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Wir sind Eigentümer einer kleinen Wohnung in Berlin. Das Haus besteht aus 14 Wohneinheiten und die Gemeinschaft aus ebenso vielen Miteigentümern. Im Treppenhaus sind 6 in Gemeinschaftseigentum befindliche und gemeinschaftlich genutzte Toiletten verteilt.
Die Mehrheit der anderen Eigentümer möchte in die Toilettenräume zusätzlich Duschkabinen einbauen lassen. Das Vorhaben soll demnächst als Modernisierungsmaßnahme gem. § 22 Abs. 2 WEG mit Dreiviertelmehrheit beschlossen werden, obwohl viele Wohnungen über eigene, nachträglich in die Speisekammern eingebaute Duschkabinen verfügen. Die Kosten der Maßnahme belaufen sich einschließlich neuer Leitungen laut Voranschlag auf 67.300 Euro.
In Wahrheit geht es denjenigen Nachbarn, die das Vorhaben vorantreiben, um eine Anpassung der Toiletten an religiöse Vorschriften. Die Schüsseln sollen beim Umbau so versetzt werden, daß der Benutzer nicht mehr in Richtung der Stadt Mekka in Saudi-Arabien blickt. Die geplanten Duschkabinen dienen vornehmlich dazu, den neuen Miteigentümern eine Gesäßreinigung nach religiösem Ritus zu ermöglichen. Den alteingesessenen Miteigentümern wird die Benutzung der neuen Duschkabinen deshalb ohnehin nicht angenehm sein. Außerdem, und das ist das Schlimmste, sollen beim Umbau die Fliesen, Waschbecken, Schüsseln und Spülkästen aus den 1860er Jahren entfernt und durch moderne Fabrikate ersetzt werden. Die Spülkästen und Klosettschüsseln gehören zu den ältesten in Deutschland erhaltenen Spültoiletten moderner Art.
Aus diesen Gründen sind wir gegen die "Modernisierungsmaßnahme" und haben weitere 3 Eigentümer gefunden, denen der Umbau ebenfalls nicht gefällt und mit denen wir gemeinsam die für den Umbau erforderliche Dreiviertelmehrheit zunichte machen können.
Wir suchen nun zusammen mit den anderen drei Umbaugegnern nach einer Möglichkeit, uns gegenseitig vertraglich zur Ablehnung der Maßnahme zu verpflichten. Wir möchten nicht, daß sich einer von uns von der Mehrheit im Hause auf redliche oder unredliche Weise dazu bringen läßt, dem Umbau doch zuzustimmen.
Dazu die folgenden Fragen:
1. Ist zu diesem Zweck ein Vertrag möglich, in dem sich alle vier ablehnenden Miteigentümer wirksam für eine
a) bestimmte oder
b) unbestimmte Zeit
gegenseitig verpflichten, die beschriebene Umbaumaßnahme bei allen Abstimmungen auf ordentlichen und außerordentlichen Eigentümerversammlungen abzulehnen oder wahlweise den betreffenden Abstimmungen fernzubleiben?
2. Müßte ein solcher Vertrag einer bestimmten Form entsprechen?
3. Sofern er nur für eine bestimmte Zeit wirksam geschlossen werden kann, für welchen Zeitraum könnte er geschlossen werden?
4. Könnte man einem solchen Vertrag durch die Vereinbarung einer für alle vier Vertragspartner gleich hohen Vertragsstrafe größeres Gewicht verleihen, und wenn ja, bis zu welcher Höhe dürfte die Vertragsstrafe wirksam vereinbart werden?
5. Besteht die Gefahr, daß eine Vertragspartei den Vertrag etwa wegen Sittenwidrigkeit anficht, weil sie z. B. in Zukunft geltend macht, auf die neuen gemeinschaftlichen Duschkabinen aus gesundheitlichen (oder religiösen) Gründen existentiell angewiesen zu sein?
6. Wäre es möglich, gemeinsam eine entsprechende Grundbucheintragung für unsere vier Teileigentumseinheiten zu erwirken, die die Pflicht zur Ablehnung der Umbaumaßnahme auch zukünftigen Erwerbern für eine
a) bestimmte oder
b) unbestimmte
Zeit auferlegt?
