Kaufinteressen zum Mindestverkaufpreis vermittelt. Er hat schon einen Notartermin vereinbart und einen Vertrag aufsetzten lassen. Wenn ich nun meine Verkaufsabsicht zurückziehe, verlangt der Makler trotzdem die Erstattung der vollen Provision. Ist dies rechtens?

Auszug aus dem Maklervertrag:

§4 Hauptvertrag
(1) Der Auftraggeber beabsichtigt das Objekt im folgenden Preisrahmen zu verkaufen.
Mindestverkaufspreis 120 000€
Angebotspreis 134 000€

(2) Als Abschluß eines Hauptvertrages gilt es auch, wenn der Verkäufer eines realen oder ideelen Anteils oder die Übertragung von Rechten an dem Objekt durch eine andere Rechtsform erreicht wird und dies dem in Aussicht genommenen Zweck entspricht. als Hauptvertrag gilt auch ein Vertragsabschluss über ein anderes vergleichbares Objekt des Verkäufers oder ein Vertragsabschluss durch eine Person, die zum Auftraggeber in duaerhafter, enger Verbindung steht, insbesondere bei Vertragsabschluss durch eine Personen- oder Kapitalgesellschaft, deren Gesellschafter der Auftraggeber ist.

§5 Provision
(1) Für den Nachweis oder die Vermittlung des in Aussicht genommenen Vertrages vereinbaren die Parteien eine Provision in höhe von 2% zuzüglich z.Z. 19% MWSt. Maßgeblich ist der Gesamtverkaufspreis einschließlich der Nebenleistungen, die dem Auftraggeber oder dem Dritten zugut kommen.

(2) die Provision wird mit Abschluss des Hauptvertrages nach §4 fällig

(3) Die Provision wird auch geschuldet, wenn der Hauptvertrag erst nach dem Ende des Maklervertrages aber auf Grund der Maklertätigkeit zustande kommt.

....

§10 Aufwendungsersatz
Endet der Alleinauftrag, ohne dass ein Hauptvertrag im Sinne des §4 zustande kommt, aufgrund von vorzeitiger Kündigung oder Auflösungsvertrag, ist der Auftraggeber verpflichtet, die dem Makler entstandenen Kosten zu ersetzten.


Meine Fragen:
Steht dem Makler die volle Provision von 2% zu oder steht im nur eine Aufwandsentschädigung zu?
Was ist der Hauptvertrag? Ist dies der unterschriebene Notarvertrag oder schon die Vermittlung eines Käufers? Gibt es dazu schon Urteile oder Texte auf die ich mich in der Verhandlung mit dem Makler beziehen kann?
Sehr geehrter Ratsuchender,


unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes beantworte ich die von Ihnen gestellten Fragen sehr gerne zusammenfassend wie folgt:

Zu Ihrer ersten Rechtsfrage kann ich Ihnen sagen, dass dem Makler ein Aufwendungsersatzanspruch bezüglich seiner bisherigen Arbeit zusteht. Ob dieser in Höhe von 2% des Kaufpreises gerechtfertigt ist, kann aus der Ferne im Rahmen einer Erstberatung nicht abschließend beurteilt werden, da nicht bekannt ist, welche Aufwendungen der Makler tatsächlich getätigt hat.

Einen Provisionsanspruch kann der Makler nicht verlangen. Dieser setzt nämlich gem. § 652 Abs.1 BGB voraus, dass der Vertrag infolge des Nachweises oder die Vermittlung durch den Makler zustande kommt. Das ist ja nach Ihrer Schilderung grade nicht der Fall.

§ 652 Abs.2 BGB regelt dann weiter, dass Aufwendungen dem Makler nur dann zu erstatten sind, wenn es vereinbart ist, was auch dann gilt, wenn ein Vertrag nicht zu Stande kommt.
Es kommt also für den Aufwendungsersatzanspruch des Maklers auf eine vertragliche Regelung an.

Eine solche ist in § 10 des Maklervertrages geregelt. Hier steht aber nur, genau wie im Gesetz (s.o.), dass die dem Makler entstandenen Kosten zu ersetzen sind. Insoweit obliegt dem Makler der Nachweis, dass ihm Kosten in Höhe von 2% also in Provisionshöhe entstanden sind.

Was genau unter einem Hauptvertrag zu verstehen ist, ist in § 4 des Maklervertrages geregelt. Hiernach geht es immer um die Übertragung an Rechten an einem Grundstück und insbesondere um Vertragsschlüsse, die in § 4 des Vertrages näher beschrieben sind.

Wenn ich Ihren Sachverhalt richtig verstanden habe, handelt es sich bei dem vom Makler aufgesetzten Vertrag nicht um einen Hauptvertrag in diesem Sinne, sondern lediglich um einen Vertragsentwurf, der erst durch Unterschrift des Käufers zum Hauptvertrag im Sinne des § 4 werden würde.

Bei den dem Makler entstandenen Kosten handelt es sich aber um typische Aufwendungen, die diesem gem. § 10 des Maklervertrages in Verbindung mit § 652 Abs.2 BGB zu ersetzen sind.
Besonderer Urteile bedarf es hier nicht.

Dass dem Makler kein Provisionsanspruch zusteht, ergibt sich direkt aus dem Gesetz, nämlich aus § 652 Abs.1 BGB (s.o.). Dass dem Makler jedoch seine Aufwendungen zu ersetzen sind, ergibt sich ebenfalls aus dem Gesetz, nämlich aus § 652 Abs.2 BGB in Verbindung mit § 10 des von Ihnen unterzeichneten Maklervertrages.

Ich wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorgehen viel Erfolg!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen: Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.


Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Donnerstagabend.


mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax: 0471/57774


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