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Reservierungsvereinbarung - Zulässig ohne notarielle Beurkundung?


| 15.02.2007 17:24 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht



Mitte November des Jahres 2006 habe ich auf der Internetseite von Immobilien Scout 24 ein Grundstück gefunden, welches auf mein Interesse gestossen ist. Meine Frau hatte zunächst das Grundstück besichtigt und wenige Tage später ich auch. Am Tag meiner Besichtigung, am 30.11.2006, haben der Makler und ich, jedoch NICHT der Verkäufer des Grundstücks, OHNE NOTARIELLE BEURKUNDUNG eine Reservierungsvereinbarung in Höhe von 1000,- Euro unterzeichnet, welche ich am 05.12.2006 überwiesen hatte und welche bei Abschluß des notariellen Kaufvertrages auf die Maklerprovision von 3,57 % hätte angerechnet werden sollen. Das Grundstück ist 643 qm gross und hätte 144 675 Euro gekostet. Da ich mich unter Zugzwang sah, willigte ich noch am selben Tag ein zu unterzeichnen, zumal der Makler mir wiederholt zu verstehen gab, dass es bereits viele Interessenten gäbe und der demjenigen das Grundstück geben werde, der als erster die Vereinbarung unterzeichne. Er erklärte sich seinerseits dazu bereit, keine neuen Interessenten zu werben.

Im Zuge der Planung des Hauses auf dem Grundstück stellte sich im Gespräch mit meinem Architekten heraus, dass es für die Anbringung von Solarmodulen auf dem Dach des zukünftigen Hauses von grossem Vorteil wäre, wenn sich eine Drehung der Firstrichtung des Hauses bewerkstelligen liesse, um die
Sonneneinstrahlung optimal zu nutzen. Eine Drehung der Firstrichtung stellte jedoch eine Abweichung des Bebauungsplanes dar, und dieser Abweichung musste erst der örtliche Gemeinderat zustimmen. Unser Anliegen trug ich dem Makler vor, und dieser meinte gegenüber mir und dem Architekten, dass wir uns um den
Gemeinderat keine Sorgen zu machen bräuchten, da sein Bruder Mitglied wäre und der Gemeinderat unserem Antrag auf Drehung der Firstrichtung sicherlich zustimmen würde. Auch der Bürgermeister sei auf unserer Seite, meinte der Makler. Wir vereinbarten daraufhin, dass der Architekt einen entsprechenden Entwurf des Hauses auf dem Grundstück fertigstellt und wir diesen Entwurf zunächst mit dem Bürgermeister und einem Baureferenten der Gemeinde diskutieren, bevor er am 25.01.2007 dem Gemeinderat zur Abstimmung vorgelegt werde. Einige Tage vor der Gemeinderatssitzung erhielt ich einen ersten Entwurf des
Kaufvertrages, ohne dass zuvor die Frage nach dem Notar einvernehmlich geklärt worden war. Der Makler hatte einen ihm bekannten Notar dazu beauftragt.

Der Gemeinderat entschied in seiner Sitzung, dass einer Drehung der Firstrichtung nicht zugestimmt wird. Das Haus solle so gebaut werden, wie es auf dem rechtskräftigen Bebauungsplan eingezeichnet ist. Meine Frau und ich entschieden uns deswegen, das Grundstück nicht zu kaufen, da für uns die Anbringung der
Solarmodule keinen wirtschaftlichen Vorteil bringen würde. Einige Tage später am 15.02.2007 rief ich den Makler an, um ihn von unserer Entscheidung in Kenntnis zu setzen. Ich bat ihn, uns die Reservierungsgebühr zurückzuerstatten, worauf er entgegnete, dass er dies nicht tun werde, da ihm bereits Kosten enstanden wären einmal durch die Tatsache, dass er bereits andere kaufwillige Interessenten abweisen musste und zum anderen, dass er die Kosten des vorläufigen Kaufvertrages in Höhe von etwa 500,- Euro zu tragen hätte. Aus diesen Gründen sehe er mich auch in der Schadensersatzpflicht.


Ich bitte um Beantwortung der folgenden Fragen:

1. Ist die Reservierungsgebühr, welche nur der Makler und ich ohne notarielle Beurkundung unterzeichnet haben, zulässig?

2. Ist die Reservierungsgebühr in Höhe von 1000 Euro gemessen an der Provision für den Verkauf des Grundstücks (144 675 Euro) verhältnismässig bzw. rechtmässig im Sinne der angenommenen Grenze von 10 % bis 15 % der Maklerprovision als Obergrenze? Konkret: 3,57 % Maklerprovision des Grundstückpreises
entsprechen 5164,90 Euro, 15 % davon sind 774,73 Euro und damit unterhalb der gezahlten Reservierungsgebühr von 1000,- Euro (Stichwort "Formzwang" BGH, Urt. v. 2. Juli 1986 – IVa ZR 102/85; siehe auch Urteile vom 6. Februar 1980 - IV ZR 141/78 - NJW 1980, 1622 = WM 1980, 742; vom 2. Juli 1986 - IVa ZR 102/85 -
NJW 1987, 54 = WM 1986, 1438)

3. Bezugnehmend auf Antworten zu Fragen 1 und 2: Muss mir der Makler die Reservierungsgebühr zurückerstatten?

4. Bin ich gegenüber dem Makler wegen der Entscheidung, das Grundstück nicht zu kaufen, schadensersatzpflichtig für den Fall, dass er aufgrund der abgeschlossenen Reservierungsvereinbarung andere potentielle Käufer nicht berücksichtigt hat?

