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Renovierung und Kaution. Vermieteranfrage.


05.12.2004 22:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

SgDuH,

Das Mietverhältnis bestand knapp 10 Jahre bis 05.04..Es handelte sich um die Erstvermietung einer Neubauwohnung. Zu Schönheitsreparaturen steht im Mietvertrag:
§9(2):Der Mieter verpflichtet sich, während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdende Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auf seine Kosten ausführen zu lassen, sowie Schlöser, Wasserhähne, Klosettsspüler...............und dergleichen in gebrauchsfähigem Zustand zu halten und zerbrochene Glasscheiben zu ersetzen.
§9(3):Der Mieeter haftet dem Vermieter für Schäden, die nach dem Einzug durch ihn, seine Familienmitglieder ..........schuldhaft verursacht werden.......
§9(4): Der Mieter hat den Beweiss zu erbringen, dass ein schuldhaftes Verhalten nicht vorgelegen hat..(Zitatende)

Das Übergabeprotokoll enthält u.a. folgende Schäden:
Küche: 10 Bodenfliesen beschädigt durch heruntergefallene Gegenstände. Ein Wohnungsschlüssel fehlt. Fensterrahmen innen sehr dreckig. Wird vom alten Mieter nachgebessert.

Nach und wahrscheinlich auch durh diese Reinigung der Fensterrahmen zeigte sich am Zutand, dass während der 10-jährigen Mietdauer die Fensterrahmen innenseitig nie gestrichen wurden. Zur Beweissicherung sind die Rahmen so belaassen worden. Der Fliesenboden in der Küche wurde kurzfristig erneuert, da der Nachmieter seine Küche einbauen musste.

Die Kaution in Form eines an mich verpfändeten Sparbuchs habe ich einbehalten, da deren Betrag inkl. Zinsen in etwa den Kosten für Fliesenarbeiten (825.-€) und dem Kostenvoranschlag Maler (1080€) entspricht. Hinzu kommen die Kosten für die Schließanlage.

Die Kostenübernahme für Fliesenarbeiten und Maler wurde vom ehemaligen Mieter abgelehnt mit folgenden Argumenten:
Fliesen: Normale Abnutzung.
Maler: Der Mietvertrag enthalte keine Details zu Renovierungsarbeiten.

Das zog sich mehrere Monate hin, in denen ich (Vermieter) auf die aktuelle Rechtsprechung zur Renovierung verwies (keine Festlegung zu Details im Mietvertrag). Und übliche Abnutzung bei 10 zerbrochenen Fliesen in der Küche nicht akzeptierte.

Inzwischen hat mein ehem. Mieter ein Angebot vorgelegt: Er übernimmt 50% der Fliesenkosten. 50 % bleiben bei mir nach dem Prinzip Neu für Alt. Ohne Anerkennung einer Rechtspflicht. Die Fensterkosten (Innenanstrich) lehnt er weiterhin ab, jetzt mit der Begründung, dass diese weder aus dem Mietvertrag zu entnehmen seien noch im Übergabeprotokoll bemängelt wurden. (Anmerkung von mir: Text zum Protokoll s.o.).

Wie ist die Lage rechtlich zu bwurteilen? Welche Möglichkeit habe ich gegebenenfalls, um an das Geld auf dem Kautions-Sparbuch zu gelangen? Das Sparbuch befindet sich bei mir. Wie gehe ich weiter vor?

MfG




05.12.2004 | 22:42

Antwort

von


767 Bewertungen
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

1. Schönheitsreparaturen

Der Mietvertrag enthält - vorbehaltlich einer genauen Prüfung, für die ich den vollständigen Mietvertrag einsehen müsste - eine wirksame Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparturen während der Mietzeit.

Auch bei preisfreiem Wohnraum ist nach herrschender Meinung die unmittelbar nur für preisgebundene Wohnungen geltende Definition in § 28 Abs. 4 Satz 4 II.BV (gleichlautend § 7 Abs. 2 Mustermietvertrag 1976 des BMJ) maßgeblich. Werden durch eine Klausel nur allgemein die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt, ist ihr Inhalt dahin auszulegen, daß die Arbeiten nach § 28 II.BV gemeint sind (BGH, RE vom 30. 10. 1984, WuM 1985, 46.) Danach umfassen Schönheitsreparaturen nur das "Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen".

