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Rückabwicklung eines notariellen Grundstückskaufvertrages -ist das zulässig ?


08.09.2017 15:31 |
Preis: 70,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Kann der Verkäufer die Rückabwicklung eines notariellen (Grundstücks ) Kauvertrages einseitig erzwingen ?

Ich habe in einer noch zu errichtenden Wohnanlage mit 42 Wohneinheiten und einer Gewerbefläche die Gewerbefläche erworben. Für das Objekt sind insgesamt 43 TG-Stellplatze bzw. Außenstellplätze geplant. Der notarielle Kaufvertrag wurde vor ca. einem Monat unterzeichnet. Nun teilte mir der Verkäufer mit, dass nur aufgrund der Gewerbeeinheit im Gebäude 1,5 Stellplätze pro Einheit ( dann auch für die Wohnungen - insgesamt also ca. 65 Pkw-Stellplätze) durch die Baubehörde vorgeschrieben werden. Dieses sei nicht umsetzbar. Meiner Meinung wäre dieses allerdings doch umsetzbar- jedoch mit erheblichen Kosten verbunden ( z.B. Bau einer zweiten Etage in der Tiefgarage) Man macht nun den Vorschlag, das Gewerbe in Wohnraum umzumünzen. Dann wären wieder die 43 geplanten Stellplätze ausreichend. Ansonsten müsse der Vertrag bei Übernahme aller entstandenen Kosten durch den Verkäufer rückabgewickelt werden.
Das Problem ist, dass bei einer Umwidmung in Wohnraum ca. 10 TEUR p.a. weniger Ertrag erzielt werden könnten als bei einer Gewerbefläche, da es sich um eine 1a Lauflage handelt. Mietinteressenten sind bereits vorhanden. Die Gewerbeimmobilie wurde mit einem günstigeren Quadratmeterpreis angeboten, als die Wohnungen im Objekt. Das dieses nicht marktgerecht war, fiel dem Verkäufer aufgrund vieler Interessenten später auf. Wir mussten trotz kostenpflichtiger Reservierung noch einen Preisaufschlag akzeptieren um kaufen zu können. Eine Umwidmung der Fläche in Wohnraum ist aus genannten Gründen für mich völlig uninteressant.
Es scheint, als ob der Verkauf der Immobilie aufgrund einer positiven Bauvoranfrage gestartet wurde, ohne die eigentliche Baugenehmigung abzuwarten.
Die Frage ist nun diese, ob wir 1.) einer Rückabwicklung zustimmen müssen ? Sicherlich gibt es Möglichkeiten an anderer Stelle im Ort die fehlenden Stellplatze dazuzukaufen und nachzuweisen. Zum anderen 2.) die Frage: Ist der Verkäufer im Falle einer Rückabwicklung Schadensersatzpflichtig ? Bei Mindereinnahmen von ca. 10 TEUR p.a kommt bei einer Nutzungsdauer von angenommenen 50 Jahren und mehr ein großer Schaden zusammen.
Vielen Dank.
08.09.2017 | 16:08

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Der Rücktritt ist ein sog. Gestaltungsrecht. D. h. dieses wird durch einseitige Erklärung ausgelöst und entfaltet auch ohne Zustimmung der Gegenseite Rechtswirkung, wenn die Rücktrittserklärung der Gegenseite zugeht.

Aber:

Voraussetzung für einen rechtswirksamen Rücktritt ist entweder ein vertraglich eingeräumtes Rücktrittsrecht oder ein vom Gesetz zugestandenes Rücktrittsrecht. Eine Vertragspartei kann nicht rechtswirksam "willkürlich" vom Vertrag zurück treten.

Im Gesetz ist der Rücktritt u. a. in § 323 BGB und in § 437 BGB geregelt. Hiernach wird ein Rücktrittsrecht nur dann zugestanden, wenn eine Vertragspartei eine vertragliche oder gesetzliche Pflicht verletzt, insbesondere die geschuldete Leistung nicht erbringt. Rücktrittsberechtigt ist jedoch nur die Gegenpartei, d. h. der "schadentragende" Teil (in Ihrem Fall Sie).

Sofern im Vertrag kein Rücktrittsrecht für den Verkäufer eingeräumt ist, können Sie als Käufer darauf bestehen, dass der Vertrag so erfüllt wird, wie er vereinbart wurde. Ist dies dem Verkäufer aus rechtlicher Sicht nicht möglich, hat nicht dieser sondern nur Sie ein Rücktrittsrecht.

Nur in Ausnahmefällen kann eine Leistungspflicht ausgeschlossen sein, vgl. § 275 BGB. Dies gilt bei Fällen von tatsächlicher und rechtlicher Unmöglichkeit. Ob solch ein Fall bei Ihnen gegeben ist, wäre durch ein Gericht zu klären.

Wie sollten Sie vorgehen?

Sie können sich den Einwänden der Gegenseite verschlossen zeigen und auf den geschlossenen, rechtsverbindlichen Vertrag verweisen. Bestehen Sie auf Erfüllung. Ist dies dem Verkäufer nicht möglich, schuldet er Ihnen Schadensersatz. Der Schadensersatz umfasst neben den hierdurch entstehenden Kosten (Rechtsanwaltskosten etc.) auch mögliche entgangene Gewinne (bei hinreichender Darlegung).

Insgesamt befinden Sie sich in einer guten Rechtsposition.

Ihre Fragen auf den Punkt gebracht:

1.) Nein, Sie müssen einem erklärten Rücktritt nicht zustimmen.

2.) Ja, bei Nichterfüllung schuldet der andere Vertragsteil Schadensersatz.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und würde mich über die Abgabe einer 5-Sterne-Bewertung freuen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub
-Rechtsanwalt-


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