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Reparatur einer Duplex-Parkgarage


| 25.11.2014 16:45 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Liubov Zelinskij-Zunik, M.mel.


Zusammenfassung: Gemeinschaftseigentum an Doppelparkerstellplätzen


Ausgangslage:

wir wohnen seit 2005 in einer 2000 erbauten Doppelhaushälfte, vorne raus in der anderen Hälfte sind 3 Eigentumswohnungen. Zu der Anlage gehört eine Duplexgarage, zwei Stellplätze oben, zwei Stellplätze unten. Um diese bzw. deren Reparatur geht es in der Frage.

Die Stellplätze rechts oben und rechts unten gehören uns, wobei im Kaufvertrag mit den Vorbesitzern nur von e i n e m Duplexparker Nr. 4 die Rede war. Der Stellplatz oben links gehört einem Wohnungseigentümer, Hr. A., der Platz unten links der Eigentümerin Frau D.

Die Stellplätze oben und unten links sind nun durchgerostet und dürfen nicht mehr mit Autos befahren werden. Nun geht es um die Frage der Reparatur. Geplant wäre ein Ersatz der Mittelträger sowie der Bodenbleche mit Aluminium. Hr. A. (oben links) stellt sich auf den Standpunkt, er mache nur mit, wenn alle vier Plätze saniert werden. Frau D. (unten links) würde es zur Not mitmachen, lieber wäre es ihr aber, wenn sie ihren Platz nicht reparieren lassen müßte, denn für den nicht sehr hohen Platz habe sie eh kein geeignetes Auto, und sie stelle da nur Fahrräder ab, was noch weiter möglich ist. Diese Haltung erscheint uns verständlich. Wir selbst würden gerne oben den Platz (oben rechts) sanieren lassen, da wir ihn auch für unser Auto nutzen. Den anderen (unten rechts) nützen wir ebenso nur für Räder, eine Sanierung wäre nicht zwingend nötig.

In der Teilungserklärung zur gesamten Anlage haben wir mit der DHH einen Miteigentumsanteil 20/1000 am Teilgrundstück (Vorplatz vor der Garage, Weg zum Haus), verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan mit der Nr. 4 bezeichneten Doppelparker. In der Anlage ist auf dem Aufteilungsplan die rechte Seite der Garage mit Nr. 4 bezeichnet und mit einem Buchstaben unserem Hausanteil zugeordnet.

Ähnlich wird in der Teilungserklärung nochmal ein Miteigentumsanteil von 20/1000 ausgeschrieben, verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan mit der Nr. 5 bezeichneten Doppelparker, in der Anlage ist hiermit die linke Seite insgesamt (wiederum ohne Trennung in oben und unten) markiert. Es geht weder aus der Zeichnung in der Anlage noch aus der Teilungserklärung hervor, welcher Wohneinheit Nr. 5 zugeordnet ist. Die anderen 3 Wohnungen sind nämlich gesondert mit 388/100 (EG), 317/1000 (OG) und 255/1000 Anteilen (DG) aufgeführt.

Herr A. meint, er habe laut seinem Kaufvertrag den Platz oben links, sei aber laut TE mit Frau D., unten links, in gemeinsamen Sondereigentum verbunden. Auch deshalb zögert er, nun in meinen Vorschlag einzustimmen, doch nun die beiden oberen Stellplätze, die ja durch den Mittelträger miteinander verbunden sind (und auch gemeinsam nach oben oder unten hydraulisch bewegt werden), reparieren zu lassen, zumal seine Mieterin in der DG-Wohnung nun schon die Miete gemindert hat, weil sie den Platz ja nicht mehr nutzen kann. Mit den wieder gezahlten 50 Euro monatlich hätte er die Kosten von ca. 3700 Euro in nicht mal 7 Jahren wieder kompensiert.

Frage: 1) wie sehen Sie die Zuständigkeiten angesichts dieser meiner Ansicht nach uneindeutigen Teilungserklärung? Ich würde pragmatisch sagen, dass jeder für seinen Stellplatz verantwortlich ist, und wir nun die oberen, miteinander verbundenen, zu zweit reparieren und zahlen sollten.

Frage 2) Können wir Herrn A. rechtlich zwingen, die Reparatur vornehmen zu lassen, weil wir den Platz unbedingt nützen wollen und wir die Reparatur nur gemeinsam mit ihm machen können, weil wir ja mit dem Mittelträger zusammen hängen, der auch ersetzt werden muss (ebenso durchgerostet)?

Das Urteil des LG München aus 2012 ist mir bekannt, scheint aber für unseren Fall nicht viel herzugeben; es ging hier wohl vor allem um die Hydraulik, und ob eine WEG alles als Gemeinschaftseigentum behandeln durfte.

Vielen Dank für Ihre Bemühungen!


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Frage: 1) wie sehen Sie die Zuständigkeiten angesichts dieser meiner Ansicht nach uneindeutigen Teilungserklärung?

Bei Doppelstock-/Duplexgaragen ist es umstritten, ob jeder einzelne Stellplatz einzeln oder nur die Garage insgesamt sondereigentumsfähig ist. Die h.M. geht davon aus, dass nur die „Garage" insgesamt Teileigentum sein kann, nicht jedoch der Einzelstellplatz in Ermangelung der erforderlichen Raumeigenschaft.


Entgegen der Teilungserklärung liegt damit hinsichtlich der Mehrfachparker Gemeinschaftseigentum vor.
Das Urteil des LG Dresden hier
http://www.zwangsversteigerung-rechtsanwalt-muenchen.de/urteile-zu-zwangsversteigerungen/223-gemeinschaftseigentum-an-doppelparkerstellplaetzen


Es wird vertreten, dass das zur Hebebühne gehörende Fahrblech ist als Teil der Technik der Anlage dann sondereigentumsfähig, wenn es, ohne die Funktionsfähigkeit der Anlage zu beeinträchtigen, entfernt werden kann, LG München v. 05.11.2012 - 1 S 1504/12.