Sofern keine Fristenregelung vereinbart ist, weil etwa dem Mieter nur allgemein die Schönheitsreparaturen auferlegt wurden, sind diese Regelungen im Wege der Auslegung durch übliche Fristen zu ergänzen. Als üblich werden dabei die Fristen des Mustermietvertrages des Bundes von 1976 angesehen, nach der Küchen, Bäder und Duschen alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre sowie andere Nebenräume alle sieben Jahre zu renovieren sind.

Danach wäre also der Anstrich der Fenster auf jeden Fall bei Mietvertragsende fällig gewesen. Da der Mieter diesen Anstrich, also die fälligen Schönheitsreparaturen, nicht durchgeführt hat, sind Sie nun grundsätzlich berechtigt, nach Vertragsende die Arbeiten ihm in Rechnung zu stellen, sofern Sie ihm zuvor eine Frist zur Durchführung der Arbeiten gesetzt haben oder diese Fristsetzung ggf. wegen einer endgültigen Leistungsverweigerung des Mieters entbehrlich war. Ob diese Voraussetzungen vorliegen ist Ihren Ausführungen leider nicht zu entnehmen.

Problematisch kann außerdem das Übergabeprotoll sein. Es wird entscheidend darauf ankommen, ob diesem Protokoll ausschließliche Wirkung zukommt, mit der Folge, daß Sie keine Mängel, die dort nicht aufgeführt sind, mehr geltend machen können. Dazu kommt es auf den genauen Inhalt des Protokolls an, z.B. auch darauf, ob das Protokoll überhaupt Ausführungen zu Schönheitsreparaturen enthält oder erkennen läßt, daß der Mieter weitere Arbeiten, außer denen im Protokoll genannten, nicht durchführen sollte. Um mir darüber eine Meinung bilden zu können, müßte ich aber das Protokoll einmal sehen.


2. Fliesen

Die Beschädigung der Fliesen durch heruntergefallene Gegenstände stellt natürlich keine normale Abnutzung dar. Insofern steht Ihnen ein Schadensersatzanspruch zu, wenn der Mieter die Schäden zu verantworten hat. Allerdings haben Sie sich in der Tat einen Abzug "neu für alt" gefallen zu lassen. Die Rechtsprechung geht bereits bei einer Mietdauer von 3 Jahren und 4 Monaten von einem Abzug von 10% aus (LG Göttingen ZMR 1990, 145). Danach wäre bei einer Mietdauer von 10 Jahren ein Abzug von 30% gerechtfertigt. Entscheidend für die Höhe des Abzugs ist aber auch das Alter der Fliesen. Bei einem Alter von ca. 30 Jahren ist nach anderer Rechtsprechung ein Abzug von 50% neu für alt gerechtfertigt.

Sind die beschädigten Fliesen also bei Mietvertragsbeginn verlegt worden, dürfte hier allerhöchstens ein Abzug von 30% gerechtfertigt sein. Hier kommt es aber, wie so oft, leider auf den Einzelfall an.


Da Ihnen die Kaution in Form eines Sparbuchs verpfändet wurde, dürfte es Ihnen möglich sein, ohne Mitwirkung des Mieters durch Vorlage des Sparbuchs bei der Bank auf das Sparguthaben zuzugreifen, um Ihre Ansprüche zu befriedigen.

Bevor Sie dies jedoch in Angriff nehmen, empfehle ich Ihnen, wegen der ungeklärten Detailfragen betreffend die Schönheitsreparaturen und des Übergabeprotokolls Rücksprache mit einem auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt zu halten. Selbstverständlich stehe auch ich dazu gerne zur Verfügung und schlage vor, daß Sie mich, falls eine genauere Prüfung erwünscht ist, morgen vormittag einfach einmal im Büro anrufen.

Ich hoffe Ihnen mit meiner Antwort zunächst weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt


--
Rechtsanwalt Andreas Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: +49 (221) 3559205 / Fax: +49 (221) 3559206
www.rechtsanwalt.andreas-schwartmann.de


Rechtsanwalt Andreas Schwartmann

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