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Rückabwicklung Schrottimmobile


05.08.2004 10:47 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen



Schilderung über das Zustandekommen des Kaufabschluss für den ……YYY…-Markt, /Dresden


Im Mai 1994 rief mich eine mir bis dahin unbekannte Frau Z…. an und sagte Sie ist von der…ZZ.bank, Abteilung - Immobilien aus Hinterweisnicht und möchte mir eine lukrative Kapitalanlage anbieten. (Anm.: Die ZZ Bank in einer anderen Stadt war unsere Hausbank)
Sie sagte, dass meine Frau und ich gut verdienen und dadurch viel Steuern bezahlen und wir sollten doch unbedingt ein Steuersparmodel mit Ostimmobilen machen.
Unsere finanziellen Verhältnisse kannte Frau …Z. sehr gut obwohl ich mit ihr bis dahin keine Kontakte hatte. Sie erzählte mir einiges z.B. wie man Vermögenszuwachs durch hohe Abschreibung machen kann.
Ich sagte ihr gleich, dass meine Frau und ich aber trotzdem wegen unserer hohen Verschuldung ( ca. … Mio DM) und damit verbundenen jährlichen Verbindlichkeiten von ….000,- DM an eine weitere Immobilie gar nicht denken. Aber Frau …Z. meinte, das Ganze wäre nur ein Rechenbeispiel und ich sollte mir doch ihren Vorschlag mal anhören. Frau …Z. erzählte mir, dass Sie eine hervorragende Immobilie hat welche langjährig bereits an die ...YYY...-Handelskette vermietet ist.
Die Immobilie wird gerade neu gebaut, ist bis März…..1995 evt. auch früher fertig und hätte eine 50%ige Sonderabschreibung. (Anm: Fertigstellung war erst ……Dez.. 1995)
Als sie mir dann einen Preis von netto … Mio nannte, habe ich sofort abgeblockt weil dies preislich weit über unseren Verhältnissen war und wir auch kein Eigenkapital hatten.
Frau Z…. hat dann alles schön geredet (wie super Mieten, Steuererstattung, hoher Wertzuwachs und der übliche bla…bla.. eines Verkäufers aber eigentlich sehr nett), und mich davon überzeugt, dass ich mir das Expose welches Sie mir jetzt zuschickt unbedingt mal mit meiner Frau ansehen soll.

Das Expose kam dann auch, aber wir haben es uns gar nicht angesehen, weil ich das tel.- Gespräch mit Frau Z…. meiner Frau erzählte und die ebenso meinte, da brauchen wir gar nicht darüber nachdenken bei einem Kaufpreis von … Mio. In den folgenden 14 Tagen hat Frau Z…. mehrmals angerufen und uns gesagt, dass die …ZZ..bank in unserem Fall die Immobilie zu 100% finanziert und wir sollten uns unbedingt das Expose doch mal ansehen.

Wir zeigten trotzdem kein Interesse aber haben uns, nach mehrmaliger Aufforderung bzw. im letzten Tel.-Gespräch mit Frau Z…. dann so geeinigt, dass wir das Expose dann doch mal ansehen.
Am folgenden Tag hat auch Frau Z…. schon wieder angerufen und sagte, Sie könne die Immobilie nicht länger für uns zurückhalten (was wir ohnehin nicht verlangt haben) und wir müssen uns schnell entscheiden, denn diese einmalige Gelegenheit mit ……YYY. als Mieter gibt es sonst nicht mehr und außerdem hätte Sie einen Finanzierungsvorschlag für uns schon vorbereitet.
Sie erzählte, dass sie einen attraktiven Verkaufspreis von jetzt nur ………,- DM hat und wir sollten doch zugreifen weil nach Steuererstattung über … Mio DM sofort übrig bleibt.
Sie schilderte uns den Finanzierungsvorschlag sehr gut.

Da wir zur Fertigstellung und Einrichtung von unserem Wohnhaus noch etwas Geld benötigten, kam uns dies gelegen und wir haben das Ganze plötzlich in einem ganz anderen Licht gesehen. Sie rechnete uns vor, dass mit einer Sonderzahlung von .00.000,- DM, die wir ja dann aus der Steuerrückerstattung bekommen, die Immobilie sich ja von selbst finanziert.
Es wäre ein Kredit der alle Nebenkosten enthält, die beim Kauf der Immobilie anfallen von ……0.000,- DM notwendig.

Wir sagten ihr, wenn das so ist und sie die Immobilie wirklich zu 100% finanziert, dann hört sich das gut an.
Wir machten sie noch einmal darauf aufmerksam dass wir, wie sie es schon von Bankseite weis, kein freies Kapital haben. Frau Z…. sagte sie hätte ihr Büro in Hinterweisnicht und wird deshalb wegen der Finanzierung alles nach Berlin weiter geben.
Von da an ging alles sehr schnell.

