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Reservierungsverbeinbarung


| 31.12.2011 11:41 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke



Sehr geehrte Damen und Herren,
wir beabsichtigen, ein Grundstück zu kaufen, aber da der Bebauungsplan noch nicht vorliegt ist lediglich eine Reservierung über eine Reservierungsvereinbarung mit folgendem Wortlaut möglich:

Praämbel
Die Verkäuferin ist Eigentümerin der Baugrundstücke im Baugebiet X in Y. Für dieses Baugebiet existiert bereits ein rechtsverbindlicher Bebauungsplan. Allerdings wird dieser Bebauungsplan derzeit überarbeitet und es ist zu erwarten, dass bis zum Ende des 1. Quartals ein geänderter Bebauungsplan in Kraft treten wird. Die Verkäuferin hat keinen Einfluss darauf, mit welchem Inhalt der neue Bebauungsplan in Kraft treten wird. Insoweit kann die Verkäuferin auch keine Garantien oder Zusicherungen bezüglich des künftigen Inhalts des Bebauungsplans abgeben. Im Zuge der Änderung des derzeitigen bestehenden Bebauungsplans kann es zu Veränderungen der derzeitigen Grundstückszuschnitte und –größen kommen. Dies ist beiden Parteien bekannt. Vor diesem Hintergrund schließen die Parteien folgende Reservierungsvereinbarung.
§1
Hiermit wird das Grundstück Nr. 1 mit einer Fläche von ca. 500 m2 zum Kaufpreis von Z €/m2 im Baugebiet X in Y für den/die Interessenten verbindlich reserviert. Im beigefügten Lageplan (Anlage 1) rot gekennzeichnet.
Die Reservierung beginnt ab: 20.12.2011
Die Reservierung ist verbindlich bis zum: 28.02.2011
§2
Sollte bis zum Ablauf der vereinbarten Reservierungsdauer zwischen den Parteien kein rechtswirksamer Grundstückskaufvertrag über das unter §1 dieser Vereinbarung bezeichnete Grundstück zustande gekommen sein, ist die Verkäuferin berechtigt, dieses Grundstück anderen Interessenten zum Kauf anzubieten.
§3
Der Interessent erwirbt einen Anspruch auf Abschluss eines Kaufvertrags über das unter §1 dieser Vereinbarung bezeichnete Grundstück nur unter der Voraussetzung, dass er der Verkäuferin innerhalb der unter §2 genannten Reservierungsfrist der Verkäuferin das Vorhandensein des Kaufpreises nachweist. Dies kann auch durch Vorlage einer Finanzierungsbestätigung einer Bank oder Sparkasse innerhalb der Reservierungsfrist geschehen.
§4
Der Interessent verpflichtet sich, an die Verkäuferin eine Reservierungsgebühr in Höhe von 500,00 € zu zahlen.
Diese Reservierungsgebühr wird im Fall des Abschlusses eines Kaufvertrages über das in §1 dieser Vereinbarung genannte Grundstück mit dem dann fälligen Kaufpreis verrechnet
Sollte es nicht zum Abschluss eines Kaufvertrags über das in $1 bezeichnete Grundstück kommen bzw. die Reservierungsfrist verstreichen, ohne das ein solcher Kaufvertrag zustande gekommen ist, verbleibt die Reservierungsgebühr bei der Verkäuferin. Eine Rückzahlung der Reservierungsgebühr ist insoweit ausgeschlossen.
§5
Der Interessent erklärt, dass er das Grundstück gemäß §1 dieser Vereinbarung ausschließlich für eigene Zwecke erwerben will. Der Interessent versichert, dass er dieses Grundstück nicht als Makler oder Bauträger zu erwerben beabsichtigt.
§6
Mündliche Nebenabreden bestehen nicht. Änderungen und Ergänzungen dieser Vereinbarung bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform.

Möglicherweise endet die Reservierungsfrist, bevor der Bebauungsplan in Kraft ist, wir sollen also letztendlich ein Grundstück reservieren ohne zu wissen, wie und was wir darauf bauen können. Zusätzlich wird nicht erwähnt, wie mit der Reservierungsgebühr zu verfahren ist, wenn der Kaufvertrag aus Gründen, die die Verkäuferin zu vertreten hat, nicht zustande kommt. Unter §2 und §4 steht, dass der Kaufvertrag bis zum Ablauf der Reservierungsfrist abgeschlossen sein muss, nach §3 muss innerhalb der Reservierungsfrist nur das Vorhandensein des Kaufpreises nachgewiesen werden.
Insgesamt liegen unserer Meinung nach alle Vorteile des Vertrags bei der Verkäuferin und alle Nachteile bei uns.
Wie sollte der Vertrag formuliert sein, damit sich beide Seiten auf Augenhöhe begegnen?
Für eine baldige Antwort bedanke ich mich schon im Voraus.
Sehr geehrte Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne beantworten darf.

