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Renovierungspflichten bei Auszug


03.08.2017 20:00 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Wir haben das gemietete Haus zum 31.08. gekündigt und sind nicht ganz sicher was unsere Pflichten bei Auszug bezüglich Schönheitsreparaturen sind.

Die Wände im Haus waren bei Einzug alle weiß tapeziert und die haben wir alle auch weiß gelassen. Hier die beiden Paragraphen dazu:

§7 Schönheitsreparaturen

1. Während der Dauer des Mietverhältnisses übernimmt der Mieter die Kosten der Schönheitsreparaturen.

Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere das Anstreichen bzw. Tapezieren der Wände und Decken sowie der Innentüren, das Lackieren der Heizkörper und Heizrohre und der Fenster und Außentüren von innen.

In der Regel sind Schönheitsreparaturen durchzuführen
-in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre
-in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre
-in allen sonstigen Nebenräumen alle 7 Jahre.

Läßt in besonderen Ausnahmefällen während der Mietzeit der Zustand einzelner Räume der Wohnung eine Verlängerung der vorstehend vereinbarten Fristen zu oder erfordert er eine Verkürzung, so kann der Vermieter nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen verlängern oder verkürzen.

Die Schönheitsreparaturen sind, soweit erforderlich, in fachgerechter „mittlerer Art und Güte" nach § 243 BGB zu leisten und richten sich im konkreten Fall nach dem Renovierungsbedarf, d.h. je nach Zustand früher oder später.

Falls der Mieter bereits die in §7 dieses Vertrages Schönheitsreparaturen durchgeführt hat und eine erneute Durchführung dieser Arbeiten turnusgemäß noch nicht fällig ist, so kann der Vermieter zeitanteilig einen geldwerten Ersatz hierfür verlangen, sofern die Notwendigkeit zu erneuten Schönheitsreparaturen bestehen sollte. Der Mieter kann diesen Anspruch vermeiden, wenn er selbst diese Arbeiten vornimmt oder vornehmen lässt.

Falls die Schönheitsreparaturen vom Mieter durchzuführen sind, hat er die Verpflichtung, diese in fachgerechter „mittlerer Art und Güte" vorzunehmen oder vornehmen zu lassen.

03.08.2017 | 20:45

Antwort

von


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Guten Abend,

ich möchte Ihre Anfrage auf der Grundlage der dazu mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten:

Nach aktueller Rechtsprechung des BGH ist eine Schönheitsreparaturklausel nur noch wirksam, wenn eine renovierte Wohnung bei Mietbeginn übergeben worden ist, vgl. BGH, Urteil vom 18.03.2015, Az.: VIII ZR 185/14.

Ob das in Ihrem Fall gegen war, kann ich nicht beurteilen; Ihr Vortrag, die Wände seien weiß tapeziert gewesen, deutet darauf hin.

Sollten allerdings Gebrauchsspuren des Vormieters vorhanden gewesen sein, würde dies dazu führen, dass die Schönheitsreparaturklausel insgesamt unwirksam ist.

Sollten Sie tatsächlich eine renovierte Wohnung übernommen haben, ist die Klausel auf ihre Wirksamkeit zu prüfen.

Zwar spricht die Formulierung "In der Regel" zunächst für eine -zulässige- weiche Fristenregelung, allerdings wird ds durch den nachfolgenden Satz wieder aufgehoben, wonach nicht der tatsächliche Zustand der Wohnung, sondern allein der Vermieter nach billigem Ermessen über eine Änderung entscheidet. Ich halte das für eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, was zur Unwirksamkeit der Klausel gemäß § 307 BGB führt.

Selbst dann,wenn man von einer wirksamen Klausel ausgehen würde, wäre die Regelung, wonach der Vermieter "zeitanteilig einen geldwerten Ersatz hierfür verlangen" kann, unwirksam.

Nach dem zitierten Vertragstext soll allein der Zeitfaktor maßgebend sein " ... turnusgemäß noch nicht fällig ..."; der tatsächliche Zustand der Wohnung spielt also dabei keine Rolle. Das jedoch ist nach dem Urteil des BGH vom 18.10. 2006,Az.: VIII ZR 52/06 nicht zulässig.

Insgesamt sind Sie daher verpflichtet, die Wohnung frei von Schäden besenrein zurückzugeben. Irgendwelche Schönheitsreparaturen sind nicht geschuldet genauso wenig wie eine anteilige Zahlung.


Mit freundlichen Grüßen


Nachfrage vom Fragesteller 03.08.2017 | 20:56

Vielen Dank für diese sehr fundierte Antwort.

In dem gemieteten Haus wohnten vorher die ehemaligen Eigentümer. Unsere Vermieter, also die neuen Eigentümer, haben nach dem Kauf das Haus nicht renoviert. So waren z.B. offene Fugen im Badezimmer vorhanden, in der Garage kam nach kurzer Zeit der Putz von der Decke etc.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.08.2017 | 21:52

Guten Abend,

nach Ihrer Schilderung ist nicht davon auszugehen, dass Sie eine renovierte Wohnung übernommen haben, so dass nach dem Urteil des BGH vom 18.03.2015 die SR-Klausel insgesamt als unwirksam anzusehen ist.

Mit freundlichen Grüßen

ANTWORT VON

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