5. Muss ich für die Erstellung des vorläufigen Kaufvertrages finanziell aufkommen für den Fall, dass ich konkret dazu keinen Auftrag gegeben hatte? Der Makler hatte die Erstellung eigenständig bei einem ihm bekannten Notar veranlasst.
Sehr geehrter Herr,

im Rahmen einer Erstberatung beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:
1. Dies lässt sich erst abschließend beurteilen, wenn unserem Hause die zwischen Ihnen und dem Makler geschlossene Reservierungsvereinbarung vorliegt. Grundsätzlich gilt aber: Viele Reservierungsvereinbarungen sind nicht zulässig. Erfolgsunabhängige (Teil-)Provisionen, wie die Reservierungsvereinbarung, können wirksam nur im Wege des individuellen Aushandelns zwischen Makler und Kunden vereinbart werden. Reservierungsvereinbarungen, die zudem geeignet sind, die Entscheidungsfreiheit des Kaufbewerbers unzumutbar zu beeinflussen, ihn an einen Kaufentschluß festzuhalten bzw. ihn auch mittelbar zum Erwerb des Grundstücks zu drängen, der notariellen Beurkundung bedürfen.
2.Die Reservierungsvereinbarung bedarf gem. § 313 BGB der notariellen Beurkundung , wenn die Höhe der Reservierungsgebühr 10% der gesamten Maklerprovision übersteigt. Die Rechtsprechung zur Unwirksamkeit einer Reservierungsvereinbarung steht selbstständig neben derjenigen über die Notwendigkeit einer Beurkundung gem. § 313 BGB. Auch dann, wenn die Gebühr, die der Mäklerkunde bei Ablehnung des angebotenen Hauptvertrags zahlen soll, nicht so hoch ist, dass eine Beurkundung erforderlich wäre, kann die Vereinbarung dieser Gebühr dennoch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unzulässig sein (BGHZ 103, 235 [240] = NJW 1988, 1716 = LM § 313 BGB Nr. 87).
3. Die Frage der Rückerstattung hängt davon ab, ob die Reservierungsvereinbarung wirksam ist (siehe 1.).
4. Reservierungsvereinbarungen – genauer Aufträge zur Vermittlung einer Reservierung – werden dann eingesetzt, wenn ein Immobilieninteressent ein Objekt kaufen will, den Kaufvertrag aber aus irgend einem Grunde erst später abschließen kann.
Sie zahlen praktisch dafür, dass das Objekt in der Zwischenzeit keinen anderen Interessenten mehr gezeigt wird, bereits hierfür entsteht die vereinbarte Vergütung. Schadenersatz kann der Makler deswegen nicht verlangen.
5. Dies kommt auf den Wortlaut der Vereinbarung mit dem Makler an. Zumeist enthält eine Reservierungsvereinbarung folgende Klausel:
"Unterbleibt der Erwerb des Reservierungsobjektes aus Gründen die nicht in der Person des Eigentümers begründet sind, trägt der Interessent die Entwurfskosten des notariallen Kaufvertrages. Der Eigentümer beauftragt im Namen des Erwerbers den Notar [Name, Anschrift, Tel. Nr]mit der Erstellung eines Kaufvertragentwurfs."

Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ gerne zu Verfügung oder auch im Rahmen einer Mandatserteilung; am besten per mail: phermes1@gmx.de.
Sie können mir auch gerne die Reservierungsvereinbarung postalisch übersenden.

Mit besten Grüßen

RA Hermes

Nachfrage vom Fragesteller 15.02.2007 | 21:48

Sehr geehrter Herr Hermes,

haben Sie vielen Dank für Ihre Antwort. Da die Reservierungsvereinbarung nur sehr kurz ist, kann ich sie hier sinngemäß wiedergeben.

---

Reservierungsvereinbarung

zwischen der Firma

[NAME]
Immobilien
[ADRESSE]

[PLZ] [ORT]

und

Herrn [NAME]
[ADRESSE]

[PLZ] [ORT]

Herr [NAME] reserviert hiermit das Baugrundstück Nr. 16 lt. beiliegendem Bebauungsplan.

Die Reservierungsgebühr beträgt 1.000 Euro und ist auf das Konto [NUMMER] bei der [BANK] mit der [BLZ] zu überweisen.

Die Reservierungsgebühr wird bei Abschluß des notariellen Kaufvertrages auf die Vermittlungsgebühr des Maklers angerechnet.

Sollte es zu keinem Vertragsabschluß kommen, so verfällt der Anspruch des Kaufinteressenten und die Reservierungsgebühr verbleibt beim Makler!

[ORT], den 30.11.2006

[FIRMA]
Unterschrift

[NAME]
Unterschrift

---

Herr Hermes, nachdem Ihnen nun der genaue Wortlaut der Reservierungsvereinbarung bekannt ist, möchte ich Sie bitten, nun konkreter auf die Fragen 1, 3 und 5 einzugehen.

Vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.02.2007 | 09:31

Sehr geehrter Herr,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.
1. und 3. Die Reservierungsvereinbarung ist unwirksam; es hätte einer notariellen Beurkundung bedurft, so dass Sie die Gebühr zurückverlangen können.
5. Der Makler durfte nicht seinen Hausnotar mit der Erstellung eines Kaufvertrages in Ihrem Namen beauftragen, so dass Sie auch nicht die Kosten für die Erstellung eines vorläufigen Kaufvertrages zu tragen haben.

Mit besten Grüßen

RA Hermes

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