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Renovierungspflicht/Kündigungsfristen im Mietvertrag


09.12.2009 22:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Steffan Schwerin



Ich habe zwei Fragen zu meinem Mietvertrag, der seit dem 1.1.1999 läuft.

Unter §2 Mietzeit steht:
Der Mietvertrag wird auf die Dauer von 36 Monaten geschlossen und läuft bis zum 31.12.2002. Er verlängert sich um jeweils 6 Monate, falls er nicht gekündigt wird.
Für den Fall der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses beträgt die Kündigungsfrist [...] 12 Kalendermonate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jahre vergangen sind.

1. Frage: Beträgt meine Kündigungsfrist tatsächlich 12 Monate zu einem 30.6. bzw. 31.12.?

Unter §15 Zustand der Mieträume steht:
Der Mieter verpflichtet sich, vor seinem Einzug oder, falls dies nicht möglich ist, bis spätestens zum ___ folgende Arbeiten auf seine Kosten an den Mieträumen vornehmen zu lassen: Wohnung wird vom Mieter bei Auszug komplett renoviert.

Weiter steht unter §16 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume:
Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben.

2. Frage: Muss ich die Wohnung bei Auszug renovieren?
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

die von Ihnen gestellten Fragen beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie Ihres Einsatzes wie folgt:


Frage 1: Beträgt meine Kündigungsfrist tatsächlich 12 Monate zu einem 30.6. bzw. 31.12.?

Der Mietvertrag ist befristet. Solche befristeten Verträge können nicht zwischendurch gekündigt werden, sondern können immer nur zum Ende der Befristung gekündigt werden.

In diesem Fall kann der Mietvertrag immer zum Ende einer solchen 6-monatigen Periode, also zum 30.06. oder 30.12. gekündigt werden.

Hier ist aber keine Frist von 12 Monaten einzuhalten. Die gesetzlichen Kündigungsfristen sehen 3 Monate vor. Eine 12-monatige Kündigungsfrist gibt es nicht.

Für die noch auf der Basis des alten Mietrechts des BGB vor dem 1.9.2001 abgeschlossenen Mietverträge waren häufig in den Standardmietverträgen formularmäßig die früheren gesetzlichen Kündigungsfristen vereinbart worden, welche anders als die neue Regelung dem Mieter nach längerer Dauer des Mietverhältnisses jeweils gestaffelt auch längere gesetzliche Kündigungsfristen auferlegten (Kündigungsfristen je nach Dauer des Mietverhältnisses von drei Monaten, sechs Monaten, neun Monaten bis hin zu einem Jahr).

Derartige Fristenklauseln, die formularmäßig im Mietvertrag den alten Gesetzesstand vor dem 1.9.2001 wiedergeben, blieben zunächst nach der Rechtsprechung des BGH auch nach dem 1.9.2001 weiter wirksam. Auch der Mieter hatte daher im Falle einer Kündigung des Mietverhältnisses die seinerzeit vor dem 1.9.2001 im Mietvertrag vereinbarte längere Kündigungsfrist nach längerer Mietvertragsdauer zu beachten.

Danach hat der Gesetzgeber auf diese Rechtsprechung reagiert und durch eine Änderung der mietrechtlichen Vorschriften mit Wirkung zum 1. Juni 2005 auch für Mietverträge, die vor dem 1.9. 2001 geschlossen worden sind, für den Mieter von Wohnraum eine lediglich noch dreimonatige Kündigungsfrist festgelegt.

Da ein Zeitmietvertrag vorliegt, muss dieser auch erfüllt werden und kann erst zum Ende der nächsten Ablaufzeit gekündigt werden, unter Berücksichtigung der 3-monatigen Kündigungsfrist.

Es kann hier also zum 30.06.2010 gekündigt werden. Die Kündigung muss spätestens am 3. Werktag im April 2010 beim Vermieter eingehen.


Frage 2: Muss ich die Wohnung bei Auszug renovieren?

Diese Klausel ist unwirksam, da hier geregelt wird, dass die Wohnung in jedem Fall zu renovieren ist.

Nach neuerer Rechtsprechung muss die Wohnung aber nur dann vom Mieter bei Auszug renoviert werden, soweit dies erforderlich ist.

Die Wohnung muss hier lediglich besenrein übergeben werden. Weiterhin sind alle Schäden zu beseitigen.
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