Antwort geschrieben am 30.01.2012 12:28:35 
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Rechtsanwalt Jürgen Mayer-Lay
Schlachthausstr. 1, 88662 Überlingen , Tel: 07551 9495830, Fax: 07551 94958359
Familienrecht, Erbrecht, Miet und Pachtrecht, Zivilrecht, Arbeitsrecht
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Ihre Frage möchten wir wie folgt beantworten:
Ihre Fragen betreffen weniger die Normen des Wohnungseigentumsrechts, als die des allgemeinen Vertragsrechts.
Nach dem das Bürgerliche Gesetzbuch beherrschenden Grundsatz der Vertragsfreiheit, hat ein jeder das Recht, frei zu bestimmen, ob und mit wem ein Vertrag geschlossen werden soll, zum anderen das Recht, den Inhalt eines Vertrages frei zu gestalten (sog. Abschluss- und Gestaltungsfreiheit).
Das bedeutet, dass grundsätzlich Verträge beliebigen Inhalts geschlossen werden dürfen, womit auch Ihr Ansinnen, ein bestimmtes Abstimmungsverhalten in der Eigentümerversammlung zu vereinbaren, von der Vertragsfreiheit gedeckt ist.
Diese Gestaltungsfreiheit findet jedoch ihre Grenze dort, wo ein Mißbrauch stattfindet. Das bedeutet, ein Vertrag, der gegen „die guten Sitten verstößt" nach § 138 Abs.1 BGB nichtig ist. Ob nun eine Vereinbarung gegen die guten Sitten verstößt ist im Einzelfall zu prüfen.
Die gleiche Rechtsfolge - nämlich Nichtigkeit - ergibt sich aus § 134 BGB, wenn sich der Vertrag gegen ein gesetzliches Verbot richtet.
Auf Grundlage dieser Einleitung möchte ich nun auf Ihre Fragen im Einzelnen eingehen:
1. Ein Vertrag mit diesem Inhalt ist grds. möglich. Ein gesetzliches Verbot ist nicht zu erkennen.
Auch eine Sittenwidrigkeit muss aufgrund der Mehrseitigkeit des vorliegenden Vertrages, in dem sich alle Vertragsparteien zur gleichen Handlung aus freien Stücken und aus vorherigen Überlegungen heraus verpflichten, eher verneint werden. Diese Frage obliegt jedoch im Zweifelsfall einer freien richterlichen Entscheidung und könnte gerade für eine dauerhafte vertragliche Verpflichtung auch einem anderen Ergebnis zugeführt werden, da hier unumkehrbar auf ein wesentliches Recht in einer WEG verzichtet würde.
2. Die Form eines solchen Vertrages wäre von den Parteien frei zu wählen. Auch eine mündliche Vereinbarung wäre bindend, es ist zu Beweiszwecken aber immer ein schriftlicher Vertrag zu empfehlen. Eine notarielle Beurkundung ist möglich aber nicht zwingend.
3. Sollte man die sicherere Variante der zeitlichen Begrenzung wählen (siehe Ausführungen unter 1.), so wäre eine Begrenzung auf einzelne Eigentümerversammlungen oder konkrete Jahresangaben zu empfehlen. Ein Vertrag auf bis zu 10 Jahre sollte noch akzeptabel sein.
Beachten Sie aber, dass ein solcher Vertrag nur die unterschreibenden Eigentümer und nicht etwaige Rechtsnachfolger (Käufer / Erben) zu verpflichten geeignet ist!
4. Die Vereinbarung einer Vertragsstrafe ist sinnvoll, da ansonsten die Durchsetzung der Vereinbarung in der Praxis sehr schwierig ist. Eine Vertragsstrafe sollte immer in der Sache angemessen sein, gleichzeitig aber auch schwer genug wiegen, einen Vertragsverstoß zu vermeiden. Üblicherweise werden Beträge in der Größenordnung von 5.000 € vereinbart.
5. Die Sittenwidrigkeit ist kein Anfechtungsgrund sondern ein Nichtigkeitsgrund. Die Vereinbarung kann nur dann angefochten werden, wenn eine Vertragspartei zum Zeitpunkt der Vereinbarung einem Irrtum unterlegen ist, getäuscht wurde oder durch widerrechtliche Drohung zum Vertragsschluss gebracht wurde (§§ 119 ff. BGB).
