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Renovierungspflicht erfüllt?


24.11.2008 15:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo,
ich wollte heute meine Wohnung übergeben, was nicht geklappt hat.
Folgendes: Mein Vermieter (aus einer Erbengemeinschaft), mit dem ich 9 Jahre super klar gekommen bin, ist krank und heute sollte die Wohnungsübergabe an seinen Bruder erfolgen. Ein Ekel und Korinthenk...
Wir haben in den vergangenen zwei Wochen die Wohnung renoviert (bzw. ein befreundeter Maler): Alle Wände, Innentüren, Fenster. Heizung nicht. Decke im Wohnzimmer ebenfalls nicht, da die erst vor zwei Jahren gestrichen wurde (Wände ebenfalls, allerdings farbig, deshalb jetzt wieder weiß .
Der nette Mensch meint nun, dass das malen nicht ordentlich ist, weil es einige wenige Stellen gibt (die schmalen Türseiten nicht 100%-ig, drei Farbkleckser auf dem Scharnier und Lichtschaltern, Eingangstür nur die Innenfront (nicht die Seiten) gemalt. Außerdem zu recht die Decke. Usw. Wenns nach ihm geht -was er mir auch vorgeschlagen hat- soll ich da jetzt noch mal seinen Maler durchjagen, der diese Woche ohnehin noch einen Wasserschaden im Bad beheben muss.
Ich bin ziemlich sauer!

Inzwischen habe ich mit dem Stiefvater meiner Nachmieterin gesprochen, der einen Laden im Haus hat. Wir wollten mit denen sprechen, ob wir das über den Nachmieter geregelt bekommen. Da haben wir dann erfahren, dass unser Vermieter einen Nachweis von uns haben will, dass wir Spezialfarbe (bin Raucher) verwendet haben. Der Maler meines Vermieters (der ein Freund des Ladeninhabers ist) hat erzählt, dass das Malen grottenschlecht ist und überhaupt nicht taugt und alles komplett neu gemacht werden muss. Genau darauf beruft sich jetzt wohl mein Vermieter. Ich als Laie behaupte mal, dass das Gemalte nicht so schlecht ist. Nicht perfekt, aber okay.

Soweit das. In meinem Mietvertrag stehen ja nun Fristen, ob die allerdings starr sind, kann ich nicht sagen. Mit was muss ich also rechnen? Das ich die Decke noch male, ist kein Problem. Mündlich mit seinem Bruder war mal vereinbart, dass ich die Wohnung renoviert übergebe (hat er mich beim Einzug drum gebeten und ich stehe zu meinem Wort). Aber jetzt dieser mega-Streß!
Was also muss ich tun?
Wer also noch lesen mag:
§ 15
1. Der Mieter ist verpflichtet, ohne besondere Aufforderung die laufenden Sachönheitsreparaturen fachgerecht nach Maßgabe der folgenden Ziffer 2 auf eigene Kosten vorzunehmen, es sei denn, unter § 27 ist eine abweichende Vereinbarung getroffen.
2. Die Schönheitsreparaturen sind während der Mietzeit regelmäßig nach Ablauf folgender Zeiträume seit Mietbeginn oder nach Durchführung der letzten Schönheitsreparatur auszuführen:
in Küchen, Bädern, Duschen alle 3 Jahre
in Wohn/Schlafräumen, Fluren, Dielen, Toiletten alle 5 Jahre
in anderen Räumen alle 7 Jahre.
3. Verlangt es der Zustand der Räume und trifft nicht den Vermieter .... sind die Schönheitsreparaturen wie folgt auszuführen:
a) bei Übergabe renovierter Räume vor Ablauf des jeweils ersten Fristenzeitraumes seit Mietbeginn, oder
b) bei Übergabe nicht renovierter Räume nach Ablauf des jeweils ersten in Ziffer 2 genannten Fristenzeitraumes seit Mietbeginn vor Ablauf des jeweils nächsten Fristenzeitraumes.
4. Von den in Ziffer 2 genannten Fristen kann abgewichen werden, wenn der Zustand der Räume die Einhaltung dieser Frist nicht erfordert.
5. Die Gewähr, dass die Schönheitsreparaturen fachgerecht durchgeführt werden und nicht mit Fehlern behaftet sind, die den Wert oder die Tauglichkeit aufheben oder mindern, übernimmt derjenige Vertragspartner, der sie vorzunehmen hat.
...
7. Sind bei Beendigung des Mietvertrages die Schönheitsreparaturen entsprechend Ziffern 2-4 nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gem. Ziffern 2-4, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt.
Vielen dank fürs Lesen und ggf. antworten!
Deluna
Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich Ihnen Ihre Frage auf der Grundlage des von Ihnen angegebenen Sachverhalts wie folgt:

Vorbehaltlich der Kenntnis des gesamten Mietvertrags (zB. § 27 ) ist die vorliegende Verienbarung unwirksam.
Aber auch wenn es sich vorliegend bei der vertraglichen Regelung um eine unwirksame Schönheitsreparaturenregelungen handelt, haben Sie die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen durch die tatsächliche Ausführung anerkannt und können sich nachträglich nicht mehr auf eine unwirksame Vereinbarung berufen.

