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Sie sind hier:  www.frag-einen-anwalt.de » Mietrecht, Wohnungseigentum » Renovierung nach Auszug Mietze

Sehr geerhte Damen und Herren,

ich benötige sehr kurzfristig einen Beantwortung meiner Frage, da ich bis zum Montasende angeblich renoviert haben muss.
Folgender Sachverhalt:

Ich bin nach 5 Jahren Meitverhältnis aus dem 2. OG ins 3. OG gezogen, das 2. Og wurde teilweise saniert nach meinem Auszug. ich habe das 3. OG übernommen welches seit mehr als 8 Jahren nicht renoviert wurde, der Vermieter hat den Boden neu abgeschliffen, ich habe alle anderen Arbeiten sachgemäß ausgeführt. Die Wohnung ist jetzt in einem sehr gepflegten Zustand, alle Türen sich wie neu Heizkörper ebenso. Ich habe bei Umzug einen neuen Mietvertrag bekommen. Vormals Staffelmiete jetzt Indexmiete..

Mietbeginn lt. Vertrag 1.6.2006
§ 27 Sonst. Vereinbarungen:
2. der Mieter übernimmt die Wohnung renoviert und übergibt sie bei Auszug ebenfalls renoviert (Ich habe das 3. OG statt des 2. OGs bei Auszug renoviert.. hab ealso quasi eine renovierte Wohnujng übernommen...auch wenn ich das selbst fachgerscht ausgeführt habe..)
3. Statt die jetzt bewohnten Wohnung im 2. OG bei Auszug zu renovieren, kann der Mieter in Absprache mit dem Vermieter Teile der Wohnung im 3. OG renovieren § 27 Ziff. 2 bleibt aber gültig.

4. Da die Wohnung im 3. OG erst nach Auszug von dem Meiter renoviert wird, teilen sich Mieter und Vermieter die Juni Miete für die Wohnung im 2. OG (ich habe mich damals nachträglich mit dem Vermieter geeinigt, dass ich diese Hälfte nicht zahlen muss, da sich die Renovierung im 3. Og verzögert hat durch Instandetzungsmaßnahmen (Wasserschden/Rohraustausch..) im 3. OG, habe also tatsächlich erst ab 1.7. die erste Miete gezahlt obwohl Vertragsbeginn der 1.6. ist.

5.Der Vermieter ist damit einverstanden, dass zwischen dem ersten und dem zweiten Zimmer rechts ein Durchbruch gemacht wird. Bei Auszug wird die Wohnung vom Mieter wieder in den ursprünglichen Zustand versetzt. (Dieser Durchbruch gefällt dem Vermieter und der Nachmieter wollte ihn ebenfalls behalten, hier muss ich also sowieso nichts wieder herstellen)

§16 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume:

4a:
der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsrep (Tapezieren, Anstreichen oder Streichen der Wände, Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschl Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) in den Mieträumen, wenn erforderlich, in der Regel aber in der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen.

Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad Toilette und bei allen übrigen Räume in der Regel 3 Jahre. Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, bzw. soweit Schönheitsrep. nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an. Der Mieter hat ferner dem Vermieter gestellte Textilböden bei Bedarf, in der Regel aber alle 3 Jahre, fachgerecht reinigen zu lassen.

b)
Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachger, renoviertem Zustand zu übergeben. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Fa. der Mieter kann die Zahlunbgsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheitsrep. fachgerecht selbst duchführt. bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, Dübeleisätze zu entfernen, Löcher ordnungsgemäß und unkenntlich zu verschließen, soweit nicht das Anbringen von Borlöchern und Dübeln zum vertragsgem. Gebrauch der Mietsache unerlässlich war. Ungewöhnliche Anstriche oder Tapezierungen sind zu beseitigen. Das Überstreichen einer nicht dafür vorgesehenen Tapete stellt keine ordnuingsgem. Schönheitsrep dar. Durch Alterung enstandene Risse sind zu beseitigen. defekte Tapeten sind fachgerecht zu ersetzen. Duchbohrte Kacheln müssen durch gleiche fachger. ersetzzt werden. Veränderungen aller Art, denen der Vermieter nicht ausdrücklich zugestimmt hat oder bei Wahrung seiner berechtigten Intseressen nicht hätte zustimmen müssen, verpflichten den Mieter zum Schadenersatz.