6. Sie denken hier wohl an eine Grunddienstbarkeit oder Ähnliches, welche im Grundbuch generell auch eingetragen werden können. Wir würden Ihnen raten, sich in dieser speziellen Angelegenheit an einen Notar Ihres Vertrauens zu wenden, der Ihnen über Möglichkeiten und Ausgestaltung diesbezüglich weiterhelfen kann.
Bitte beachten Sie, dass diese Ausführungen keine ausfürhliche und persönliche Beratung eines Rechtsanwaltes vor Ort ersetzten kann. Wir haben Ihnen hiermit nur anhand der uns derzeit bekannten Informationen einen Einblick in die Rechtslage verschafft.
Wir hoffen, Ihre Frage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und würden uns freuen, wenn sich dies auch in Ihrer Bewertung niederschlägt.
Rechtsanwälte Mayer-Lay & Kollegen
Schlachthausstr. 1
88662 Überlingen
07551/9495830
info@mayer-lay.de
Wir hoffen, Ihnen mit unseren Ausführungen geholfen zu haben und würden uns freuen, wenn sich dies in Ihrer Bewertung niederschlägt.
Rechtsanwälte Mayer-Lay & Kollegen
Schlachthausstr. 1
88662 Überlingen
Tel:07551/ 94 95 83 0
Fax: 07551/ 94 95 83 59
Email: info@mayer-lay.de
www.mayer-lay.d
Nachfrage vom Fragesteller geschrieben am 30.01.2012 18:06:03
Sehr geehrter Herr Mayer-Lay,
vielen Dank für Ihre schnelle Antwort! Die Fragen 1 bis 4 haben Sie zu meiner vollen Zufriedenheit beantwortet, dafür danke ich Ihnen ebenfalls. Wegen des niedrigen Einsatzes will ich mich zur genauen Beantwortung der Frage 6 gern an einen Notar wenden.
Ich würde mich aber freuen, wenn Sie zu meiner Frage Nr. 5 noch etwas sagen könnten. Die Frage 5 zielte nicht auf Anfechtungsgründe. Diese Falschbezeichnung ist die Folge meiner Unkenntnis.
Sie zielte darauf, ob der Vertrag Gefahr läuft, wegen der mit ihm potentiell einhergehenden Einschränkung gesundheitlicher oder religiöser Notwendigkeiten aufgehoben zu werden. Um zwei Beispiele zu geben: 1. Erkrankung einer Vertragspartei, zur Genesung ist das Vorhandensein einer Duschkabine erforderlich. 2. Eine Vertragspartei wechselt die Religionsgemeinschaft, sie benötigt deshalb nun ebenfalls neuen religiösen Vorschriften entsprechende Waschräume.
Was mir bei Stellung der Frage 5 als Antwort vorschwebte: Müßten für diese beiden Fälle (also sozusagen für Härtefälle) schon bei Vertragsschluß Ausstiegsklauseln vereinbart werden, damit der Vertrag insgesamt wirksam ist?
Sehr geehrter Herr Mayer-Lay,
vielen Dank für Ihre schnelle Antwort! Die Fragen 1 bis 4 haben Sie zu meiner vollen Zufriedenheit beantwortet, dafür danke ich Ihnen ebenfalls. Wegen des niedrigen Einsatzes will ich mich zur genauen Beantwortung der Frage 6 gern an einen Notar wenden.
Ich würde mich aber freuen, wenn Sie zu meiner Frage Nr. 5 noch etwas sagen könnten. Die Frage 5 zielte nicht auf Anfechtungsgründe. Diese Falschbezeichnung ist die Folge meiner Unkenntnis.
Sie zielte darauf, ob der Vertrag Gefahr läuft, wegen der mit ihm potentiell einhergehenden Einschränkung gesundheitlicher oder religiöser Notwendigkeiten aufgehoben zu werden. Um zwei Beispiele zu geben: 1. Erkrankung einer Vertragspartei, zur Genesung ist das Vorhandensein einer Duschkabine erforderlich. 2. Eine Vertragspartei wechselt die Religionsgemeinschaft, sie benötigt deshalb nun ebenfalls neuen religiösen Vorschriften entsprechende Waschräume.