Bitte beachten Sie, dass die nachstehenden Ausführungen lediglich eine erste rechtliche Einschätzung auf Grundlage Ihrer Angaben und des ausgelobten Einsatzes darstellen.

Sie geben in Ihrer o.g. Ausführung an, dass Sie beabsichtigen ein Grundstück zu kaufen, jedoch der Bebauungsplan noch nicht vorliegt. Ihre Frageausführung richtet sich nach der Reservierungsgebühr und nach dem Vertrag, der Ihrer Ansicht in allen Vorteilen für die Verkäuferin ausgelegt ist.

Nach Überprüfung des Vertrages is dieser meines Erachtens, für den Verkäufer ausgelegt. Sie haben in allen Belangen das Risiko zu tragen. Unter dem Aspekt, dass der Bebauungsplan erst bis Ende des 1 Quartals ( Stichtag 31.03.2012) fertig gestaltet sein soll, ist die unter dem §1 aufgeführte Reservierungsfrist zu kurz, um von Ihnen sprichwörtlich eine " blinde Entscheidung" verlangen zu können.

Wie Sie schon in Ihrer Ausführung angeführt haben, endet möglicherweie die Reservierungsfrist, bevor der neue Bebauungsplan in Kraft tritt. Sie würden also mit Unterschrift dieses Vertrages eine Reservierung vornehmen, ohne sich im Klaren darüber zu sein, ob Sie jemals darauf bauen werden.

Nach einem Urteil des Landgericht Berlin von 23.12.1999 (Aktenzeichen 5 O 352/99) verwirkt ein Makler seinen Maklerlohnanspruch in entsprechender Anwendung des § 654 BGB, wenn er seinen Auftraggeber veranlaßt, eine Absichtserklärung zum Erwerb eines konkretes Grundstücks, eines in Aussicht genommenen spätestens Beurkundungstermin für den Kaufvertrag und darüber hinaus eine unwirksame Reservierungsvereinbarung, die die sofortige Zahlung einer erfolgsunabhängigen Reservierungsgebühr von 500,00 Euro vorsieht, zu unterzeichnen.

Eine Reservierungsgebühr stellt eine erfolgsunabhängige Teilprovision dar, die über die Allgemeinen Geschäftsverbindungen nicht wirksam vereinbart werden kann ( vgl. auch OLG Hamm, NJW-RR 1989,1209, OLG Stuttgart, NJW-RR 1996,822)
Das Landgericht verneint den Provisionsanspruch des Maklers in seinem Urteil, weil dieser analog § 654 BGB seine Provision verwirkt hat. Mit der Reservierungsvereinbarung, die zugleich den Maklervertrag enthält, hat der Makler nach Auffassung des Gerichts den Kunden veranlaßt, eine formnichtige Verpflichtung zu unterzeichnen. Veranlaßt nämlich der Makler seinen Kunden, eine Absichtserklärung zum Erwerb eines bestimmten Grundstücks, eines in Aussicht genommenen spätesten Beurkundungstermins und darüber hinaus eine unwirksame Reservierungsvereinbarung, die die sofortige Zahlung einer erfolgsunabhängigen Reservierungsgebühr vorsieht, abzugeben, so handelt er den Interessen seines Auftraggebers in vorsätzlicher bzw. grob leichtfertiger Art zuwider.

Durch diese Reservierungsvereinbarung übt der Makler sowohl wirtschaftlichen wie moralischen Druck auf den Käufer aus, das Objekt zu erwerben. Nach dem Wortlaut der Reservierungsvereinbarung wird in dem Käufer der Eindruck erweckt, eine Verpflichtung zum Abschluß des Kaufvertrages eingegangen zu sein.

Dies deckt sich mit Ihrem Fall. Auch Sie fühlen sich nun unter Druck gesetzt

Darüber hinaus könne, wie das Gericht ausführt, in Formularverträgen wie dem vorliegenden Reservierungsvertrag eine erfolgsunabhängige Teilprovision nicht wirksam vereinbart werden.
Die Entscheidung zeigt die ganze Fragwürdigkeit vieler Reservierungsvereinbarungen.
Verkannt wird weiterhin, daß Reservierungsvereinbarungen, die geeignet sind, die Entscheidungsfreiheit des Kaufbewerbers unzumutbar zu beeinflussen, ihn an einen Kaufentschluß festzuhalten bzw. ihn auch mittelbar zum Erwerb des Grundstücks zu drängen, der notariellen Beurkundung bedürfen. Es ist daher zu hinterfragen, ob es nicht für den Makler empfehlenswert ist, jedenfalls beim Grundstücksverkauf auf Reservierungsvereinbarungen gänzlich zu verzichten.