In den folgenden Tagen (5.07.1994) meldete sich eine Frau B…. von der …ZZ….bank Berlin. Mit Frau B…... habe ich am Telefon meine Finanzierungsvorstellung besprochen:
1. 100%ige Finanzierung, einschließlich aller damit verbundenen Nebenkosten.
2. Die erforderliche Finanzierung soll so sein wie Frau Z….. das vorgeschlagen hat.
3. Die Finanzierung muss so aufgehen, dass für uns keine zusätzliche Belastung entsteht.

Frau B…. hatte mir am Telefon alles zugesagt und einen Termin für ein persönliches Gespräch am 8.07.1994 bei uns zuhause vereinbart. Außerdem sollte ich ihr das mir übersandte Formular für Selbstauskunft noch vor dem 8.07.1994 zukommen lassen. Dieses Formular habe ich am 7.07.1994 einschließlich Anhang zugefaxt. Sie meinte, sie oder Frau Z…. könnten sich auch schon mal wegen einem Notartermin erkundigen.
Am 8.07.1994 Nachmittag war dann Frau B…. bei uns in Zuheim.
Die uns aufgezeigte Kostenrechnung stimmte mit dem vorhergehenden Tel.-Gespräch überein bis auf das, dass ?00.000,- DM als Sonderzahlung und nicht als Kredit berücksichtigt waren. Frau B…. hatte überraschender Weise auch schon einen Darlehensvertrag über ?.000.000,- DM mitgebracht welchen wir hätten unterzeichnen sollen. Wir unterzeichneten aber nicht weil der Darlehensvertrag (kurzfristiger Darlehen) über ?00.000,- DM fehlte.
Wir waren mißtrauisch und enttäuscht und haben die angefangene Kaufberatung sofort abgebrochen.
Frau B…. sagte die Informationen für ein weiteres Darlehen würden ihr fehlen und sie geht der Sache noch einmal nach.
Sie bat um einen neuen Termin am 11.07.1994, da sie bereits einen Notartermin für den 12.07.1994 hat.

Wir hatten dann am 11.07.1994 einen weiteren Besuch von Frau B…. auf unserem Wohnsitz in ………
Bei diesem Besuch stellte sich dann heraus, dass wir auch unsere bestehenden Immobilien als Sicherheit geben müssen. Obwohl wir darüber überrascht waren haben wir dem zugestimmt.
Frau B…. war eine sehr sympathische Frau, wir unterhielten uns auch ausgiebig über private Dinge.
Am Ende der Verkaufberatung hatten wir dann zwei Kreditverträge unterschrieben.
Beim Notartermin am 12.07.1994 lernten wir Frau …Z…. erstmals persönlich kennen. Beim Notartermin waren dann auch Herr …….. von Bau & Co anwesend, welche wir ebenso erstmals kennen lernten.

Anmerkung: im nachhinein stellte sich heraus das bei der Finanzierung die Grunderwerbsteuer von ooooo,00 DM nicht berücksichtigt wurde und uns zu nächst in finanzielle Probleme brachte. Ebenso wurde die spätere Steuerrückerstattung von ? Mio bei weitem nicht erreicht, weil der abschreibungsfähige Betrag dies gar nicht erreichen konnte.

Bei einer Unstimmigkeit mit unserem Mieter haben wir jetzt erfahren, dass der derzeitige Betreiber, der XXX nicht zur YYY - Gruppe gehört, sondern die Immobilie von YYY gemietet hat und ca. 30% weniger Miete an YYY bezahlt als YYY an uns.
Dies gibt uns den Verdacht, dass von Anfang an in den Kaufpreis eine höhere Miete einkalkuliert wurde.

Auf meine Frage ob XXX (derzeitiger Untermieter) nach Ablauf unseres Pachtverhältnisses mit YYY, die Immobilie von uns mieten würde, meinte der zuständige Hr.,,,,,, gerne ja aber XXX würde bei weitem nicht das zahlen was dieser heute an YYY zahlt).

Diese Aussage hat bei uns den Verdacht geweckt, dass auch wir zu den Käufern gehören die eine überteuerte Ostimmobilie erworben haben.

Welche Chance, in % ausgedrückt haben wir bei einer Klage auf Rückabwicklung ?

Zur Zeit geht dass Verhältnis Mieteinnahmen -Zinsen- Tilgung zum Glück mit Null auf.
Eine Mieteinahmendifferenz von zu erwartenden 40% entspricht ca. 5.000,- € monatlich und wir wissen nicht wie wir dies dann finanzieren sollen.










Guten Tag,

die Beurteilung Ihres Falles ist nicht ohne weiteres abschließend möglich. Im Rahmen der hier möglichen Beratung kann jedoch wie folgt geantwortet werden:

Ihr Fall ähnelt dem berühmten Heininger ./. HypoVereinsbank Fall.