Was mir bei Stellung der Frage 5 als Antwort vorschwebte: Müßten für diese beiden Fälle (also sozusagen für Härtefälle) schon bei Vertragsschluß Ausstiegsklauseln vereinbart werden, damit der Vertrag insgesamt wirksam ist?
Antwort auf Nachfrage vom Anwalt geschrieben am 31.01.2012 10:42:09
Sehr geehrter Herr Waege,
gerne beantworte ich Ihre Nachfrage und präzisiere die Antwort zu Frage Nr.5:
Die von Ihnen befürchtete Anfechtung aufgrund nachträglich entstehender Gewissensnöte einer Vertragspartei ist unbegründet.
Für eine Anfechtung ist immer wesentlich, ob der Anfechtende bei Abgabe der Willenserklärung (also im Zweifel bei Unterschrift unter den Vertrag) einem Irrtum unterlegen ist.
Ein Irrtum über die weitere Lebensplanung ist dabei als Motivirrtum unbeachtlich. Es handelt sich dabei um die typische „Vertragsreue" zu späterem Zeitpunkt, die nicht zur Rückabwicklung des Vertrages berechtigt.
Man stelle sich vor, ein Alleinstehender erwirbt eine 2-Zimmer-Wohnung, heiratet dann ein Jahr später entgegen der ursprünglichen Lebensplanung und wird Vater. Nun den Vertrag anfechten zu können, widerspräche jeglichem Gerechtigkeitsgefühl.
Anders kann es sich auch nicht verhalten, wenn die Religionszugehörigkeit geändert wird.
Dass die Vertragsparteien nicht mehr an den Vertrag gebunden sind, könnte ich mir unter der Prämisse vorstellen, dass die Modernisierungsmaßnahmen einfach aufgrund des maroden Zustands der Duschen / WCs unumgänglich werden. Hier dürfte gem. § 242 BGB nach Treu und Glauben ein „Vertragsbruch" ohne Entstehung der Vertragsstrafe möglich sein. Dieser Ausnahmetatbestand könnte unter Umständen aus dem von Ihnen genannten Fall der Erkrankung einer Vertragspartei entstehen.
Das Abfassen von Ausstiegsklauseln für verschiedene Fälle ist mit Sicherheit denkbar und auch sinnvoll. Der Vertrag wäre jedoch auch ohne Ausstiegsklausel wirksam.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Mayer-Lay
Sehr geehrter Herr Waege,
gerne beantworte ich Ihre Nachfrage und präzisiere die Antwort zu Frage Nr.5:
Die von Ihnen befürchtete Anfechtung aufgrund nachträglich entstehender Gewissensnöte einer Vertragspartei ist unbegründet.
Für eine Anfechtung ist immer wesentlich, ob der Anfechtende bei Abgabe der Willenserklärung (also im Zweifel bei Unterschrift unter den Vertrag) einem Irrtum unterlegen ist.
Ein Irrtum über die weitere Lebensplanung ist dabei als Motivirrtum unbeachtlich. Es handelt sich dabei um die typische „Vertragsreue" zu späterem Zeitpunkt, die nicht zur Rückabwicklung des Vertrages berechtigt.
Man stelle sich vor, ein Alleinstehender erwirbt eine 2-Zimmer-Wohnung, heiratet dann ein Jahr später entgegen der ursprünglichen Lebensplanung und wird Vater. Nun den Vertrag anfechten zu können, widerspräche jeglichem Gerechtigkeitsgefühl.
Anders kann es sich auch nicht verhalten, wenn die Religionszugehörigkeit geändert wird.
Dass die Vertragsparteien nicht mehr an den Vertrag gebunden sind, könnte ich mir unter der Prämisse vorstellen, dass die Modernisierungsmaßnahmen einfach aufgrund des maroden Zustands der Duschen / WCs unumgänglich werden. Hier dürfte gem. § 242 BGB nach Treu und Glauben ein „Vertragsbruch" ohne Entstehung der Vertragsstrafe möglich sein. Dieser Ausnahmetatbestand könnte unter Umständen aus dem von Ihnen genannten Fall der Erkrankung einer Vertragspartei entstehen.
Das Abfassen von Ausstiegsklauseln für verschiedene Fälle ist mit Sicherheit denkbar und auch sinnvoll. Der Vertrag wäre jedoch auch ohne Ausstiegsklausel wirksam.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Mayer-Lay
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