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Risiko Vorfälligkeit bei geplatztem Wohnungskauf


10.12.2014 23:31 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von



Hallo,

Folgender Problemfall stellt sich beim Immobilienkauf dar:

Der Käufer (K) will eine Eigentumswohnung kaufen. Der Kauf selbst kann allerdings erst im nächsten Jahr Oktober erfolgen da ansonsten für den Verkäufer (V) die Spekulationssteuer anfällt die dieser unbedingt vermeiden will.

Aus diesem Grund kann auch für den avisierten Kauf kein notariell beglaubigter Vorvertrag gemacht werden, da ja selbst in diesem Fall die Spekulationssteuer anfällt. Es soll zwar ein unbeglaubigter Vorvertrag gemacht werden, dieser ist ja aber rechtlich nicht bindend und damit im Ernstfall nutzlos.

Bezogen werden soll die Wohnung schon zeitnah und es soll auch eine Miete gezahlt werden die dann auf den Kaufpreis angerechnet wird. Diese fällt aber sehr niedrig aus.

Wie kann man nun für den Käufer (und auch für den Verkäufer) entsprechende Sicherheit herstellen und trotzdem die Spekulationssteuer vermeiden?

Folgende Idee:

- Abgabe Kaufangebot von K mit Gültigkeit bis Oktober; Anzahlung ca. 10% des Kaufpreises auf kennwortgeschütztes Sparbuch (Sparbuch wird dem VK ausgehändigt, Kennwort erst beim eigentlichen Kauf)

- Mietvertrag mit niedrigen Konditionen und sehr langer Kündigungsfrist (Sicherheit, dass die Immobilie nicht weiterverkauft wird aufgrund des Mietvertrages)

K will jetzt - 10 Monate vor Kauf - einen Kreditvertrag mit 10 Monaten bereitstellungszinsfreier Zeit abschließen um sich die derzeit niedrigen Zinsen zu sichern. Dies wird auf der anderen Seite auch von V verlangt. Auszahlung des Kredites im Oktober.

Das Hauptproblem ist dann allerdings, dass im worst case - wenn der Deal vor Oktober platzen sollte - eine Vorfälligkeit zur Stornierung des bewilligten und zur Auszahlung bereiten Kredits fällig wird.
Können die nicht niedrigen Gebühren für die Vorfälligkeit dann vom Verkäufer verlangt werden? Gibt es einen rechtlichen Anspruch darauf, da sich ja ein Vertragsabschluss angebahnt hat (culpa in contrahendo)?

Gibt es andere oder gar geeignetere Möglichkeiten zur Absicherung des Käufers? Evtl. anstelle eines Kaufangebots ein Verkaufsangebot, notariell beglaubigt? Bestehen noch weitere Risiken?

Eine weitere Frage wäre, ob man eine sehr lange Kündigungsfrist (ca. 18 Monate) für den Vermieter ohne Angabe von Gründen im Mietvertrag vereinbaren kann. Laut erster Information wäre dies wohl nicht möglich. Ohne die lange Kündigungsfrist hat der Käufer allerdings keinerlei Sicherheit, dass die Abmachungen auch eingehalten werden.


Vielen Dank für die Information

Einsatz editiert am 11.12.2014 08:58:18
11.12.2014 | 09:16

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Die von Ihnen angedachte Idee hat zwar einen gewissen Charme, allerdings ist die Variante mit dem Sparbuch nicht wasserdicht. Denn das Kennwort soll bei Verlust des Sparbuches den Berechtigten vor einer unberechtigten Verfügung Dritter schützen. In Ihrem Fall ginge das Sparbuch aber nicht verloren; vielmehr wäre mit der Übergabe wohl eine Abtretung des Sparguthabens verbunden (ob und wie der Verkäufer dies beweisen kann, ist natürlich eine andere Frage). Daher sollte im Zweifel mit einem ergänzenden Vertrag wie z.B. einer Verpfändung, die gegenüber der Bank angezeigt wird gearbeitet werden.

Da Sie mitteilen, dass selbst der Abschluss eines (ggf. aufschiebend bedingten/befristeten) Kaufvertrags steuerschädlich wäre, kommt wohl auch die Variante eines beurkundeten Verkaufsangebots nicht in Betracht, da die rechtliche Folge (= Bindung an das Angebot) für den Verkäufer die gleiche wäre.

Somit fällt also eine (teilweise) Beurkundung des eigentlichen Verkaufsvorgangs aus. Da es Ihnen im Endeffekt aber um die Vermeidung des Risikos einer Vorfälligkeitsentschädigung geht, bietet sich folgende Möglichkeit an:
- Der Verkäufer gibt Ihnen unter der Bedingung, dass der Verkauf der Immobilie bis zum Tag X an Sie aus Gründen, die er zu vertreten hat, nicht erfolgt, ein (am besten notariell beurkundetes) Schuldversprechen dahingehend ab, dass er Sie von etwaig anfallenden Vorfälligkeitsentschädigungen für die Kaufpreisfinanzierung und damit in Zusammenhang stehenden Kosten und Auslagen freistellt.
- Um das Insolvenzrisiko des Verkäufers auszuschließen, stellt Ihnen der Verkäufer für dieses Schuldversprechen eine Sicherheit, z.B. eine Hypothek/Grundschuld an dem Grundstück. Diese kann bereits mit den von der finanzierenden Bank gewünschten Konditionen ausgestattet werden, so dass das Grundpfandrecht im Fall des Vollzugs der Finanzierung seitens der Bank „wiederverwertet" werden kann (= Kostenersparnis).

Sollte dann der Verkauf doch nicht vollzogen werden, können Sie vom Verkäufer den Ersatz des Ihnen entstehenden Schadens verlangen; sollte der Verkäufer nicht leisten, können Sie das Grundpfandrecht verwerten.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Thomas Henning

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