Typisch für diese Fälle Anfang der 90er Jahre war es, dass die Käufer von Kreditvermittlern in den Wohnungen aufgesucht wurden. Letztlich endeten diese Gespräche regelmäßig mit dem Abschluss von Verträgen über den Kauf von in der Tat „Schrottimmobilien“. Der Vertrag sah regelmäßig vor, dass die Kläger bei der Beklagten ein Darlehen aufnahmen. Dieses Darlehen diente der Finanzierung des Erwerbs von Immobilien. Aus steuerlichen Gründen sollte der Kaufpreis völlig fremd (durch Darlehen) finanziert werden. Es war vorgesehen, dass die Käufer die Immobilien nicht selbst nutzten, sondern die Mieteinnahmen sollten die Rückzahlung des Darlehens ermöglichen.

Schnell stellte sich jedoch heraus, dass die Mieteinnahmen nicht ausreichen würden, um die Darlehen zurückzuzahlen. So scheint es auch bei Ihnen zu sein. Unter Umständen haben Sie sich auch der sofortigen Zwangsvollstreckung in Ihre als Sicherheit gestellten Immobilien unterworfen.

Der mit einem solchen Fall befasste Bundesgerichtshof rief den Europäischen Gerichtshof an im Hinblick auf eine möglichen Widerruf an. Hintergrund war die Existenz einer Europäischen Verbraucherschutz-Richtlinie. Der Europäische Gerichtshof bejahte letztlich ein unbefristetes Widerrufsrecht. Aufgrund dieser Entscheidung konnte nun der Bundesgerichtshof seine abschließende Entscheidung fällen. Er erachtete den Widerruf als wirksam. Dies hatte nun zur Folge, dass der Käufer den Kreditvertrag widerrufen konnte, auch noch 10 Jahre später!. Allerdings gibt es nun ein Problem:

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat weiter entschieden, dass der Widerruf des Kredites die Wirksamkeit des Kaufvertrages über die Immobilie nicht berührt. Faktisch lässt der BGH damit den Käufer im Regen stehen. Denn wenn der Käufer den Kredit widerruft, dann kann die Bank das gewährte Darlehen auf einen Schlag zurück verlangen, da bei einem Widerruf eines Geschäfts stets die gegenseitig gewährten Vorteile zurückzugewähren sind. Für die meisten Kreditnehmer dürfte dies jedoch problematisch sein. Sie sind weiterhin Eigentümer einer Immobilie, müssen aber auf einen Schlag die volle "Kaufsumme" (die über das Darlehen finanziert wurde) zurückzahlen. Eine Verwertung der Immobilie wird jedoch nicht ausreichen um das Darlehen zu refinanzieren.

Letztlich hat der BGH damit das Urteil des Europäischen Gerichtshofs ins Leere geführt. Nach dieser Entscheidung steht der Käufer in der Regel immer besser, wenn er auf den Widerruf verzichtet. Einige unterinstanzliche Gerichte sind jedoch von der Entscheidung des BGH abgewichen und haben angenommen, dass der Widerruf auch auf den Kaufvertrag über die Immobilie durchschlägt.

Der BGH hat nun aufgrund dieses Widerstandes der unteren Gerichte nochmals dazu Stellung bezogen und klargestellt, dass er an seiner Rechtsprechung festhalten werde.

Aber es gibt noch eine Hoffnung, denn das LG Bochum hat sich nun selbst an den Europäischen Gerichtshof gewandt. Und es sieht ganz danach aus, dass der BGH nunmehr eine erneute „Schelle“ des Europäischen Gerichtshof bekommen könnte. Ein Gutachten, dass in dieser Sache für den Europäischen Gerichtshof geschrieben wurde, kommt im wesentlichen zu folgenden Schluss:

Dass der BGH es an der „notwendigen objektiven und vollständigen Analyse und Bewertung aller sachlichen und rechtlichen Umstände fehlen lasse“. Es wird eine andere Auslegung vom BGH gefordert. Es wurde auch eine beschleunigte Behandlung angeregt, da inzwischen unzählige Klagen an deutschen Gerichten anhängig seien.

Der BGH solle die vorhandenen deutschen Regelungen verbraucherfreundlich auslegen und vor allem Sinn und Zweck der Eu-Richtlinie Geltung verschaffen. Das geht sogar soweit, dass der BGH zu dem Schluss kommen können sollte, dass der Käufer bei Widerruf nur herausgeben müsse, was er noch habe. Und das wäre nun mal die Immobilie. Im Ergebnis käme es zu einer Rückabwicklung des Geschäfts, wobei die darlehenvergebende Bank auf dem Mehrkosten (überhöhter Preis) sitzen bleiben wird. Für den Käufer, der derzeit nach der BGH-Rechtsprechung diese Mehrkosten zu tragen hätte, käme es mehr oder weniger zu einem Nullgeschäft.

Inwieweit Ihr Fall erfasst wird, kann an dieser Stelle nicht abschließend festgestellt werden. Die auffälligen Übereinstimmungen sprechen jedoch dafür. Sollte dies der tatsächliche Fall sein, so wird die Entscheidung des Europäischen Gerichtshofes auch für Sie von besonderer Bedeutung sein (können).

Anhand Ihrer oben gemachten Ausführungen kann ich Ihnen jedoch noch nicht raten, den Widerruf zu erklären.

Mit freundlichen Grüßen

Simon Jäschke

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