Meine Frage lautet also wie folgt:
Muss ich die Wohnung trotz der Klausel in §27 Pkt 2. und der kurzen Mietdauer von exakt 2 Jahren abzgl des halben bzw. ganzen Monats weg. Renovierungsarbeiten renovieren? Wenn ja auch die Türanstriche und Heizkörperanstriche? Oder kann ich nach Überstreichen zweier farbiger Wände, die ansonsten sehr gut gepflegte Wohnung unrenoviert übergeben?
Beim letzten Treffen mit dem Vermieter habe ich das Thema angesprochen und wurde darauf hingewisen, dass mein Meitvertrag ja nach neuem Gesetz sei und ich deshalb zur Renovierung verpflichete sei und dass ich daran denken solle auch die Türen zu streichen und die Heizkörper... Ist das so??

Ich danke für eine SCHNELLE Antwort im Voraus!!

Viele Grüße

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Sehr geehrte Ratsuchende,

ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Sollten die von Ihnen dargelegten Klauseln, so wie Sie diese wiedergegeben haben auch tatsächlich so im Mietvertrag enthalten sein, sind Sie nicht verpflichtet, bei Auszug Renovierungsarbeiten vorzunehmen.

Es sei mal dahingestellt, ob Sie tatsächlich eine renovierte Wohnung im 3. OG übernommen haben, da die Arbeiten durch Sie bei Beginn des Mietverhältnisses ausgeführt wurden.

Jedenfalls ist sind die Klauseln zu den Schönheitsreparaturen in Ihrem Mietvertrag auf Grund des Summierungseffektes nach der ständigen BGH-Rechtsprechung insgesamt unwirksam, weshalb Sie nicht zur Vornahme von Renovierungsarbeiten verpflichtet sind.

Zu würdigen ist dabei nicht allein die einzelne Klausel, sondern vielmehr der gesamte Vertragsinhalt von Klauseln über die Verpflichtung von Schönheitsreparaturen.

Die Unwirksamkeit ergibt sich zum einen daraus, dass Sie am Ende des Mietverhältnisses gemäß § 4 b) des Mietvertrages ohne Rücksicht auf den Fristenplan bzw. den Zeitpunkt der letzten Renovierung verpflichtet werden, die Wohnung renoviert zu übergeben.

In diesem Fall liegt eine unwirksame Endrenovierungsklausel vor, die über den Summierungseffekt zur Unwirksamkeit der gesamten formularmäßigen Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen führt (BGH AGB unzulässig">WuM 2006, 308; 310).

Im übrigen wurden auch nicht die üblichen Renovierungsfristen zu Grunde gelegt, nämlich Küche, Bad, Dusche alle 3 Jahre, Haupträume (Wohnzimmer, Schlafzimmer, Flur, Diele und Toilette alle 5 Jahre und die Nebenräume (Abtsellkammer, Besenkammer) alle 7 Jahre.

Die Aufnahme verkürzter Renovierungsfristen führt zur Unwirksamkeit der Abwälzungsklausel (LG Hamburg ZMR 2004, 37; LG Frankfurt NZM 2004, 62).

Nach der BGH-Rechtsprechung sind das Anstreichen von Fenstern, Türen, Heizkörpern, Versorgungs- und Abflussleitungen frühestens nach einer Frist von 4 Jahren vorzunehmen, sofern der Zustand dies erfordert (BGH WuM 2005, 241).

Somit wären diese nach 2 Jahren Mietverhältnis ohnehin nicht zu streichen.

Da die Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf Sie übertragen wurden sind, ist auch eine darauf aufbauende Kostenbeteiligungsklausel unwirksam, so dass Sie auch nicht verpflichtet sind, anteilig Kosten für Renovierungsarbeiten zu zahlen.
Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.

Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.
Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen.


Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

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