Meines Erachtens wird besonders, wie bereits von Ihnen erkannt, in den Punkten § 2 und § 4 ein wirtschaftlicher Druck auf Sie aufgebaut. Ich würde daher den Vertrag, um Ihnen auch einen Spielraum auch unter dem Aspekt des neuen Bebauungsplan wie folgt formulieren. Ob dieser jedoch von der Verkäuferin akzeptiert wird, kann nicht beurteilt werden.

Die Verkäuferin wird sicherlich an einer Reservierungsgebühr in Höhe von 500,00 Euro festhalten, weshalb ich diese im Vertrag berücksichtigt habe. Für den von Ihnen hier ausgelobte Einsatz in Höhe von 40,00 Euro, wo Netto knapp 20,00 Euro bleiben, kann dieser nur in dieser Form gestaltet werden.

Vertragdetails:

§1
Punkt 1:
Aufgrund der Unklarheiten Bebauungsplan sollten Sie hier die Frist bis zum 30.4.2012 verlängern
Da hier den Umständen entsprechend ein Fall vorliegt, wo Sie aus wirtschaftlicher Sicht nicht wissen, ob und wie es mit dem Bebauungsplan weitergeht, sollte Ihnen diese Frist eingeräumt werden. So bleibt Ihnen noch genug Zeit, sollte der Bebauungsplan fertig werden, dass Sie dort Einsicht nehmen um eine seriöse und wirtschaftlich vertretbare Entscheidung treffen zu können.

§2
Hier sollte ein Kündigungsrecht für Sie eigebaut werden, für den Fall, dass Sie der Bebauungsplan nicht rechtzeitig bis zum 31.03.2012 fertig wird, was nicht durch Ihr Verschulden an Ihnen festgemacht werden kann. Daher sollten Sie hier aufgrund der wirtschaftlichen Situation ein Rücktrittsrecht einbauen. Alles andere wäre meines Erachtens fahrlässig.



§3
Hier würde in diesem Fall auch die Reservierungsgebühr fällig, wenn die Finanzierung letztendlich scheitert. Es ist laut des Verkäufers nur ein Nachweis für die Zahlung notwendig, der komplette Kaufpreis muss hier nicht direkt bezahlt werden. Dies ist jedoch ein Praxis üblicher Vorgang. Er kann evt. darauf ergänzt werden, wenn eine Finanzierung beziehungsweise ein Nachweis ohne Ihr eigenes Verschulden nicht klappt, in der Form das der Bebauungsplan nicht fertig wurde, dass die Reservierungsgebühr in Höhe von 500,00 Euro zurückerstattet wird.



§4
Auch hier sollte der Vermerk gemacht werden, dass für den Fall, dass der neue Bebauungsplan nicht bis Ende des ersten Quartals fertig sein wird, Ihnen ein Sonderrücktrittsrecht für diesen Fall zusteht, und unter diesem Aspekt die Zahlung i.H.v. 500,00 zurück verlangt werden kann.

Der Hinweis, sollte der Kaufvertrag aus Gründen die von der Verkäuferin zu verantworten sind, und nicht in der Schuld des Käufers liegen, nicht zustande kommen, wird die Reservierungsgebühr nicht fällig, sollte eingefügt werden.

Ich hoffe das ich Ihnen unter dem von Ihnen bereitgestellten Einsatz weiterhelfen konnte. Es wäre sicherlich vom Vorteil, wenn dieser Vertrag von Ihnen notariell beurkundet werden würde. Aus wirtschaftlicher Sicht ist dies ein "Faß ohne Boden" wo sie 500,00 Euro verlieren können, da Sie nicht wissen, ob Sie das Grundstück jemals bebauen werden.

Für weitere Fragen stehe ich Ihnen gerne im Rahmen der einmaligen Nachfragefunktion oder bei genauerer differenzierter Betrachtung per Direktanfrage zur Verfügung. Auch kann ich Ihnen im Rahmen der Direktanfrage einen Vertrag entwerfen.


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Bewertung des Fragestellers 31.12.2011 | 15:30


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