Inwieweit die Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß ausgeführt worden sind, kann naturgemäß nicht im Rahmen dieser Onlineanfrage beantwortet werden.
Nach Ihrer Schilderung kann ich zwar nicht erkennen, mit welcher Begründung der Vermieter/Bruder erwartet, nochmals "seinen Maler durchzujagen" will. Die Kleinigkeiten ( Farbkleckser ) können ohne weiteres beseitigt werden, ob die Decke noch gestrichen werden muss, kann nicht beruteilt werden. Eine "Spezialfarbe" ist nicht erforderlich, sofern etwaige Nikotinreste auch mit "normaler" Farbe entfernt worden sind.
Ob die erfolgen Malerarbeiten allerdings tatsächlich "grottenschlecht" und somit nicht fachgerecht sind, kann - wie bereits ansgesprochen - nicht beurteilt werden.

Bedauerlicherweise kann ich Ihnen somit keine abschließende Empfehlung geben, da hierfür die Kenntnis der Räumlickeiten/Malerarbeiten erforderlich ist.

Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Günthner
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 26.11.2008 | 10:49

Hallo Herr Günthner,

vorerst einmal vielen Dank für Ihre Antwort. Zwischenzeitlich habe ich mit meinem Vermieter nochmals telefoniert, was nicht viel ergeben hat. Nachbesserungen meinerseits (Farbspritzer beseitigen, Wohnzimmerdecke) sind gemacht bzw. in Arbeit.

Meines Erachtens ist die Renovierung fachgerecht. § 27 des Mietvertrags ist offen gelassen.

Angenommen, ich versuche erneut die Wohnung zu übergeben/abnehmen zu lassen und der Vermieter weigert sich weiterhin bzw. hat noch Beanstandungen. Wie siehts dann weiterhin aus?
- Wer muss den Nachweis erbringen, dass die Renovierung fachgerecht/nicht fachgerecht ist. Er oder ich? Das wird -vermute ich- durch ein Gutachten o.ä. erfolgen müssen. Da er Beanstandungen hat, muss er (Vermieter) ein Gutachten in Auftrag geben, oder ich? Wer muss dieses bezahlen? Muss ich einem Gutachter zustimmen (grundsätzlich und auch einem bestimmten seiner Wahl)?
- Wenn er die Abnahme mit der Begründung verweigert, dass die Renovierung "neu" gemacht werden muss -wozu ich mich weigern werde: Kann er einfach einen Maler beauftragen und mir die Kosten aufdrücken? Sollte er das tun, so kann natürlich nachträglich nicht mehr kontrolliert werden, ob meine Renovierung fachgerecht war. Kann ich mich dann rechtlich gesehen weigern, die Kosten zu übernehmen?
- Muss im Fall einer Nicht-Abnahme die Wohnung leer bleiben?
- Angenommen am Montag zieht die Nachmieterin ein, würde dies eine Art stillschweigende Abnahme bedeuten? Oder muss er die Wohnung leer stehen lassen, wenn die Abnahme nicht erfolgt?

Mir ist bekannt, dass dies eine Menge nachfragen sind. Sollten die nicht in meiner bereits erbrachten Zahlung enthalten sein, teilen Sie mir dies bitte mit.
Mit freundlichen Grüßen

Deluna

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.11.2008 | 13:40

Sehr geehrte Fragestellerin,

sinnvoll ist es in jedem Fall vorliegend eine einvernehmliche Regelungen zu finden. Im Rahmen eines Rechtsstreit wären einige Fragen zu klären, deren Beantwortung im Rahmen dieser Onlneanfrage erfolgen kann. Auf der einen Seite kann der Vermieter argumentieren, Sie haben die Schönheitsreparaturen trotz Unwirksamkeit der Klauseln anerkannt. Auf der anderen Seiten, könnten Sie unter Umständen sogar einen
Aufwandsersatz vom Vermieter verlangen. (LG Karlsruhe, Urteil vom 28.04.2006, 9 S 479/05), da Sie nicht zur Durchfürhung verpflichtet werden.

Wiederrum sind Sie natürlich bei der Ausführung verpflichtet, den Zustand der Wohnung nicht durch eine schlechte Renovierung zu verschlimmern. Geschieht dies, kann dem Vermieter ein Schadensersatz zustehen.

Das LG Berlin (Urteil vom 29.01.2003 – Az: 64 S 312/01), verneinte allerdings einen Schadensersatzanspruch in dem Fall, in welchem der Vermieter die Arbeiten unabhängig davon, dass der Mieter Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, bei Mietende hätte ausführen lassen müssen.

Wie Sie sehen, sind in dieser Konstellation viele veschiedene Fallgestaltungen denkbar, welche eine konkrete und umfassende Prüfung erfordert.

So kann auch die Beweislast unterschieldich beantwortet werden, je nachdem ob von einem Anerkenntnis der Reparaturen oder einem Schadensersatzanspruch ausgegangen wird.

Sollte der Vermieter nicht an einer Einigung interessiert sein, empfiehlt es sich in jedem Fall den Zustand der Wohnung zu dokumentieren (Fotos).

Sofern ein Sachverständigengutachten im Rahmen eines gerichtlichen Vefahrens erforderlich wird, bezahlt es im Ergebnis die Partei, welche in dem Prozess unterliegt.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Günthner
Rechtsanwalt


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