Durch die Benutzung durch 4 Parteien kam eine Nutzungsregelung (§ 1010 BGB ) zustande.


…..Ich würde pragmatisch sagen, dass jeder für seinen Stellplatz verantwortlich ist, und wir nun die oberen, miteinander verbundenen, zu zweit reparieren und zahlen sollten.


Die Ansicht lässt sich gut vertreten, wenn man davon ausgeht, dass das zur Hebebühne gehörende Fahrblech als Teil der Technik der Anlage sondereigentumsfähig, s.o.. Aber auch die Ansicht, dass alle für die Reparatur aufkommen müssen, ist vertretbar. Die Ansicht des A ist nicht zutreffend.


Frage 2) Können wir Herrn A. rechtlich zwingen, die Reparatur vornehmen zu lassen, weil wir den Platz unbedingt nützen wollen und wir die Reparatur nur gemeinsam mit ihm machen können, weil wir ja mit dem Mittelträger zusammen hängen, der auch ersetzt werden muss (ebenso durchgerostet)?

Ja.






Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 25.11.2014 | 18:33

Vielen Dank!

In der TE steht unter "Lasten und Kosten" außerdem, dass auf die Eigentümer der vier Stellplätze die mit dem Betrieb und Unterhalt der Garage verbunden Kosten zu gleichen Teilen umgelegt werden, und zwar einschließlich der Kosten, die auf die maschinellen Anlagen entfallen.
Im weiteren aber wird ausgeführt: Die Betriebs- und Instandhaltungskosten technischer Anlagen, die ausschließlich einzelnen Wohnungseigentümern zugute kommen, sind nur von diesen Wohnungseigentümern zu tragen.

Das würde doch heißen, dass nur der die Reparatur seines Fahrbleches bzw. Stellplatzes bezahlt, der das auch benutzt bzw. dem das zugute kommt? Damit wäre doch ein gemeinschaftliches Aufkommen ausgeschlossen?

Und: ich habe nicht ganz verstanden, warum die Ansicht von A. unzutreffend wäre, wenn Sie doch nicht ausschließen, dass alle Eigentümer aufkommen müssten?

Auf welche rechtlichen Grundlagen kann ich mich beziehen, wenn ich Hr. A. zur Reparatur zwingen müßte?

Vielen Dank für Ihre Antwort! Mit freundlichen Grüßen, A. M.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.11.2014 | 19:48

1. In der TE steht unter "Lasten und Kosten" außerdem, dass auf die Eigentümer der vier Stellplätze die mit dem Betrieb und Unterhalt der Garage verbunden Kosten zu gleichen Teilen umgelegt werden, und zwar einschließlich der Kosten, die auf die maschinellen Anlagen entfallen.
Im weiteren aber wird ausgeführt: Die Betriebs- und Instandhaltungskosten technischer Anlagen, die ausschließlich einzelnen Wohnungseigentümern zugute kommen, sind nur von diesen Wohnungseigentümern zu tragen.

Das ist eine Auslegungsfrage. Gegen die Kostentragung für die Reparatur der Hebebühne spricht, dass die Eigentümer unterer Stellplätze sie nicht benutzen. Andererseits wird in der Regelung auf „zugute kommen" und nicht auf die Nutzung abgestellt. Die Instandsetzung der Hebebühne kommt doch den Eigentümern unterer Stellplätze zugute, weil sonst diese voll verrostet ihnen irgendwann auf den Kopf fällt (analog Dachsanierung kommt dem Eigentümer im EG zugute) . Also würde ich sagen, dass durch diese Regelung eine Kostentragung schon vorbestimmt ist. Im Endergebnis ist das für Sie im Vergleich zu Ihrer Lösung (nur Eigentümer 2 oberen Stellplätze) ohne Relevanz, weil Sie 2/4 oder 1/2 von100 % zahlen.

2. Das würde doch heißen, dass nur der die Reparatur seines Fahrbleches bzw. Stellplatzes bezahlt, der das auch benutzt bzw. dem das zugute kommt? Damit wäre doch ein gemeinschaftliches Aufkommen ausgeschlossen?

s. o. eher nein

2.Und: ich habe nicht ganz verstanden, warum die Ansicht von A. unzutreffend wäre, wenn Sie doch nicht ausschließen, dass alle Eigentümer aufkommen müssten?

Die Antwort nehme ich zurück. Aufgrund Ihrer Ausführungen, dass A meint, die Plätze links oben und unten stehen im SE , habe ich (unzutreffend) angenommen, dass er meint, die Reparatur muss von diesen bezahlt werden. Die Ansicht des A ist jetzt (erst recht durch die von Ihnen beschriebene Kostenverteilung) zutreffend.

3.Auf welche rechtlichen Grundlagen kann ich mich beziehen, wenn ich Hr. A. zur Reparatur zwingen müßte?

Auf die Teilungserklärung

Bewertung des Fragestellers 27.11.2014 | 08:56


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"Zum Teil widersprüchliche Angaben, etwas unscharfe Beantwortung, bin mir nicht klar, ob meine Fragen voll verstanden wurden (kann doch nicht sein, wenn 3 von 4 Eigentümern Duplexgaragen haben, dass das dann insgesamt Gemeinschaftseigentum sein soll). Werde wohl doch persönlich einen Anwalt konsultieren müssen."
FRAGESTELLER 27.11.2014 3,4/5.0
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