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Reparaturkosten als Kostenvoranschlag in der Kautionsabrechnung


16.12.2016 14:22 |
Preis: 48,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Joerss



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir sind als Familie mit zwei Kleinkindern zum 30.06.2016 aus unserer alten Mietwohnung ausgezogen, welche wir 2014 als Erstmieter bezogen hatten mit Parkett. In der Wohnungsübergabe mit der Hausverwaltung waren kleinere Schäden protokolliert und fotodokumentiert, mit der Ansage, bei Nachbesserungen/ Reparaturarbeiten uns innerhalb einer Woche zu informieren, was jedoch unwahrscheinlich sei, da nur kleinere Gebrauchsspuren zu sehen seien. Allerdings war der Vermieter nicht anwesend. Es folgten im weiteren Verlauf keine Informationen bzgl. notwendigen Reparaturarbeiten.

Nachdem ich innerhalb der letzten Monate mehrfach schriftlich um Abrechnung der Kaution gebeten habe, wurde mir Ende November geschrieben, dass die Abrechnung doch erst verspätet gemacht werden könnte, da noch Reparaturarbeiten am Parkett gemacht werden müssten, welche der Nachmieter bisher aufgrund Terminschwierigkeiten nicht hat durchführen lassen können.

Nun wurde uns Anfang Dezember eine Abrechnung der Kaution geschickt, welche auf der Basis eines Kostenvoranschlages zum Parkettabschleifen in vierstelliger Höhe erstellt, zusätzlich mit einer Rechnung eines Gutachters, der das Parkett und Türen nochmals geprüft hatte nach der Wohnungsübergabe und nach Einzug des Nachmieters, obwohl die Übergabe ja schon durchgeführt worden war.

Daher meine Fragen:
1. Ist diese Abrechnung überhaupt rechtens auf Basis eines Kostenvoranschlages?
2. Es wurde erst nach Einzug des Nachmieters bei der zweiten Wohnungsbesichtigung die Notwendigkeit des Parkettabschleifens festgelegt, ohne uns hierüber zu informieren. Ist dies korrekt?
3. Die jetzige Abrechnung bedeutet, dass die Kautionsrückzahlung sich halbiert. Macht ein juristisches Vorgehen, Gutachter etc. bei der Geldsumme Sinn?

Vielen Dank
Sehr geehrter Fragensteller,

Ihre Frage möchte ich aufgrund der angegebenen Informationen wie folgt beantworten.

Grundsätzlich hat der Mieter mit der Wohnung behutsam umzugehen und sind von ihm zu vertretene Beschädigungen spätestens bis zur Beendigung des Mietverhältnisses zu beseitigen; einer Fristsetzung bedarf es danach in der Regel nicht. Geschieht dies nicht, kann der Vermieter bei Beschädigungen Schadensersatz verlangen und beim tatsächlichen Bestehen eines Schadenersatzanspruches gegen den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen. Über die Kaution ist in der Regel binnen sechs Monaten abzurechnen, wobei die Frist je nach den Umständen kürzer oder länger sein kann. Die Abrechnung durch einen Kostenvoranschlag dürfte grundsätzlich zulässig sein, ggf. unter Abzug der Umsatzsteuer, wenn die Arbeiten nicht durchgeführt wurden.

Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch einen vertragsgemäßen Gebrauch der Sache herbeigeführt werden, hat der Mieter jedoch nicht zu vertreten; dies bedeutet, dass solche bereits als durch die Zahlung der Miete abgegolten angesehen werden.

Beim Streit über Beschädigungen bzw. Verschlechterungen kommt es darauf an, ob noch von einer Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch auszugehen ist oder nicht und ob und welche Arbeiten notwendig waren. Die Beweislast für eine Abnutzung durch vertragsgemäßen Verbrauch bzw. dass er die Veränderung nicht zu vertreten hat, liegt beim Mieter. Es kommt daher auf den Umfang und die Art der Veränderung an. Insbesondere das Protokoll, die Fotoaufnahmen, der Kostenvoranschlag, die Rechnung und Abrechnung über die Kaution müssten dazu eingesehen werden, ob und was dokumentiert wurde und ob es sich ggf. nur um gewöhnliche, vertragsmäßige Abnutzungen handelt oder in welchem Umfang Arbieten erforderlich waren, um zu entscheiden, ob und in welcher Höhe Sie Ihren Anspruch auf Rückzahlung der Kaution weiterverfolgen sollten.

Die sich nach dem Gegenstandwert richtenden Anwalts- und Gerichtsgebühren können im Internet ermittelt werden; insofern die Beauftragung von Sachverständigen erforderlich wäre, kämen diese Kosten hinzu und wären vom Verlierer des eines Rechtsstreits zu tragen.

Demnach sollte der Mietvertrag, das Übergabeprotokoll, Kostenvoranschlag und Gutachterrechnung, Abrechnung der Kaution nebst sonstigem mit der Hausverwaltung geführten Schriftwechsel anwaltlich überprüft werden, ob ein Vorgehen hinreichende Aussicht auf Erfolg verspricht; die bei einem konkreten Gegenstandswert entstehenden Anwalts- und Gerichtsgebühren können dabei auch ermittelt und Ihnen genannt werden.

Ich hoffe, Ihre Fragen verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Thomas Joerss

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